Cách nhận biết dự án đất nền chưa đủ điều kiện pháp lý: Người mua cần cảnh giác

1. Hiểu rõ khái niệm đất nền là gì

Hiện pháp luật chưa có định nghĩa cụ thể về “đất nền”, nhưng trong thực tế, đây là những lô đất còn nguyên trạng, chưa qua san lấp hoặc xây dựng.

Các loại đất nền phổ biến trên thị trường gồm:

Đất nền dự án: Nằm trong quy hoạch của chủ đầu tư, được phân lô theo thiết kế.

Đất nền thổ cư: Thuộc nhóm đất ở (phi nông nghiệp), được phép xây dựng nhà ở.

Đất nền liền kề: Các lô đất nằm sát nhau, thường xuất hiện trong các khu dân cư hoặc khu đô thị.

2. Hồ sơ pháp lý của dự án không đầy đủ

Một dự án đất nền hợp pháp phải có đủ các giấy tờ pháp lý sau:

Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp của chủ đầu tư.

Văn bản giao đất hoặc cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền.

Quy hoạch chi tiết 1/500, áp dụng cho dự án có quy mô từ 5 ha trở lên (hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đối với dự án nhỏ hơn 5 ha).

Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư.

Giấy phép xây dựng (nếu có công trình trong dự án).

Nếu thiếu bất kỳ loại giấy tờ nào ở trên, dự án chưa đủ điều kiện mở bán hoặc chuyển nhượng.

3. Hạ tầng kỹ thuật chưa hoàn thiện

Theo Khoản 2, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, chủ đầu tư chỉ được phân lô, bán nền sau khi hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật như đường giao thông nội khu, hệ thống điện, cấp thoát nước, chiếu sáng và cây xanh.

Vì vậy, người mua cần kiểm tra thực tế hiện trường hoặc yêu cầu văn bản nghiệm thu hạ tầng trước khi ký hợp đồng. Dự án còn ngổn ngang, chưa có đường nội khu hoặc chưa đấu nối hạ tầng đồng bộ thường tiềm ẩn rủi ro lớn.

4. Chủ đầu tư chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính

Một dấu hiệu khác cho thấy dự án chưa đủ điều kiện pháp lý là chủ đầu tư chưa nộp đầy đủ các khoản tài chính như:

• Tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất;
• Thuế, phí liên quan đến đất;
• Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có).

Bạn có thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản xác nhận từ cơ quan thuế hoặc sở tài nguyên để chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ. Nếu không có tài liệu này, việc chuyển nhượng là trái quy định.

5. Đất đang vướng tranh chấp hoặc quy hoạch

Theo Luật Đất đai 2013, đất có tranh chấp, khiếu nại hoặc nằm trong quy hoạch treo sẽ không được phép chuyển nhượng.
Người mua nên chủ động kiểm tra thông tin quy hoạch, tranh chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã/phường nơi có dự án.

Đừng chỉ tin vào lời giới thiệu hoặc hình ảnh quảng cáo — hãy xác minh trực tiếp bằng văn bản để đảm bảo an toàn.

Lời khuyên cho nhà đầu tư đất nền

Không “xuống tiền” khi dự án chưa đủ pháp lý rõ ràng.

Yêu cầu xem giấy tờ gốc, không chỉ bản sao photo hoặc scan.

Tìm hiểu kỹ năng lực và uy tín của chủ đầu tư.

Tham khảo ý kiến luật sư hoặc chuyên gia bất động sản trước khi ký hợp đồng.