Thị trường bất động sản 3 tháng đầu năm: Thanh khoản giảm, giá mở bán vẫn cao

Khảo sát thực tế cho thấy thị trường thứ cấp đang xuất hiện làn sóng giảm giá diện rộng, chủ yếu tại khu vực phía Đông và phía Tây Hà Nội – nơi chiếm khoảng 70% nguồn cung căn hộ trong 5 năm gần đây. Tại khu Đông, gồm khu vực Gia Lâm cũ và vùng giáp ranh Hưng Yên, lượng căn hộ rao bán tăng nhanh nhưng giao dịch rất chậm. Nhiều căn phải giảm giá từ 100 triệu đến 700 triệu đồng, đặc biệt các căn diện tích lớn trên 100 m2 rất khó tìm người mua dù đã giảm sâu.

Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại khu Tây, nơi tập trung nhiều dự án lớn. Thanh khoản giảm khiến nhiều nhà đầu tư buộc phải chấp nhận cắt lỗ để thoát hàng.

Trái ngược với diễn biến này, thị trường sơ cấp, tức các dự án mở bán lần đầu, vẫn ghi nhận mức giá cao. Một dự án căn hộ gần đại lộ Thăng Long với hơn 3.000 căn hộ được chào bán với giá trung bình khoảng 93 triệu đồng/m2. Nếu sử dụng đòn bẩy tài chính, giá thực tế có thể lên tới 96–98 triệu đồng/m2, tương đương hơn 5,5 tỷ đồng cho căn hai phòng ngủ. Mức giá này thuộc nhóm cao nhất khu vực.

Trong khi đó, các dự án lân cận đã bàn giao hoặc đang chuyển nhượng có giá dao động từ 78 đến 85 triệu đồng/m2, thấp hơn đáng kể so với giá mở bán mới.

Theo ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing, nguyên nhân khiến giá sơ cấp không giảm nằm ở cấu trúc chi phí. Thứ nhất là chi phí nhân công xây dựng tăng do thiếu hụt lao động, đặc biệt là lao động tay nghề cao. Thứ hai là chi phí vật liệu xây dựng và thiết bị chịu tác động của biến động giá và tỷ giá. Thứ ba là chi phí tài chính tăng lên khi mặt bằng lãi suất cao hơn so với trước.

Khi tổng hợp các yếu tố này, giá thành phát triển dự án bị đẩy lên, khiến chủ đầu tư không có nhiều dư địa để giảm giá bán. Trong bối cảnh đó, giá căn hộ sơ cấp khó có khả năng giảm mà chủ yếu sẽ giữ ở mức cao hoặc phân hóa theo từng phân khúc.

Diễn biến hiện tại cho thấy thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn điều chỉnh và phân hóa mạnh. Thanh khoản suy giảm phản ánh tâm lý thận trọng của người mua, trong khi giá bán vẫn chịu áp lực từ chi phí đầu vào. Đây được xem là giai đoạn sàng lọc, khi cả nhà đầu tư và doanh nghiệp buộc phải thích nghi với điều kiện thị trường mới.