Định giá đất theo cơ chế mới: Cần minh bạch hệ số K để tránh tăng áp lực lên thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước những thay đổi quan trọng liên quan đến chính sách đất đai, đặc biệt là cơ chế xác định giá đất và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đề xuất sử dụng bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) để tính toán nghĩa vụ tài chính trong nhiều trường hợp, thay thế phương pháp xác định giá đất cụ thể.

Đề xuất này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ những vướng mắc trong quá trình thực hiện thủ tục đất đai, rút ngắn thời gian triển khai dự án và tạo sự thống nhất trong quản lý. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cảnh báo cần kiểm soát chặt chẽ cách xác định hệ số K nhằm tránh làm tăng chi phí đầu tư, ảnh hưởng đến người dân và gây thêm áp lực lên giá bất động sản.

1. Cơ chế định giá đất mới được đề xuất như thế nào?

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), quá trình triển khai Luật Đất đai năm 2024 cho thấy việc xác định giá đất cụ thể vẫn là một trong những khó khăn đáng chú ý đối với hoạt động đầu tư và phát triển dự án bất động sản.

Quy trình xác định giá đất trong một số trường hợp có thể kéo dài, phát sinh chi phí và ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện thủ tục pháp lý.

Trước thực tế đó, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi ngày 12.9.2026 định hướng sử dụng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất K làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính trong phần lớn trường hợp, thay thế việc xác định giá đất cụ thể.

Về nguyên tắc, cơ chế này hướng đến việc đơn giản hóa phương pháp tính toán, giúp cơ quan quản lý có căn cứ thống nhất khi xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.

Nếu được hoàn thiện và áp dụng hiệu quả, chính sách có thể mang lại một số lợi ích:

• Rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục xác định giá đất.

• Giảm chi phí hành chính cho cơ quan quản lý và doanh nghiệp.

• Tăng tính thống nhất trong việc xác định nghĩa vụ tài chính.

• Hỗ trợ tháo gỡ vướng mắc pháp lý đối với các dự án bất động sản.

• Tạo điều kiện thuận lợi hơn cho hoạt động đầu tư và khai thác đất đai.

Tuy nhiên, hiệu quả của cơ chế mới phụ thuộc rất lớn vào cách xây dựng bảng giá đất, phương pháp xác định hệ số K và chất lượng dữ liệu thị trường.

2. Hệ số K có thể tác động như thế nào đến giá bất động sản?

Một trong những nội dung được VARS đặc biệt quan tâm là phạm vi áp dụng bảng giá đất kết hợp hệ số K.

Theo định hướng của dự thảo, cơ chế này có thể được sử dụng trong nhiều hoạt động như tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất.

Việc mở rộng phạm vi áp dụng giúp đơn giản hóa quy trình nhưng cũng đặt ra yêu cầu cao hơn về tính chính xác và minh bạch.

Nếu hệ số K được xác định chưa sát với thực tế, nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất có thể tăng đáng kể.

Theo thông tin VARS tổng hợp, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) ước tính tiền sử dụng đất của một dự án có thể tăng từ 2 đến 2,6 lần so với cơ chế trước đây trong trường hợp được phân tích.

Đây là con số đáng chú ý đối với doanh nghiệp bất động sản, bởi chi phí đất đai thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng mức đầu tư dự án.

Khi chi phí đầu vào tăng, doanh nghiệp có thể phải điều chỉnh phương án tài chính, cơ cấu sản phẩm hoặc kế hoạch triển khai dự án.

Trong trường hợp chi phí tăng được chuyển một phần vào giá bán, người mua nhà có thể phải đối mặt với mặt bằng giá cao hơn.

Tuy nhiên, mức tăng nêu trên là ước tính trong trường hợp cụ thể được HoREA đề cập, không phải mức tăng áp dụng chung cho tất cả dự án hoặc mọi trường hợp sử dụng đất.

3. Doanh nghiệp bất động sản đối mặt với áp lực chi phí đầu tư

Đối với các doanh nghiệp phát triển dự án, cơ chế định giá đất có ảnh hưởng trực tiếp đến việc xây dựng phương án đầu tư và tính toán hiệu quả kinh doanh.

Chi phí sử dụng đất tăng có thể dẫn đến nhiều hệ quả:

Gia tăng tổng vốn đầu tư

Khi nghĩa vụ tài chính về đất tăng, doanh nghiệp cần bổ sung nguồn vốn để hoàn thành thủ tục và triển khai dự án.

Ảnh hưởng đến dòng tiền

Những dự án có quy mô lớn, thời gian triển khai dài có thể chịu áp lực về vốn nếu chi phí đất đai thay đổi so với phương án tài chính ban đầu.

Khó cân đối giá bán sản phẩm

Chi phí đầu vào tăng có thể khiến doanh nghiệp phải điều chỉnh giá bán căn hộ, nhà phố hoặc đất nền để bảo đảm hiệu quả kinh doanh.

Nguy cơ chậm tiến độ dự án

Nếu chưa xác định được nghĩa vụ tài chính chính xác, doanh nghiệp có thể gặp khó khăn trong việc hoàn thiện thủ tục và bố trí nguồn vốn triển khai.

Đặc biệt, đối với các dự án nhà ở thương mại có giá bán hướng đến người thu nhập trung bình, việc kiểm soát chi phí đất đai càng có ý nghĩa quan trọng.

Một cơ chế định giá hợp lý sẽ góp phần hỗ trợ doanh nghiệp duy trì nguồn cung, hạn chế những biến động chi phí không cần thiết và cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

4. Người dân có thể chịu tác động từ việc thay đổi bảng giá đất

Không chỉ doanh nghiệp, người dân cũng là nhóm chịu ảnh hưởng trực tiếp từ những thay đổi trong chính sách định giá đất.

Khi bảng giá đất và hệ số K được sử dụng làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính trong nhiều trường hợp, chi phí thực hiện thủ tục đất đai có thể thay đổi.

Những trường hợp cần đặc biệt quan tâm gồm:

• Hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất.

• Người dân thực hiện thủ tục công nhận quyền sử dụng đất.

• Người có nhu cầu hợp thức hóa quyền sử dụng đất theo quy định.

• Người thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.

• Người có đất thuộc diện Nhà nước thu hồi và được xem xét bồi thường.

Đáng chú ý, khi tiền sử dụng đất tăng, người dân có thể gặp khó khăn hơn trong quá trình chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt đối với những hộ gia đình có diện tích đất lớn nhưng khả năng tài chính hạn chế.

Theo nội dung được VARS đề cập, Nghị quyết số 254/2025/QH15 đã quy định các mức thu 30%, 50% và 100% phần chênh lệch trong một số trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân nhằm hạn chế những tác động bất lợi.

Việc thực hiện chính sách cần được xem xét đồng bộ để bảo đảm quyền lợi của người dân và hạn chế phát sinh thêm gánh nặng tài chính.

5. Nguy cơ phát sinh tranh chấp khi giá bồi thường chưa sát thực tế

Một vấn đề khác được VARS cảnh báo là nguy cơ phát sinh tranh chấp trong quá trình Nhà nước thu hồi đất.

Nếu mức bồi thường được xác định theo bảng giá đất nhân hệ số K nhưng thấp hơn đáng kể so với giá giao dịch thực tế trên thị trường, người có đất bị thu hồi có thể cảm thấy quyền lợi chưa được bảo đảm.

Điều này có thể dẫn đến những kiến nghị, khiếu nại hoặc tranh chấp liên quan đến phương án bồi thường và hỗ trợ tái định cư.

Vì vậy, việc xác định giá đất cần bảo đảm tính khách quan, có căn cứ kiểm chứng và phản ánh phù hợp đặc điểm của từng khu vực.

Đặc biệt, dữ liệu giao dịch thực tế, kết quả đấu giá quyền sử dụng đất và thông tin về các giao dịch có thể xác minh cần được sử dụng một cách khoa học trong quá trình xây dựng hệ số K.

6. VARS kiến nghị minh bạch cách xác định hệ số K

Để cơ chế định giá đất mới phát huy hiệu quả, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đề xuất cần làm rõ bản chất và phương pháp xác định hệ số K.

Theo VARS, hệ số K cần được xác định dựa trên tỷ lệ giữa giá đất thị trường và giá đất trong bảng giá đất tương ứng.

Việc tính toán cần có cơ sở từ dữ liệu giao dịch, kết quả đấu giá và những nguồn thông tin có khả năng kiểm chứng.

Bên cạnh đó, VARS đưa ra một số kiến nghị quan trọng:

Thứ nhất, công khai phương pháp xác định hệ số K.

Cần quy định rõ các tiêu chí, dữ liệu đầu vào và nguyên tắc tính toán để người dân, doanh nghiệp có thể theo dõi và kiểm tra.

Thứ hai, rà soát bảng giá đất định kỳ.

Bảng giá đất và hệ số K cần được đánh giá thường xuyên, điều chỉnh khi thị trường biến động vượt ngưỡng phù hợp.

Thứ ba, tăng cường tính minh bạch.

Căn cứ xây dựng và điều chỉnh hệ số K cần được công khai trước khi áp dụng nhằm hạn chế sự thiếu thống nhất giữa các địa phương.

Thứ tư, xây dựng cơ chế chuyển tiếp phù hợp.

Đối với hộ gia đình, cá nhân và những dự án đã hoàn thành các bước pháp lý nhất định trước thời điểm chính sách mới có hiệu lực, cần có quy định chuyển tiếp nhằm hạn chế tác động đột ngột đến kế hoạch tài chính.

Thứ năm, hoàn thiện hệ thống dữ liệu giá đất.

Cơ sở dữ liệu cần đầy đủ, chính xác, được cập nhật thường xuyên và có khả năng kiểm chứng để phục vụ quá trình định giá.

7. Cơ chế định giá đất mới có thể ảnh hưởng đến nguồn cung nhà ở

Một trong những mối quan tâm lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là khả năng duy trì nguồn cung nhà ở phù hợp với nhu cầu thực tế.

Nếu chi phí đất đai tăng quá nhanh, các doanh nghiệp có thể phải điều chỉnh kế hoạch đầu tư, lựa chọn sản phẩm có biên lợi nhuận cao hơn hoặc trì hoãn một số dự án.

Điều này có thể ảnh hưởng đến nguồn cung căn hộ, nhà ở thương mại và các sản phẩm có mức giá phù hợp với người mua ở thực.

Ngược lại, nếu cơ chế định giá đất được xây dựng minh bạch, thống nhất và có khả năng dự báo, doanh nghiệp sẽ thuận lợi hơn trong việc tính toán chi phí đầu tư và triển khai dự án.

Về lâu dài, chính sách định giá đất hợp lý không chỉ giúp Nhà nước quản lý hiệu quả nguồn lực đất đai mà còn góp phần ổn định thị trường bất động sản.

Đây là yếu tố quan trọng để hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

8. Người mua nhà và nhà đầu tư cần quan tâm điều gì?

Trong thời gian chờ hoàn thiện các quy định mới về định giá đất, người mua nhà và nhà đầu tư cần chủ động cập nhật thông tin chính sách để có kế hoạch tài chính phù hợp.

Một số vấn đề cần lưu ý:

• Theo dõi bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất tại địa phương.

• Tìm hiểu nghĩa vụ tài chính liên quan đến dự án hoặc thửa đất.

• Kiểm tra tình trạng pháp lý trước khi mua bán, chuyển nhượng.

• Đánh giá chi phí đầu tư và khả năng tài chính dài hạn.

• Không nên quyết định mua đất chỉ dựa trên thông tin dự báo tăng giá.

• Tìm hiểu quy hoạch, mục đích sử dụng đất và điều kiện chuyển nhượng.

Đối với người mua nhà để ở, việc lựa chọn sản phẩm có pháp lý rõ ràng, giá bán phù hợp và khả năng thanh toán ổn định vẫn là yếu tố quan trọng.

Đối với nhà đầu tư, cần đánh giá đầy đủ tác động của chính sách đất đai đến tổng chi phí dự án, khả năng khai thác và tính thanh khoản của tài sản.

9. Nhà Đất Chính Chủ – Cập nhật chính sách đất đai và thị trường bất động sản

Những thay đổi trong chính sách định giá đất có thể tác động đến nhiều hoạt động trên thị trường, từ đầu tư dự án, mua bán nhà đất đến chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Vì vậy, việc cập nhật thông tin pháp lý và diễn biến thị trường là nhu cầu cần thiết đối với người mua, người bán và nhà đầu tư.

Nhà Đất Chính Chủ – nhadatchinhchu.com.vn hướng đến cung cấp thông tin bất động sản, cập nhật chính sách đất đai, quy hoạch, giá nhà đất, thủ tục pháp lý và xu hướng đầu tư trên toàn quốc.

Thông qua website, khách hàng có thể tham khảo thông tin mua bán nhà đất, tìm kiếm bất động sản phù hợp và theo dõi những thay đổi quan trọng của thị trường.

Đối với người bán, việc cung cấp thông tin minh bạch về vị trí, diện tích, giá bán và pháp lý giúp nâng cao khả năng tiếp cận khách hàng.

Đối với người mua, việc tìm hiểu kỹ nguồn gốc đất, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính và điều kiện chuyển nhượng sẽ góp phần hạn chế rủi ro khi giao dịch.

Nhà Đất Chính Chủ – nhadatchinhchu.com.vn: Kết nối thông tin minh bạch, đồng hành cùng người mua và người bán trên thị trường bất động sản Việt Nam.

10. Kết luận: Định giá đất minh bạch là nền tảng phát triển thị trường bền vững

Việc hoàn thiện cơ chế định giá đất theo hướng sử dụng bảng giá đất kết hợp hệ số K được kỳ vọng sẽ tháo gỡ những vướng mắc trong quá trình thực hiện chính sách đất đai.

Tuy nhiên, để cơ chế mới phát huy hiệu quả, cần xây dựng phương pháp xác định hệ số K rõ ràng, công khai dữ liệu, kiểm soát chi phí và có quy định chuyển tiếp phù hợp.

Một chính sách giá đất hợp lý không chỉ bảo đảm nguồn thu ngân sách mà còn cần hạn chế tác động bất lợi đến doanh nghiệp, người dân và khả năng tiếp cận nhà ở.

Đây sẽ là một trong những yếu tố quan trọng góp phần xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, ổn định và phát triển bền vững trong thời gian tới.