Thị trường bất động sản quý III/2025 ghi nhận nguồn cung chung cư tăng mạnh, giá bán duy trì đà tăng

1. Phân khúc căn hộ chung cư: Nguồn cung và giá bán đồng loạt tăng cao

Theo CBRE Việt Nam, quý III/2025 đánh dấu sự bùng nổ nguồn cung căn hộ tại Hà Nội với hơn 10.300 căn hộ mở bán mới, lần thứ hai trong vòng 5 năm vượt mốc 10.000 căn trong một quý. Lũy kế 9 tháng, thị trường ghi nhận gần 21.100 căn hộ, tăng 10% so với cùng kỳ 2024.

Đáng chú ý, có hơn 2.000 căn hộ thuộc phân khúc cao cấp (giá từ 120 triệu đồng/m² thông thủy) được đưa ra thị trường – mức cao nhất từ trước đến nay. Các khu vực Tây Hồ, Cầu Giấy, Long Biên và cả các vùng ven như Đan Phượng, Văn Giang (Hưng Yên) trở thành điểm nóng nguồn cung mới.

Giá bán sơ cấp tiếp tục tăng mạnh, trung bình đã vượt 90 triệu đồng/m² thông thủy, cao hơn cả TP.HCM trong cùng kỳ. So với quý II/2025, giá tăng 16%, và tăng đến 41% so với cùng kỳ 2024. Giá bán thứ cấp cũng đạt 58 triệu đồng/m², tăng 19% so với năm trước.

Tỷ lệ hấp thụ căn hộ mới vẫn tích cực, đạt khoảng 70–80%, cho thấy nhu cầu đầu tư và mua ở vẫn duy trì ổn định, bất chấp giá tăng cao.

2. Bất động sản gắn liền với đất: Nguồn cung giảm mạnh, giao dịch vượt mở bán

Nguồn cung mở bán mới trong quý III chỉ đạt khoảng 620 căn, giảm gần 40% so với quý II và 80% so với cùng kỳ 2024, do không có nguồn cung lớn từ các dự án đại đô thị. Tuy nhiên, lượng giao dịch đạt gần 640 căn, vượt số căn mở bán – cho thấy nhu cầu thực vẫn hiện hữu.

Giá sơ cấp trung bình đạt 186 triệu đồng/m² đất, giảm 19% theo quý. Trong khi đó, giá bán thứ cấp tăng nhẹ lên 198 triệu đồng/m², tiếp tục xu hướng đi lên.

Dự kiến quý IV/2025, nguồn cung mới sẽ tăng trở lại, với hơn 1.000 căn dự kiến mở bán, chủ yếu tại các khu vực ngoại thành như Văn Giang.

3. Thị trường văn phòng Hà Nội: Ổn định, nhu cầu chuyển dịch sang tòa nhà chất lượng cao

Quý III ghi nhận thêm một dự án văn phòng hạng B tại phía Tây (Pearl Tower), nâng tổng diện tích văn phòng cho thuê lên 1,88 triệu m² NLA. Diện tích hấp thụ đạt hơn 56.000 m² trong 9 tháng, tương đương cùng kỳ 2024.

Giá thuê Hạng A: 30 USD/m²/tháng (ổn định)

Giá thuê Hạng B: 15,1 USD/m²/tháng (tăng nhẹ 1,1% theo quý)

Tỷ lệ trống Hạng A: giảm còn 18,6%

Tỷ lệ trống Hạng B: tăng nhẹ lên 16,8%

Giao dịch chuyển địa điểm chiếm ưu thế (59%), chủ yếu từ ngành Tài chính – Ngân hàng – Bảo hiểm và Công nghệ.

Chủ đầu tư được khuyến nghị tập trung cải thiện trải nghiệm người thuê, tích hợp dịch vụ hiện đại và đẩy mạnh hợp tác với các mô hình linh hoạt như co-working.

4. Thị trường bán lẻ Hà Nội: Chuỗi tiện lợi và lifestyle mở rộng mạnh mẽ

Tổng nguồn cung bán lẻ Hà Nội đạt gần 1,2 triệu m² NLA trong 9 tháng đầu năm, với hai dự án lớn gồm Aeon Xuân Thủy và Vincom Megamall Ocean City đi vào hoạt động.

Diện tích hấp thụ: 52.000 m²

Tỷ lệ trống toàn thị trường: 10,38%

Giá thuê trung tâm: 172,2 USD/m²/tháng (ổn định)

Giá thuê ngoài trung tâm: 38,1 USD/m²/tháng (tăng 2,9%)

Các thương hiệu như GS25, 7-Eleven, Mr. DIY, KKV… tích cực mở rộng diện tích thuê tại các TTTM lớn. Dự kiến quý IV sẽ có thêm hơn 50.000 m² bán lẻ mới đi vào hoạt động, tập trung ngoài trung tâm.

5. Bất động sản công nghiệp miền Bắc: Duy trì tích cực, nguồn cung kho xưởng tăng mạnh

Tổng vốn FDI đăng ký 9 tháng đầu năm đạt 28,54 tỷ USD (tăng 15,2%), tiếp tục là động lực cho bất động sản công nghiệp. Tại miền Bắc:

Diện tích đất công nghiệp hấp thụ: ~350 ha

Tỷ lệ lấp đầy: 78,1% (giảm nhẹ)

Giá thuê đất công nghiệp: 142 USD/m²/kỳ hạn (tăng 4,1% so với cùng kỳ)

Phân khúc kho/xưởng xây sẵn bùng nổ:

Nguồn cung mới: ~0,8 triệu m² (cao hơn cả năm 2024)

Tỷ lệ lấp đầy: 79,3% (nhà kho) & 88,4% (nhà xưởng)

Giá thuê trung bình: 4,9 – 5,0 USD/m²/tháng

Các doanh nghiệp sản xuất điện tử, thể thao và logistics dẫn dắt nhu cầu. Mô hình kho xưởng cao tầng, hỗn hợp dự kiến phổ biến hơn trong giai đoạn tới do hạn chế quỹ đất và chi phí tăng.