Lời Giải Cho Bài Toán “Giá Nhà Cao Mãi” Hướng Đi Nào Cho Người Mua Ở Thực?

1. Hạ tầng mở đường, giãn dân ra đô thị vệ tinh

Thực tế cho thấy giá căn hộ tại hai đô thị lớn – Hà Nội và TP.HCM – vẫn đang neo ở mức cao kỷ lục:

Hà Nội: trung bình 70–80 triệu đồng/m², nhiều dự án cao cấp vượt 100 triệu đồng/m².

TP.HCM: giá bán phổ biến 100–200 triệu đồng/m², tiệm cận cả nhà phố.

Theo HoREA, từ năm 2020 đến nay, tốc độ tăng giá nhà ở TP.HCM có giai đoạn đạt 15–20% mỗi năm, trong khi thu nhập bình quân chỉ tăng khoảng 6–8%. Sự chênh lệch này khiến khả năng mua nhà của người trẻ và người thu nhập trung bình ngày càng hạn hẹp.

Giải pháp được nhiều chuyên gia đồng thuận là giãn dân ra vùng đô thị vệ tinh, nơi có quỹ đất rộng và giá còn hợp lý. Ví dụ, tuyến Metro số 1 TP.HCM vận hành từ đầu 2025 đã rút ngắn thời gian di chuyển từ trung tâm đến Bình Dương, Thủ Đức chỉ còn 20–30 phút, mở ra tiềm năng hình thành các trung tâm dân cư – thương mại mới ngoài lõi đô thị.

2. Đầu tư hạ tầng và quy hoạch đồng bộ – chìa khóa giảm áp lực giá nhà

Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Savills Việt Nam, nhận định: “Muốn giãn dân thành công, phải bắt đầu từ hạ tầng và đô thị hóa. Khi hạ tầng đi trước, thị trường bất động sản sẽ tự điều tiết lại cung – cầu.”

Cùng quan điểm, Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) đánh giá, hạ tầng đang là động lực dẫn đường cho thị trường cuối năm 2025. Hàng loạt dự án chiến lược như cao tốc Bắc – Nam giai đoạn 2, sân bay Long Thành, Vành đai 3 TP.HCM, Vành đai 4 Hà Nội… đồng loạt tăng tốc đã kích hoạt làn sóng đầu tư vùng ven.

Khi đầu tư công được giải ngân mạnh, thị trường không chỉ hưởng lợi trực tiếp từ dòng vốn hạ tầng mà còn tạo ra giá trị gia tăng bền vững cho các khu vực vệ tinh.

3. Quỹ Nhà Ở Quốc Gia – giải pháp tài chính cho người mua ở thực

Theo chỉ đạo của Chính phủ, Đề án thành lập Quỹ Nhà Ở Quốc Gia đang được hoàn thiện và dự kiến triển khai trong năm 2026. Cơ chế hoạt động tương tự mô hình HDB Singapore hay Quỹ nhà ở Hàn Quốc – nơi người dân có thể vay lãi suất thấp, thời gian dài, còn doanh nghiệp tham gia được hưởng ưu đãi về đất và thuế.

Khi người dân được hỗ trợ vay mua nhà, còn doanh nghiệp có động lực phát triển nhà ở giá phù hợp, thị trường sẽ tiến tới cân bằng và bền vững hơn, giảm áp lực “nhà cao vượt sức mua” tại các đô thị lớn.

4. Đô thị vệ tinh – không chỉ xây, mà phải “sống được”

Theo TSKH.KTS Ngô Viết Nam Sơn, một khu đô thị vệ tinh chỉ thành công khi có người ở thật. Nếu chỉ có đường đẹp, công viên, trung tâm thương mại mà không có cư dân, khu vực đó sẽ trở thành “đô thị ma”.

Để tránh kịch bản này, cần bảo đảm 3 yếu tố:

- Quy hoạch bài bản – có tầm nhìn dài hạn, chuyên gia tham gia ngay từ giai đoạn đầu.

- Hạ tầng đồng bộ – trường học, bệnh viện, giao thông công cộng đi trước.

- Chính sách giá và việc làm hợp lý – nhà ở phải rẻ hơn khu trung tâm 40–50%, đồng thời tạo ra cơ hội việc làm, thương mại tại chỗ.

Ông Nguyễn Khánh Duy – Giám đốc Kinh doanh Nhà ở Savills Việt Nam – nhấn mạnh: “Chỉ khi cư dân chọn sinh sống thật, khu đô thị vệ tinh mới có linh hồn và giá trị tăng trưởng bền vững.”

5. Tương lai: Cân bằng cung – cầu, phát triển đô thị kết nối vùng

Khi hạ tầng – tài chính – quy hoạch được triển khai đồng bộ, giá nhà ở khu trung tâm sẽ dần ổn định, còn khu vực vệ tinh trở thành điểm đến an cư mới.

Đây chính là hướng đi giúp giải bài toán “giá nhà cao mãi”, đồng thời đảm bảo tăng trưởng bền vững cho thị trường bất động sản Việt Nam trong thập kỷ tới.