Dự Thảo Luật Kinh Doanh Bất Động Sản Sửa Đổi: Đề Xuất Cơ Chế Giữ 5% Giá Trị Hợp Đồng

Đề xuất giữ lại 5% giá trị hợp đồng

Theo nội dung được đề xuất, 5% giá trị hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sẽ được chuyển vào tài khoản bảo đảm thay vì thanh toán trực tiếp cho chủ đầu tư ngay sau khi bàn giao nhà.

Cơ chế này nhằm tạo một khoản tiền gắn với quá trình hoàn thiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua.

Trong thực tế, người mua có thể đã thanh toán tối đa 95% giá trị hợp đồng khi nhận bàn giao nhà. Trong khi đó, chủ đầu tư vẫn phải thực hiện các nghĩa vụ liên quan đến tài chính, kế toán và thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

Việc giữ lại 5% được xem là một cơ chế để cân bằng nghĩa vụ giữa hai bên.

Vì sao cần cơ chế bảo đảm 5%?

Theo phân tích của luật sư Phạm Thanh Tuấn, sau khi bàn giao nhà, bên bán phải xuất hóa đơn theo toàn bộ giá trị hợp đồng dù người mua có thể mới thanh toán đến 95%.

Trong một số trường hợp, chủ đầu tư đã hoàn thành những công việc thuộc trách nhiệm của mình để phục vụ việc cấp Giấy chứng nhận nhưng vẫn chưa thể thu 5% còn lại.

Nguyên nhân có thể xuất phát từ việc người mua chậm phối hợp, chưa cung cấp đầy đủ hồ sơ hoặc tự thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo thỏa thuận giữa hai bên.

Khi đó, chủ đầu tư có thể gặp khó khăn trong việc thu phần giá trị hợp đồng còn lại dù việc chậm cấp Giấy chứng nhận không hoàn toàn do lỗi của doanh nghiệp.

Cơ chế chuyển 5% vào tài khoản bảo đảm được đề xuất nhằm xử lý tình huống này, đồng thời duy trì trách nhiệm của chủ đầu tư trong quá trình hoàn thiện thủ tục pháp lý cho người mua.

Cơ chế này ràng buộc trách nhiệm của cả người mua và chủ đầu tư

Theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, việc giữ lại 5% có thể tạo ra sự ràng buộc đối với cả hai bên.

Với chủ đầu tư, khoản tiền này là động lực để doanh nghiệp nhanh chóng hoàn thiện hồ sơ và thực hiện các thủ tục cần thiết để cơ quan Nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho người mua.

Với người mua, cơ chế này cũng hạn chế tình trạng chậm phối hợp hoặc không hoàn thiện hồ sơ khi đã đến thời điểm thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận.

Về nguyên tắc, khi chủ đầu tư đã bàn giao nhà và hoàn thành đầy đủ phần việc thuộc trách nhiệm của mình, quyền nhận đủ giá trị hợp đồng cũng cần được bảo đảm theo thỏa thuận và quy định pháp luật.

Rủi ro nếu việc cấp Giấy chứng nhận bị kéo dài

Bên cạnh những lợi ích, cơ chế giữ lại 5% cũng đặt ra vấn đề cần được tiếp tục hoàn thiện.

Trường hợp dự án phát sinh vướng mắc pháp lý hoặc thủ tục cấp Giấy chứng nhận bị chậm vì nguyên nhân khách quan, khoản tiền 5% của người mua có nguy cơ bị phong tỏa trong thời gian dài.

Điều này có thể ảnh hưởng đến quyền lợi tài chính của người mua nếu không có quy định rõ về thời hạn giữ tiền.

Theo đề xuất được nêu, dự thảo Luật hoặc văn bản hướng dẫn có thể quy định cụ thể thời hạn tiền được duy trì trong tài khoản bảo đảm. Nếu hết thời hạn mà Giấy chứng nhận vẫn chưa được cấp, khoản tiền gốc và lãi có thể được hoàn trả cho khách hàng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận gia hạn.

Cần quy định rõ thời hạn và điều kiện giải tỏa

Để cơ chế 5% phát huy hiệu quả, các quy định liên quan cần làm rõ một số nội dung như:

• Thời điểm chuyển 5% giá trị hợp đồng vào tài khoản bảo đảm.
• Điều kiện để giải tỏa khoản tiền cho chủ đầu tư.
• Trách nhiệm của chủ đầu tư trong quá trình cấp Giấy chứng nhận.
• Trách nhiệm phối hợp của người mua.
• Cách xử lý khi thủ tục cấp Giấy chứng nhận chậm do nguyên nhân khách quan.
• Quyền hưởng tiền lãi trong thời gian khoản tiền được bảo đảm.
• Thời hạn tối đa duy trì khoản tiền trong tài khoản.

Việc quy định rõ các nội dung này sẽ giúp hạn chế tranh chấp giữa người mua và chủ đầu tư, đồng thời tạo cơ sở minh bạch hơn cho quá trình thực hiện hợp đồng.

Cơ chế 5% hướng tới cân bằng quyền lợi các bên

Đề xuất giữ lại 5% giá trị hợp đồng tại tài khoản bảo đảm đang đặt trọng tâm vào việc phân bổ trách nhiệm giữa người mua và chủ đầu tư.

Nếu được thiết kế với điều kiện giải tỏa, thời hạn và cơ chế hoàn trả rõ ràng, khoản tiền này vừa có thể tạo động lực để chủ đầu tư hoàn thiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, vừa bảo đảm quyền lợi tài chính của người mua trong trường hợp thủ tục kéo dài.

Các nội dung cụ thể sẽ phụ thuộc vào quá trình hoàn thiện và quyết định đối với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Nhà Đất Chính Chủ – nhadatchinhchu.com.vn sẽ tiếp tục cập nhật những quy định mới liên quan đến mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng bất động sản và quyền lợi của người mua.