Giá đất theo công thức mới: Liệu có giải được bài toán cũ?

Trong nhiều năm qua, việc xác định giá đất – khoản tiền doanh nghiệp phải nộp khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để thực hiện dự án – được xem là một trong những yếu tố khó dự báo nhất trong quá trình triển khai dự án bất động sản. Không ít doanh nghiệp phải chờ đợi hàng năm chỉ để xác định được con số cuối cùng, trong khi chi phí vốn và lãi vay ngân hàng vẫn liên tục tăng lên.

Trước đây, nhiều dự án được xác định giá đất theo phương pháp thặng dư. Theo cách này, cơ quan có thẩm quyền phải ước tính doanh thu tương lai của dự án rồi trừ đi các chi phí đầu tư để tính ra giá trị còn lại, từ đó xác định tiền sử dụng đất.

Tuy nhiên, phương pháp này phụ thuộc rất lớn vào dữ liệu thị trường như giá bán dự kiến, tốc độ hấp thụ sản phẩm hay chi phí xây dựng. Những yếu tố này thường xuyên biến động và khó kiểm chứng chính xác. Chỉ cần thay đổi một giả định nhỏ cũng có thể làm thay đổi đáng kể nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp, khiến quá trình thẩm định kéo dài và phát sinh nhiều tranh luận.

Để khắc phục tình trạng này, trên cơ sở Nghị quyết 254/2025/QH15, Chính phủ đã ban hành Nghị định 49/2026/NĐ-CP và Nghị định 50/2026/NĐ-CP với cách tiếp cận mới: lấy bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) làm căn cứ chủ yếu để xác định nghĩa vụ tài chính.

Theo nguyên tắc mới, thay vì định giá riêng cho từng dự án, nhiều trường hợp sẽ áp dụng công thức chung:

Giá đất = Bảng giá đất × Hệ số K

Trong đó, bảng giá đất đóng vai trò là mức giá nền, còn hệ số K là công cụ điều chỉnh để phản ánh sát hơn với giá thị trường. Khi các hệ số này được công bố công khai, doanh nghiệp có thể dự báo trước nghĩa vụ tài chính ngay từ giai đoạn lập phương án đầu tư.

Hệ số K được xây dựng dựa trên ba nhóm yếu tố chính.

Thứ nhất là hệ số điều chỉnh theo biến động thị trường nhằm phản ánh sự tăng giảm giá đất tại từng khu vực.

Thứ hai là hệ số điều chỉnh theo quy hoạch. Những khu đất có hệ số sử dụng đất cao hoặc được phép xây dựng nhiều tầng thường có giá trị khai thác lớn hơn nên hệ số K cũng cao hơn.

Thứ ba là hệ số điều chỉnh theo các yếu tố vị trí như gần trung tâm hành chính, thương mại hoặc hạ tầng trọng điểm.

Về lý thuyết, khi các hệ số này được xác định rõ ràng và áp dụng đồng bộ, cơ chế mới có thể giúp giảm sự phụ thuộc vào việc định giá riêng lẻ cho từng dự án, từ đó rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ và tăng tính minh bạch.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng hệ số K chưa phải là lời giải hoàn chỉnh cho bài toán giá đất.

Thứ nhất, hiệu quả của cơ chế mới phụ thuộc rất lớn vào cách xác định hệ số K. Nếu hệ số này không được cập nhật kịp thời hoặc không phản ánh đúng biến động của thị trường, bảng giá đất nhân với K vẫn có thể chênh lệch đáng kể so với giá giao dịch thực tế.

Thứ hai, cơ chế mới không thay thế hoàn toàn việc xác định giá đất cụ thể. Với các dự án có mục đích sử dụng đất hỗn hợp như nhà ở, thương mại, dịch vụ kết hợp, cơ quan quản lý vẫn có thể yêu cầu định giá riêng theo từng trường hợp.

Trong bối cảnh các dự án đô thị hiện nay thường tích hợp nhiều chức năng khác nhau, một số dự án lớn vẫn có khả năng phải quay lại quy trình định giá truyền thống với nhiều bước thẩm định phức tạp.

Dù vậy, việc chuyển từ cơ chế định giá riêng lẻ sang áp dụng công thức chung được đánh giá là bước tiến quan trọng trong cải cách chính sách đất đai. Nếu được vận hành minh bạch, cập nhật thường xuyên và áp dụng nhất quán, cơ chế này có thể giúp thị trường bất động sản có khả năng dự báo tốt hơn.

Trong dài hạn, giá đất không chỉ là vấn đề của một con số cụ thể mà còn phản ánh mức độ minh bạch của hệ thống quản lý đất đai. Khi quy trình xác định giá đất trở nên rõ ràng và ổn định, doanh nghiệp và nhà đầu tư sẽ dễ dàng xây dựng kế hoạch đầu tư hiệu quả hơn, đồng thời giúp thị trường phát triển bền vững.

Đối với người mua bán bất động sản, việc theo dõi các chính sách mới về giá đất và cập nhật thông tin nhà đất chính xác sẽ giúp đánh giá đúng giá trị thị trường. Đồng thời, lựa chọn giao dịch nhà đất chính chủ cũng là một trong những yếu tố quan trọng để đảm bảo tính pháp lý và hạn chế rủi ro khi tham gia thị trường.