Mua lại nhà ở xã hội trong 5 năm: Bộ Xây dựng hướng dẫn thủ tục cần biết

Quy định bán lại nhà ở xã hội trong thời hạn 5 năm

Theo nội dung được đăng tải trên Cổng thông tin Chính phủ, một công dân có tên viết tắt P.L phản ánh về trường hợp đang làm thủ tục mua lại căn hộ nhà ở xã hội từ một cá nhân khác. Căn hộ này vẫn nằm trong thời hạn 5 năm kể từ ngày người mua ban đầu thanh toán đủ tiền cho chủ đầu tư.

Người hỏi đã được Sở Xây dựng xác nhận thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội và muốn biết việc nhận chuyển nhượng căn hộ có cần sự đồng ý của chủ đầu tư hay không, trong bối cảnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho chủ đầu tư dự án.

Trả lời vấn đề này, Bộ Xây dựng dẫn quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023 về việc bán lại nhà ở xã hội trong thời hạn 5 năm.

Theo đó, trong vòng 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà, nếu có nhu cầu bán lại, chủ sở hữu chỉ được bán cho một trong hai nhóm:

• Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội nơi có căn hộ.

• Người thuộc diện được mua nhà ở xã hội, đáp ứng điều kiện theo quy định pháp luật.

Giá bán lại trong thời hạn này không được vượt quá giá bán nhà ở xã hội ghi trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư ban đầu. Việc nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo quy định pháp luật về thuế.

Người mua lại nhà ở xã hội cần thực hiện thủ tục gì?

Khoản 2 Điều 39 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024 quy định về trường hợp bán lại nhà ở xã hội cho người khác thuộc diện được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội.

Theo nội dung được Bộ Xây dựng viện dẫn, thủ tục liên quan gồm các yêu cầu chính sau:

1. Chuẩn bị giấy tờ chứng minh điều kiện mua nhà ở xã hội

Người mua lại cần có giấy tờ xác nhận về đối tượng và điều kiện được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền.

Việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ giúp cơ quan chức năng kiểm tra người mua có thuộc nhóm được hưởng chính sách nhà ở xã hội hay không.

2. Nộp hồ sơ tại Sở Xây dựng địa phương

Người mua lại nộp hồ sơ đến Sở Xây dựng tại địa phương nơi có dự án để được xác định đối tượng và điều kiện theo quy định.

Đây là bước quan trọng trước khi hoàn tất giao dịch chuyển nhượng nhà ở xã hội trong thời hạn 5 năm.

3. Người bán thực hiện thủ tục liên quan đến hợp đồng

Theo quy định được trích dẫn, người bán lại phải thực hiện thủ tục thanh lý hợp đồng với chủ đầu tư dự án nếu thuộc trường hợp cần thực hiện.

Việc bán lại cũng phải tuân thủ Luật Nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về đất đai.

Có cần chủ đầu tư đồng ý khi mua lại căn hộ nhà ở xã hội?

Trong trường hợp được phản ánh, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất có công trình chung cư được cấp cho chủ đầu tư; tầng hầm và tầng 1 cũng thuộc phạm vi quản lý của chủ đầu tư, trong khi các căn hộ nhà ở xã hội được xây dựng từ tầng 3 trở lên.

Bộ Xây dựng viện dẫn quy định về điều kiện và thủ tục bán lại nhà ở xã hội trong thời hạn 5 năm, trong đó có yêu cầu người bán thực hiện thủ tục thanh lý hợp đồng với chủ đầu tư nếu có.

Tuy nhiên, nội dung trả lời được cung cấp không khẳng định một cách riêng biệt rằng mọi giao dịch trong trường hợp này đều phải có văn bản chấp thuận của chủ đầu tư. Việc xử lý cụ thể đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các vấn đề liên quan đến pháp luật đất đai cần được xác định theo hồ sơ thực tế và thẩm quyền giải quyết.

Đối với nội dung liên quan đến Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 về phân định thẩm quyền, phân quyền và phân cấp trong lĩnh vực đất đai, Bộ Xây dựng đề nghị người dân liên hệ Bộ Nông nghiệp và Môi trường để được hướng dẫn theo thẩm quyền.

Vì vậy, người mua nên kiểm tra hồ sơ pháp lý của căn hộ, tình trạng hợp đồng với chủ đầu tư và hướng dẫn của Sở Xây dựng trước khi tiến hành giao dịch.

Những lưu ý khi giao dịch mua bán nhà ở xã hội

Để hạn chế rủi ro khi mua lại căn hộ nhà ở xã hội trong thời hạn 5 năm, người mua và người bán nên lưu ý:

• Xác minh người mua có đủ điều kiện được mua nhà ở xã hội theo quy định.

• Kiểm tra thời điểm người mua ban đầu đã thanh toán đủ tiền cho chủ đầu tư để xác định thời hạn 5 năm.

• Đối chiếu giá chuyển nhượng với giá bán trong hợp đồng mua bán ban đầu.

• Kiểm tra hợp đồng, giấy chứng nhận và các giấy tờ pháp lý liên quan đến căn hộ.

• Thực hiện thủ tục xác nhận tại Sở Xây dựng và các thủ tục liên quan theo hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền.

• Tìm hiểu nghĩa vụ thuế và các khoản chi phí phát sinh trước khi ký kết.

Không nên chỉ dựa vào thỏa thuận riêng giữa hai bên để tiến hành giao dịch khi chưa xác minh đầy đủ điều kiện chuyển nhượng và tình trạng pháp lý của căn hộ.

Nhà Đất Chính Chủ cập nhật quy định mua bán nhà ở xã hội

Quy định chuyển nhượng nhà ở xã hội trong 5 năm đầu đặt ra những điều kiện cụ thể nhằm bảo đảm chính sách hỗ trợ nhà ở được thực hiện đúng đối tượng. Người có nhu cầu mua lại cần quan tâm đến điều kiện của người mua, giới hạn giá bán, thủ tục hồ sơ và các vấn đề pháp lý liên quan.

Nhà Đất Chính Chủ – nhadatchinhchu.com.vn sẽ tiếp tục cập nhật thông tin pháp luật bất động sản, quy định về nhà ở xã hội và những lưu ý khi thực hiện giao dịch để bạn đọc chủ động tìm hiểu trước khi đưa ra quyết định.

Lưu ý: Bài viết mang tính chất cung cấp thông tin dựa trên nội dung được trích dẫn; người dân nên đối chiếu văn bản pháp luật hiện hành và hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền đối với hồ sơ cụ thể.