Nhà ở cho người lương trên 20 triệu đồng/tháng: Xây ở đâu để giá vừa túi tiền?

Dự thảo Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp cho thấy định hướng hình thành một phân khúc trung gian trên thị trường. Theo đề xuất của Bộ Xây dựng, người mua phải là cá nhân trong nước, mỗi người chỉ được mua hoặc thuê mua một căn và không được chuyển nhượng trong vòng 5 năm. Các dự án thuộc diện này có thể được lựa chọn chủ đầu tư không qua đấu giá, đấu thầu, nhằm rút ngắn thủ tục và tăng tốc nguồn cung.

Nếu được triển khai bài bản, phân khúc này có thể trở thành “cầu nối” giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cao cấp. Theo bà Vũ Thị Khánh Vân, chính sách cần sớm đi vào thực tiễn để đáp ứng đồng thời mục tiêu an sinh và ổn định thị trường. Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả dài hạn, cần có cơ chế giám sát độc lập, điều chỉnh lợi nhuận linh hoạt theo từng địa phương và bảo đảm minh bạch trong bố trí quỹ đất.

Từ góc độ chu kỳ chính sách, việc thí điểm cần đủ dài để có dữ liệu đánh giá thực chất. Ông Hồ Thanh Bình đề xuất kéo dài thời gian áp dụng tối thiểu 3–5 năm, đồng thời cho phép điều chỉnh theo diễn biến thị trường, tránh tổng kết khi chưa đủ cơ sở thực tiễn.

Vấn đề cốt lõi đặt ra là định vị không gian phát triển để bảo đảm giá bán phù hợp với khả năng chi trả. Theo ông Lê Đình Chung, nhà ở thương mại giá phù hợp nên được quy hoạch theo bán kính hợp lý so với trung tâm đô thị, gắn với chính sách thuế đất tương thích. Khu vực lõi trung tâm ưu tiên sản phẩm cao cấp và công trình điểm nhấn; trong khi phân khúc giá phù hợp nên bố trí tại các vành đai mở rộng, khu giãn dân, gần các trục giao thông lớn.

Tại Hà Nội, các khu vực ngoài Vành đai 3.5 hoặc quanh Vành đai 4 được xem là địa bàn tiềm năng để phát triển phân khúc này. Những khu vực này có lợi thế quỹ đất rộng, chi phí đầu vào thấp hơn nội đô và đang được đầu tư mạnh về hạ tầng. Tuy nhiên, để thu hút người mua ở thực, cần bảo đảm đầy đủ tiện ích cơ bản như trường học, y tế, thương mại và kết nối giao thông thuận tiện.

Bài toán quỹ đất và cơ chế phân bổ tỷ lệ trong quy hoạch 1/2000 cũng cần được tính toán rõ ràng. Bên cạnh 20% quỹ đất dành cho nhà ở xã hội, có thể xem xét bổ sung thêm khoảng 30% cho nhà ở thương mại giá phù hợp, triển khai thí điểm tại các đô thị lớn trước khi nhân rộng. Cách làm này giúp hình thành cấu trúc thị trường cân bằng hơn, giảm áp lực tăng giá ở phân khúc trung cấp hiện nay.

Tựu trung, nhà ở cho người thu nhập trên 20 triệu đồng/tháng không nên đặt tại trung tâm đô thị đắt đỏ mà cần gắn với chiến lược giãn dân và phát triển hạ tầng đồng bộ. Khi vị trí được định vị đúng, quỹ đất được chủ động và cơ chế lợi nhuận minh bạch, phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp có thể trở thành lời giải trung hạn cho bài toán cung – cầu và góp phần ổn định thị trường bất động sản.