Chung cư cho thuê không còn “mỏ vàng”, nhà đầu tư đối mặt áp lực khấu hao và vay vốn

Cuối năm ngoái, khi thị trường chung cư khu vực phía Đông Hà Nội sôi động, chị Thu Trang, 36 tuổi, trú tại Gia Lâm quyết định vay ngân hàng 2 tỷ đồng để mua một căn hộ ba phòng ngủ đã bàn giao khoảng 5 năm, với tổng giá trị 4,8 tỷ đồng. Sau đó, chị chi thêm 200 triệu đồng để hoàn thiện nội thất, kỳ vọng mức cho thuê đạt 14–15 triệu đồng mỗi tháng nhằm tạo dòng tiền trả lãi vay. Tuy nhiên, thực tế thị trường cho thuê bước vào giai đoạn trầm lắng, giá thuê được môi giới định ở mức 12–13 triệu đồng mỗi tháng nhưng vẫn khó tìm khách. Sau hơn một tháng bỏ trống căn hộ, chị buộc phải chấp nhận cho thuê với giá 11,5 triệu đồng, thấp hơn đáng kể so với dự tính ban đầu. Theo tính toán của chị, mỗi tháng vẫn phải bù thêm 5–6 triệu đồng tiền trả ngân hàng, khiến hiệu suất cho thuê chỉ khoảng 2,5%, kém xa kênh gửi tiết kiệm.

Trường hợp tương tự xảy ra với anh Việt, 35 tuổi, sinh sống tại khu vực Từ Liêm. Anh mua một căn hộ 65 m2 tại khu đô thị phía Tây với giá 4,5 tỷ đồng, trong đó vay ngân hàng một nửa. Mức cho thuê đạt khoảng 11 triệu đồng mỗi tháng. Sau một năm cho thuê, khi khách trả nhà, anh phải chi thêm gần 30 triệu đồng để sửa chữa do căn hộ xuống cấp nhanh, từ sàn, tường cho tới nội thất. Tiền cọc không đủ bù chi phí sửa chữa, chưa kể một tháng trống nhà và phí môi giới tìm khách mới. Sau khi trừ các khoản phát sinh, lợi nhuận thực nhận chỉ tương đương 10 tháng tiền thuê, đưa tỷ suất sinh lời xuống khoảng 2,4% mỗi năm.

Không chỉ các dự án mới, ngay cả chung cư cũ đã bàn giao hàng chục năm cũng ghi nhận hiệu suất cho thuê suy giảm. Anh Tuấn, một nhà đầu tư tại Hoàng Liệt, cho biết đã chi khoảng 150 triệu đồng để cải tạo căn hộ 67 m2 tại khu HH Linh Đàm sau thời gian dài không tìm được khách thuê. Mức giá cho thuê duy trì quanh 7–8 triệu đồng mỗi tháng suốt một năm qua, trong khi giá bán căn hộ đã tăng 20–30%. Theo anh, hiệu suất cho thuê chỉ dao động 2,8–3% và còn chịu rủi ro khấu hao tài sản lớn.

Những trường hợp trên phản ánh thực trạng chung của thị trường cho thuê căn hộ Hà Nội. Phần lớn nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, mua nhà trong giai đoạn thị trường nóng với kỳ vọng vừa cho thuê vừa chờ tăng giá. Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ cho thuê dồi dào, đặc biệt ở các khu vực xa trung tâm, khiến khả năng khai thác dòng tiền không đủ bù chi phí vay.

Theo số liệu từ CBRE, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tại Hà Nội hiện chỉ đạt trung bình 3–3,4% mỗi năm, giảm mạnh so với mức trên 5% của năm 2023. Kênh Batdongsan cũng ghi nhận tỷ suất này quanh mức 3%, trong khi đầu năm 2023 từng đạt gần 5%. Đại diện Batdongsan cho rằng chênh lệch ngày càng lớn giữa giá mua và giá thuê là nguyên nhân chính khiến đầu tư cho thuê kém hấp dẫn.

Giá bán chung cư tại Hà Nội hiện phổ biến ở mức 80–90 triệu đồng mỗi m2, tăng 30–40% theo năm, trong khi giá thuê chỉ tăng khoảng 8–10%, thậm chí nhiều dự án không tăng trong thời gian dài. Dự báo trong giai đoạn 2026–2028, thị trường sẽ tiếp tục chịu áp lực khi nguồn cung mới có thể lên tới hàng chục nghìn căn mỗi năm, chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp.

Các chuyên gia nhận định, trong bối cảnh nguồn cung lớn và giá bán neo cao, nhà đầu tư mới cần thận trọng hơn với bài toán dòng tiền và hiệu quả đầu tư. Thay vì kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn, chiến lược trung và dài hạn, lựa chọn dự án có vị trí, nhu cầu ở thực và khả năng khai thác bền vững được xem là hướng đi phù hợp hơn cho thị trường hiện nay.