Đất nền Hà Nội tại nhiều “điểm nóng” giảm giá, cơn sóng đầu cơ hạ nhiệt

Nhiều khu vực đất nền Hà Nội bắt đầu giảm giá

Theo ghi nhận thị trường đầu năm 2026, giá đất nền tại nhiều khu vực ven Hà Nội không còn duy trì đà tăng mạnh như trước, thậm chí đã xuất hiện xu hướng giảm ở nhiều phân khúc.

Tại Long Biên cũ, giá đất nền hiện dao động khoảng 60 – 135 triệu đồng/m², giảm từ 2 – 6 triệu đồng/m² so với đầu năm trước. Khu vực Gia Lâm cũ ghi nhận mức giá phổ biến từ 40 – 90 triệu đồng/m², giảm khoảng 1 – 4 triệu đồng/m².

Trong khi đó, Đông Anh cũ hiện có mặt bằng giá khoảng 35 – 80 triệu đồng/m², giảm từ 2 – 6 triệu đồng/m². Hoài Đức cũ dao động từ 45 – 90 triệu đồng/m², giảm khoảng 1 – 5 triệu đồng/m².

Các khu vực xa trung tâm hơn như Đan Phượng, Thanh Oai và Thường Tín cũng ghi nhận mức giá phổ biến khoảng 25 – 35 triệu đồng/m², giảm từ 1 – 3 triệu đồng/m².

Đáng chú ý, nhiều lô đất được rao bán trong thời gian dài nhưng không phát sinh giao dịch. Không khí sôi động tại các văn phòng môi giới từng xuất hiện giai đoạn 2021 – 2024 hiện đã giảm đáng kể.

Thanh khoản sụt giảm, nhà đầu tư thận trọng hơn

Theo dữ liệu từ PropertyGuru Việt Nam, mức độ quan tâm đến đất nền Hà Nội trong quý I/2026 đã giảm khoảng 23% so với quý IV/2025. Đây là mức giảm khá sâu trong bối cảnh nhiều phân khúc bất động sản khác bắt đầu có dấu hiệu phục hồi.

Trong khi căn hộ chung cư và nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực đang dần lấy lại thanh khoản thì đất nền lại có dấu hiệu “hụt hơi” rõ rệt.

Anh Nguyễn Xuân Biên – nhà đầu tư kiêm môi giới lâu năm tại Hoài Đức cũ – cho biết nhiều chủ đất đã chấp nhận giảm giá vài trăm triệu đồng nhưng vẫn khó bán. Người mua hiện có xu hướng chờ đợi thêm vì lo ngại giá sẽ còn tiếp tục điều chỉnh.

Theo anh Biên, thị trường hiện đang trong trạng thái giằng co khi người bán chưa muốn giảm sâu còn người mua lại kỳ vọng bắt đáy ở mức thấp hơn. Điều này khiến giao dịch diễn ra chậm và không còn tình trạng “xuống tiền nhanh” như giai đoạn sốt nóng trước đây.

Lãi suất và tín dụng khiến dòng tiền đầu cơ suy yếu

Theo phân tích từ Chứng khoán MB, mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao cùng xu hướng kiểm soát tín dụng bất động sản là nguyên nhân quan trọng khiến dòng tiền đầu cơ đất nền suy giảm mạnh.

Việc sử dụng đòn bẩy tài chính để “lướt sóng” không còn dễ dàng như trước khi chi phí vay vốn tăng cao và rủi ro nắm giữ hàng kéo dài lớn hơn. Điều này khiến cả nhà đầu tư cá nhân lẫn chủ đầu tư đều trở nên thận trọng hơn trong quyết định xuống tiền.

Hiện nay, nhiều người đang nắm giữ đất nền chính là nhóm mua vào trong giai đoạn sốt nóng 2021 – 2022 với mức giá cao và đang rơi vào tình trạng “kẹt hàng” do thanh khoản thị trường giảm mạnh.

Cơn sốt đầu cơ dần hạ nhiệt

Bà Đỗ Thị Ngọc Ánh nhận định dòng tiền hiện nay đã thận trọng hơn rất nhiều sau giai đoạn tăng nóng kéo dài. Nhà đầu tư không còn dễ dàng xuống tiền theo tâm lý đám đông hay các cơn “sóng” quy hoạch ngắn hạn như trước.

Thay vào đó, thị trường đang ưu tiên những sản phẩm có giá trị sử dụng thực tế, khả năng khai thác dòng tiền hoặc đảm bảo thanh khoản tốt. Điều này khiến phân khúc đất nền vốn phụ thuộc lớn vào kỳ vọng tăng giá dần mất đi sức hút ngắn hạn.

Ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng đất nền vẫn là kênh đầu tư tiềm năng trong dài hạn, đặc biệt tại các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng và tốc độ đô thị hóa. Tuy nhiên, thị trường sẽ bước vào giai đoạn phân hóa mạnh thay vì tăng nóng diện rộng như trước đây.

Những sản phẩm có pháp lý minh bạch, vị trí tốt và gắn với nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục duy trì thanh khoản. Ngược lại, các lô đất tăng giá dựa trên tin đồn hoặc tâm lý đầu cơ sẽ ngày càng khó hút dòng tiền.

Nhà đầu tư cần ưu tiên giá trị thực

Ông Nguyễn Anh Quê khuyến nghị nhà đầu tư cần giữ sự thận trọng và chỉ nên lựa chọn các sản phẩm đất nền có khả năng khai thác thực tế hoặc phục vụ nhu cầu ở thật.

Theo ông, giá bất động sản phải phù hợp với giá trị sử dụng và khả năng tạo dòng tiền thay vì bị đẩy lên quá cao bởi tâm lý đầu cơ. Đồng thời, các yếu tố như pháp lý, quy hoạch và thanh khoản cần được đặt lên hàng đầu.

Sau nhiều năm tăng mạnh, mặt bằng giá đất nền hiện đã ở mức cao, do đó khả năng tiếp tục tăng đột biến trong ngắn hạn sẽ không còn nhiều, ngoại trừ những khu vực đặc biệt có sự xuất hiện của đại dự án, trung tâm hành chính mới hoặc hạ tầng quy mô lớn.