Có Nên Mua Nhà Khi Dự Án Mở Bán Đợt Đầu Tiên?

1. Đợt mở bán đầu tiên là gì?

Thông thường, một dự án bất động sản được chia thành nhiều đợt mở bán, thường từ 3–7 đợt, tùy chiến lược của chủ đầu tư.

Đợt đầu tiên (giai đoạn khởi công): Dự án mới được công bố hoặc vừa khởi công. Đây là giai đoạn “thăm dò thị trường”, giá bán thường thấp nhất và có nhiều ưu đãi.

Đợt giữa: Khi dự án đã hoàn thiện khoảng 70–80% hạ tầng, giá tăng dần theo tiến độ.

Đợt cuối: Dự án gần bàn giao, rủi ro thấp nhất nhưng giá cũng cao nhất và ít lựa chọn.

2. Lợi ích khi mua nhà ở đợt mở bán đầu tiên

✅ Giá tốt nhất thị trường: Ở giai đoạn đầu, chủ đầu tư thường tung ra mức giá ưu đãi để tạo sức hút và khảo sát nhu cầu. Nhiều khách hàng, đặc biệt là nhà đầu tư nhạy bén, chọn “xuống tiền sớm” để hưởng chênh lệch giá từ 5–10% khi dự án bước vào giai đoạn sau.

✅ Dễ chọn vị trí đẹp: Quỹ căn ở giai đoạn đầu còn nhiều, khách hàng có thể chọn được căn góc, tầng đẹp, hướng phù hợp phong thủy hoặc tầm nhìn thoáng – điều mà ở đợt sau thường rất khó.

✅ Tiềm năng sinh lời cao: Nếu dự án có vị trí tốt, hạ tầng khu vực phát triển và được đón đầu quy hoạch, việc mua sớm giúp nhà đầu tư “đi trước đón đầu”, hưởng lợi khi giá trị dự án tăng theo tiến độ.

3. Rủi ro tiềm ẩn – “mặt trái” của giá rẻ

Rủi ro pháp lý và tiến độ: Không ít dự án trên thị trường 2023–2025 từng bị đóng băng, chậm tiến độ hoặc vướng pháp lý khiến người mua chờ đợi nhiều năm chưa nhận được nhà. Vì vậy, nếu chủ đầu tư yếu tài chính hoặc dự án chưa có giấy phép xây dựng, người mua có thể đối mặt với rủi ro lớn.

Dự án thế chấp ngân hàng: Phần lớn dự án hiện nay được chủ đầu tư mang thế chấp để vay vốn. Nếu xảy ra tranh chấp hoặc vi phạm nghĩa vụ tài chính, người mua sẽ bị ảnh hưởng trực tiếp: không được cấp sổ hồng đúng hạn hoặc bị đình trệ bàn giao.

Khó đánh giá chất lượng thực tế: Mua căn hộ hình thành trong tương lai đồng nghĩa bạn chỉ được xem nhà mẫu hoặc hình ảnh 3D. Thực tế khi bàn giao, thiết kế, vật liệu hoặc diện tích có thể khác biệt đáng kể so với cam kết ban đầu.

Thanh khoản thấp: Trong bối cảnh thị trường đang phục hồi, việc bán lại căn hộ chưa bàn giao không dễ, đặc biệt với dự án chưa có pháp lý rõ ràng hoặc nằm ở khu vực chưa phát triển.

4. Ai nên mua – ai nên chờ?

- Phù hợp với: Nhà đầu tư có kinh nghiệm, am hiểu pháp lý và có nguồn vốn nhàn rỗi, chấp nhận rủi ro để đổi lấy lợi nhuận cao.

- Cần cân nhắc: Người mua để ở, cần nhận nhà trong 1–2 năm. Với nhóm này, nên mua ở đợt 2 hoặc đợt 3, khi dự án đã hình thành phần lớn, pháp lý rõ ràng và có thể tham quan thực tế.

5. Cách giảm rủi ro khi mua đợt đầu tiên

Để đảm bảo an toàn, người mua cần thẩm định kỹ 6 yếu tố quan trọng sau:

- Uy tín & năng lực chủ đầu tư: Ưu tiên các chủ đầu tư đã có nhiều dự án hoàn thành, bàn giao đúng tiến độ, được khách hàng đánh giá tốt.

- Tình trạng pháp lý dự án: Kiểm tra kỹ giấy phép xây dựng, sổ đỏ, hồ sơ quy hoạch và thông tin giải phóng mặt bằng.

- Bảo lãnh ngân hàng: Chỉ ký hợp đồng nếu dự án được ngân hàng có uy tín bảo lãnh — đây là “tấm khiên” giúp bạn được hoàn tiền nếu chủ đầu tư không bàn giao đúng hạn.

- So sánh giá khu vực: Tham khảo giá các dự án cùng phân khúc trên thị trường để tránh “mua đắt vì quảng cáo”.

- Điều khoản hợp đồng: Đọc kỹ điều khoản phạt, tiến độ thanh toán, trách nhiệm khi chậm bàn giao và các cam kết về chất lượng.

- Tiến độ thi công thực tế: Đến trực tiếp công trường, ghi nhận tiến độ thực, không chỉ tin vào hình ảnh truyền thông.

6. Lời khuyên từ chuyên gia BĐS

Theo các chuyên gia, mua nhà ở đợt mở bán đầu tiên giống như “đặt cược vào tiềm năng”. Nếu chọn đúng dự án và chủ đầu tư uy tín, người mua có thể hưởng lợi lớn từ chênh lệch giá. Nhưng ngược lại, nếu pháp lý không rõ ràng hoặc chủ đầu tư yếu tài chính, rủi ro mất vốn và chậm bàn giao là rất cao.

Vì vậy, trước khi “xuống tiền”, người mua cần kiểm tra hồ sơ pháp lý, năng lực tài chính của chủ đầu tư và xác nhận bảo lãnh ngân hàng bằng văn bản. Chỉ nên ký hợp đồng khi mọi thông tin minh bạch.

Mua nhà ở đợt mở bán đầu tiên vừa là cơ hội, vừa là thử thách. Cơ hội dành cho người biết phân tích, chọn đúng dự án; còn rủi ro thuộc về những ai thiếu kiểm chứng thông tin. Trong bối cảnh thị trường 2025 còn nhiều biến động, hãy là người mua nhà thông thái – tìm hiểu kỹ, đối chiếu pháp lý và tham khảo chuyên gia trước khi quyết định.