Cuối năm nhà phố đồng loạt treo biển trả mặt bằng làn sóng “rút lui” lan rộng ở Hà Nội và TP HCM

Doanh thu giảm mạnh, nhiều hộ kinh doanh buộc trả mặt bằng

Tại Phố Huế (Hà Nội), chị Ngọc Mỹ, chủ một cửa hàng thời trang nữ, đã trả lại mặt bằng rộng 45 m² có giá 50 triệu đồng/tháng. Dù chủ nhà đã giảm nhẹ so với năm ngoái, nhưng tình hình kinh doanh trầm lắng khiến chị không thể tiếp tục chi trả.

“Tiết kiệm chi phí thuê giúp tôi tập trung vào kênh online cho dịp Tết,” chị chia sẻ.

Không riêng các cửa hàng thời trang, môi giới Tuấn Phương – người chuyên giao dịch nhà phố khu vực trung tâm – cho biết chưa từng thấy thời điểm nào việc tìm khách thuê khó như hiện nay. Những mặt bằng có vị trí đẹp, mặt tiền rộng, rao từ đầu năm đến nay vẫn vắng khách hỏi.

Theo Phương, nhiều chuỗi thời trang có gần 10 chi nhánh cũng phải đóng cửa hàng loạt, chỉ giữ lại một điểm làm kho để cắt giảm chi phí.

“Thị trường năm nay rơi vào giai đoạn khủng hoảng. Chủ nhà không còn cảnh đưa giá cao là có khách tranh thuê,” Phương nói.

Nhiều chủ mặt bằng buộc phải giảm giá 15–20%, đặc biệt tại các tuyến phố trung tâm như Phố Huế, Bà Triệu, Hàng Bông, Chùa Bộc, Phạm Ngọc Thạch… Nhưng số lượng mặt bằng bỏ trống vẫn tăng.

Việc siết quản lý vỉa hè tại các phường trung tâm Hoàn Kiếm, Ba Đình, Cửa Nam càng khiến những cửa hàng diện tích nhỏ, không có chỗ đỗ xe thêm khó giữ khách.

Mặt bằng nhà phố treo biển cho thuê tại Phố Huế, Hà Nội tháng 11/2025.

TP HCM: Làn sóng trả mặt bằng lan rộng từ trung tâm ra ngoại thành

Hiện tượng tương tự diễn ra ở TP HCM. Nhiều tuyến đường sầm uất như Hai Bà Trưng, Đông Du, Lý Tự Trọng, Nguyễn Thái Bình, Nguyễn Trãi… xuất hiện liên tục biển cho thuê.

Anh Quốc Huy, chủ một nhà hàng Thái, vừa trả mặt bằng 90 m² trên đường Điện Biên Phủ với giá thuê 40 triệu đồng/tháng. Nhiều tháng liền kinh doanh lỗ, doanh thu chỉ đủ trang trải tiền nhà, anh quyết định chuyển sang mặt bằng mới trong chợ quận 11 với giá chỉ 22 triệu đồng.

Tương tự, chị Lan Anh – chủ quán cà phê trên đường Nguyễn Đình Chiểu – cũng trả lại nhà phố 2 tầng vì tiền thuê 40 triệu đồng/tháng "ăn gần hết lợi nhuận". Chị chuyển vào hẻm Bình Thới để tiết giảm chi phí.

Khảo sát của phóng viên cho thấy:

Trên trục Cách Mạng Tháng Tám, chỉ trong đoạn chưa đầy 1 km đã có 6 mặt bằng trống.

Một mặt bằng rộng 120 m² có giá 260 triệu đồng/tháng dù đã giảm vẫn khó chốt hợp đồng.

Khu Nguyễn Thái Bình: 3 thương hiệu F&B đã đóng cửa trong đoạn chưa đến 500 m.

Khu vực ngoại thành như Phan Xích Long, Hoàng Văn Thụ, 3/2, Nguyễn Văn Trỗi… cũng ngập mặt bằng bỏ trống, kể cả các vị trí từng là chi nhánh ngân hàng hoặc chuỗi F&B lớn.

Một mặt bằng được dán biển cho thuê dày đặc trên đường Tô Hiến Thành, phường Hòa Hưng, TP HCM.

Nhà phố chịu áp lực cạnh tranh từ trung tâm thương mại và thương mại điện tử

Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực VARS, thị trường mặt bằng nhà phố đang điều chỉnh mạnh do cạnh tranh trực tiếp với trung tâm thương mại và các nền tảng online.

Nhiều ngành hàng như thời trang, phụ kiện… chuyển sang thuê nhà trong ngõ làm kho, còn kinh doanh tập trung vào kênh điện tử để tiết kiệm chi phí mặt bằng.

Báo cáo của Metric cho thấy doanh số (GMV) của 4 sàn lớn — Shopee, TikTok Shop, Lazada, Tiki — đạt 305.900 tỷ đồng trong 9 tháng, tăng hơn 34% so với cùng kỳ năm 2024. Trung bình mỗi tháng người tiêu dùng chi gần 34.000 tỷ đồng trên các sàn này.

“Người dân thắt chặt chi tiêu, chuyển sang mua sắm online nhiều hơn khiến những ngành vốn phụ thuộc vị trí đẹp giảm mạnh nhu cầu thuê nhà phố,” ông Thanh nhận định.

Các thương hiệu thay đổi chiến lược: Thu hẹp chuỗi – chọn điểm bán trọng tâm

Theo bà Cao Thị Thu Hương, quản lý cấp cao Savills Việt Nam:

- Chi phí thuê cao nhưng doanh thu giảm khiến nhiều doanh nghiệp nhỏ thay đổi mô hình kinh doanh.

- Trước đây nhiều thương hiệu chấp nhận lỗ để xuất hiện tại vị trí đắc địa nhằm tăng nhận diện.

- Hiện nay, truyền thông đa nền tảng phát triển khiến việc “đốt tiền” cho mặt bằng đẹp không còn hiệu quả.

Savills ghi nhận nhiều thương hiệu F&B thu hẹp chuỗi, chỉ giữ lại flagship store — cửa hàng chủ lực, có khả năng phục vụ tốt khách tại chỗ lẫn giao hàng. Thậm chí, một số thương hiệu thức ăn nhanh ưu tiên những điểm có kho bếp tiện lợi để bán mang đi, thay vì đầu tư mặt bằng lớn.

Theo bà Hương, vị trí đắc địa không còn là yếu tố quyết định. Các tiêu chí mới gồm:

- Chi phí hợp lý

- Trải nghiệm khách hàng

- Khả năng vận hành linh hoạt

- Hệ thống tiện ích hỗ trợ

Đây là lý do nhiều thương hiệu đổ vào trung tâm thương mại, nơi có chính sách thuê linh hoạt và mô hình chia sẻ doanh thu.

Thị trường đang bước vào giai đoạn “thanh lọc tự nhiên”

Chuyên gia đánh giá thị trường đang rơi vào tình trạng lệch pha giữa kỳ vọng của chủ nhà và khả năng chi trả của khách thuê, khiến nhiều mặt bằng bỏ trống dài hạn.

Bà Hương khuyến nghị:

- Chủ nhà cần giảm kỳ vọng giá thuê, áp dụng hợp đồng linh hoạt, thậm chí giảm giá giai đoạn đầu.

- Khách thuê nên chuyển sang mô hình kết hợp online – offline để duy trì biên lợi nhuận.

“Nhà phố đang trải qua chu kỳ sàng lọc tự nhiên. Những mặt bằng không đáp ứng được yêu cầu về chi phí, vận hành và tiện ích sẽ dần bị loại khỏi thị trường,” bà Hương nhấn mạnh.