Thị Trường Bất Động Sản Tín Hiệu Khởi Sắc Và Những Bài Toán Còn Bỏ Ngỏ

Giá Nhà Tăng Cao – Giấc Mơ Có Nhà Ngày Càng Xa Vời

Mặt bằng giá bất động sản liên tục leo thang đang trở thành rào cản lớn đối với nhu cầu sở hữu nhà ở của phần lớn người dân, đặc biệt là giới trẻ và những người có thu nhập trung bình. Trong khi một bộ phận nhỏ chủ sở hữu đất đai được hưởng lợi từ việc tài sản tăng giá, thì phần đông người lao động lại phải chịu sức ép tài chính ngày càng nặng nề, buộc phải tìm kiếm cơ hội ở những khu vực vùng ven hoặc chấp nhận việc thuê nhà lâu dài như một giải pháp thay thế.

Mặc dù các bên liên quan – từ Nhà nước, doanh nghiệp cho đến người mua – đều kỳ vọng vào việc điều chỉnh giảm giá bất động sản để kích thích giao dịch và tạo điều kiện cho người dân an cư, thì trên thực tế, giá nhà đất vẫn tiếp tục tăng, thiết lập những mốc giá mới và khó có dấu hiệu hạ nhiệt trong ngắn hạn.

Giá bất động sản tăng quá cao khiến giấc mơ an cư ngày càng xa vời với người dân

Mất Cân Đối Cung – Cầu: Gốc Rễ Đẩy Giá Nhà Tăng Cao

Nguyên nhân sâu xa khiến giá bất động sản liên tục leo thang nằm ở sự chênh lệch rõ rệt giữa cung và cầu. Dù thị trường ghi nhận sự cải thiện nhất định về nguồn cung, song mức tăng này vẫn chưa đủ để đáp ứng nhu cầu thực tế, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của phần đông người dân.

Trên thực tế, thị trường hiện đang bị chi phối bởi các sản phẩm cao cấp, có giá trị lớn – vốn chỉ phục vụ được nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính mạnh. Trong khi đó, loại hình nhà ở vừa túi tiền – vốn là nhu cầu chủ yếu – lại rơi vào tình trạng khan hiếm nghiêm trọng. Cùng lúc, chi phí đầu vào tiếp tục leo thang, đặc biệt là chi phí đất đai – yếu tố đang chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí phát triển dự án.

Không dừng lại ở đó, tâm lý đầu cơ, tích trữ tài sản và chạy theo kỳ vọng tăng giá từ các thông tin liên quan đến quy hoạch, mở rộng hạ tầng hay các dự án lớn cũng góp phần đẩy mặt bằng giá lên cao. Bên cạnh đó, quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ đã làm cho nhu cầu nhà ở tăng vọt trong thời gian ngắn.

Nguy Cơ Mất Cân Bằng Và Tác Động Dây Chuyền

Tình trạng này đang đặt ra những thách thức nghiêm trọng đối với an sinh xã hội. Khi giá nhà vượt quá khả năng chi trả của người dân có thu nhập thấp và trung bình, giấc mơ sở hữu một mái ấm ngày càng trở nên xa vời.

Từ góc độ quản lý, nếu việc định giá đất vẫn tiếp tục dựa trên dữ liệu từ các giai đoạn “sốt giá”, điều này có thể dẫn tới việc áp giá sai lệch, làm biến dạng thị trường, đồng thời ảnh hưởng tiêu cực đến các chính sách tài chính như thuế, bồi thường và ngân sách công.

Đáng lo ngại hơn, nguy cơ hình thành bong bóng bất động sản ngày càng rõ nét. Nếu không được kiểm soát kịp thời, điều này có thể kích hoạt hiệu ứng domino, gây tổn thất lớn không chỉ cho thị trường địa ốc mà còn cho toàn bộ nền kinh tế. Ngoài ra, việc dòng vốn tập trung quá mức vào lĩnh vực bất động sản cũng khiến các ngành sản xuất và dịch vụ thiếu nguồn lực phát triển, làm suy giảm sức bật chung của nền kinh tế.

Bảng Giá Đất Mới – Nhiều Ý Kiến Trái Chiều

Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho biết chủ trương bỏ khung giá đất và áp dụng nguyên tắc thị trường được kỳ vọng sẽ tạo sự minh bạch, hạn chế thất thu ngân sách, đồng thời thúc đẩy tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, bảng giá đất mới tại nhiều địa phương đang gây tranh cãi.

Thực tế cho thấy, một số tỉnh thành đã điều chỉnh giá đất tăng gấp hàng chục lần so với trước. Điều này kéo theo nghĩa vụ tài chính của cả người dân lẫn doanh nghiệp tăng vọt, từ thuế cho đến các loại phí liên quan. Việc áp dụng quá nhanh, thiếu lộ trình rõ ràng, đặc biệt tại khu vực vùng ven nơi kinh tế còn khó khăn, khiến nhiều người rơi vào thế bị “sốc”. Ngoài ra, cách xác định giá còn mang tính “cào bằng”, chưa đủ linh hoạt để phù hợp với từng nhóm đối tượng hay đặc thù thị trường.

Chi phí đất đai hiện chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu giá thành dự án

Bà Miền nhận định, chi phí đất đai hiện chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu giá thành dự án, và là nhân tố then chốt đẩy giá bán bất động sản lên cao. Nếu cơ chế giá đất không được thống nhất sớm, doanh nghiệp sẽ chịu thiệt hại nặng nề. Trong trường hợp khó đạt đồng thuận, theo bà, nên cân nhắc phương án thay thế với tinh thần “làm mới hiệu quả hơn là sửa cũ”.

Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam đề xuất cần lộ trình tăng giá hợp lý theo từng giai đoạn, công khai minh bạch thông tin thị trường, giám sát và xử lý triệt để các hành vi thổi giá, tạo “sốt ảo”, đồng thời xây dựng bảng giá linh hoạt cho từng nhóm đối tượng, từng loại đất. Đặc biệt, nên tách riêng căn cứ tính tiền bồi thường với tiền sử dụng đất: giá đền bù phải sát giá thị trường để bảo đảm quyền lợi người dân, trong khi giá tính cho doanh nghiệp cần có ưu đãi nhằm duy trì giá bán hợp lý.

Tín Dụng Bất Động Sản: Dòng Tiền Vẫn Xa Rời Nhu Cầu An Cư Thực

Dù chính sách vĩ mô luôn ưu tiên hỗ trợ nhu cầu nhà ở thực của người dân, nhưng thực tế thị trường lại cho thấy dòng tín dụng bất động sản vẫn chủ yếu đổ vào các hoạt động kinh doanh thay vì phục vụ nhu cầu an cư.

Tính đến hết quý I/2025, tổng dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản đã đạt gần 3,5 triệu tỷ đồng, tương đương hơn 21% tổng dư nợ toàn hệ thống ngân hàng – tăng 1,3% so với cuối năm 2024. Trong đó, phần tín dụng dành cho hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng lớn, với gần 1,6 triệu tỷ đồng – tương ứng 44% tổng dư nợ bất động sản. Đáng chú ý, chỉ trong vòng 3 tháng, nhóm tín dụng này đã tăng thêm khoảng 100.000 tỷ đồng – mức tăng gấp đôi so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung toàn thị trường.

Nếu so sánh với cuối năm 2023, tín dụng vào bất động sản kinh doanh đã tăng hơn 40%, trong khi phần tín dụng phục vụ mục đích tiêu dùng – chủ yếu là vay mua nhà để ở – chỉ tăng nhẹ ở mức 7,2%.

Những con số này cho thấy một thực trạng rõ ràng: nhiều dự án lớn đã được tái khởi động trở lại sau thời gian dài vướng pháp lý hoặc đình trệ, dẫn đến nhu cầu vay vốn từ phía doanh nghiệp tăng mạnh. Trong khi đó, người dân có nhu cầu ở thật lại dè dặt khi tiếp cận vốn vay ngân hàng – không phải vì lãi suất cao (vì hiện đã giảm xuống mức thấp hơn 3-4% so với năm 2020), mà bởi giá nhà vẫn neo ở mức quá cao, vượt xa khả năng chi trả.

Điều này cho thấy dòng vốn tín dụng vẫn chưa thực sự tiếp cận được khu vực cần thiết nhất – là nhu cầu nhà ở thực – và tiếp tục chảy vào khu vực đầu tư, kinh doanh, khiến bài toán nhà ở cho đại đa số người dân chưa được cải thiện rõ nét.