Thanh khoản thị trường bất động sản sụt giảm mạnh, người mua vẫn thận trọng xuống tiền

Nguồn cung tăng nhưng mất cân đối

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, đến hết tháng 5/2026, thành phố có 20 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn với hơn 16.300 căn hộ hình thành trong tương lai.

Đáng chú ý, gần 90% nguồn cung thuộc phân khúc cao cấp với khoảng 14.637 căn, trong khi phân khúc trung cấp chỉ có hơn 1.600 căn và hoàn toàn không có dự án nhà ở bình dân mới được đưa ra thị trường.

Hiện TP.HCM đang triển khai 96 dự án nhà ở với quy mô hơn 95.400 sản phẩm. Tuy nhiên, phần lớn vẫn tập trung vào phân khúc trung và cao cấp, khiến nguồn cung nhà ở phù hợp với người có nhu cầu ở thực tiếp tục khan hiếm.

Thanh khoản giảm mạnh ở nhiều phân khúc

Dù nguồn cung tăng, sức hấp thụ của thị trường lại giảm rõ rệt.

Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, tỷ lệ giao dịch tại nhiều dự án căn hộ và nhà phố khu vực TP.HCM cùng các địa phương lân cận đã giảm từ 40–50% so với cùng kỳ năm trước.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting cho biết, sau Tết Nguyên đán đến nay, sức mua ở các phân khúc chủ lực như căn hộ và nhà liền thổ chỉ đạt khoảng 20–30% so với thời điểm cuối năm 2025. Không ít khách hàng đã đặt cọc nhưng sau đó hủy giao dịch do cân nhắc lại kế hoạch tài chính.

Trong khi đó, phân khúc đất nền vùng ven và đất phân lô tại các khu vực xa trung tâm gần như rơi vào trạng thái trầm lắng. Theo DKRA Consulting, tỷ lệ tiêu thụ đất nền sơ cấp trong nửa đầu năm chỉ đạt khoảng 3–5% tổng nguồn cung, giảm khoảng một nửa so với cùng kỳ năm trước.

Giá nhà cao và lãi suất vẫn là rào cản

Các chuyên gia nhận định, nguyên nhân chính khiến thanh khoản sụt giảm là áp lực tài chính ngày càng lớn đối với người mua nhà.

Lãi suất vay mua nhà vẫn duy trì ở mức khoảng 10%/năm khiến chi phí trả nợ tăng cao, trong khi dòng tiền đầu cơ gần như rút khỏi thị trường. Bên cạnh đó, giá bán bất động sản vẫn neo ở mức cao do chi phí đất đai, vật liệu xây dựng, tài chính và phát triển dự án chưa có dấu hiệu giảm.

Theo Avison Young Việt Nam, trong vòng 5 năm qua, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng khoảng 72%, còn TP.HCM tăng khoảng 50%. Trong khi đó, thu nhập bình quân của người dân chỉ tăng khoảng 6–10% mỗi năm. Đến cuối năm 2025, giá nhà tại Việt Nam đã tương đương khoảng 20 lần thu nhập bình quân năm của người dân.

Sự chênh lệch lớn giữa giá bán và khả năng chi trả khiến nhu cầu nhà ở thực vẫn rất lớn nhưng khó chuyển hóa thành giao dịch thành công.

Thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc

Các chuyên gia cho rằng, trong bối cảnh hiện nay, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục quá trình sàng lọc mạnh mẽ. Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí thuận lợi, giá bán hợp lý và đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ có lợi thế cạnh tranh lớn hơn.

Ngược lại, các sản phẩm đầu cơ, giá bán quá cao hoặc nằm tại khu vực thiếu hạ tầng và động lực phát triển sẽ tiếp tục gặp khó khăn về thanh khoản.

Trong thời gian tới, để thị trường phục hồi bền vững, nhiều ý kiến cho rằng cần tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, cải thiện khả năng tiếp cận tín dụng cho người mua ở thực và tiếp tục tháo gỡ các vướng mắc pháp lý nhằm thúc đẩy nguồn cung mới.

Nhà Đất Chính Chủ – nhadatchinhchu.com.vn sẽ tiếp tục cập nhật những diễn biến mới nhất của thị trường bất động sản, mang đến thông tin chính xác và hữu ích cho người mua nhà cũng như các nhà đầu tư.