Những phép thử trên hành trình hồi phục của thị trường bất động sản

Doanh nghiệp quay lại đường đua

Theo thông tin công bố với nhà đầu tư, Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long đặt kỳ vọng doanh số bán bất động sản năm 2025 đạt khoảng 11.000–13.000 tỉ đồng, thấp hơn kế hoạch ban đầu 14.600 tỉ đồng. Dù vậy, doanh nghiệp cho biết sẽ tăng tốc mạnh hơn từ năm 2026, với mục tiêu doanh số vượt 20.000 tỉ đồng.

Trong giai đoạn 2025–2027, Nam Long dự kiến đẩy mạnh bán hàng tại các dự án hiện hữu, triển khai các phân khu tiếp theo thay vì mở rộng dàn trải như giai đoạn trước.

Tương tự, Tập đoàn Novaland cũng ghi nhận nhiều chuyển động mới sau khi từng bước tháo gỡ các vướng mắc pháp lý. Doanh nghiệp này cho biết sẽ tái khởi động và mở bán dự án Aqua City (Đồng Nai) trong năm 2026. Bên cạnh đó, các dự án quy mô lớn như NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm và một số dự án tại TP HCM tiếp tục được triển khai xây dựng.

Theo thống kê của DKRA Consulting, khu vực TP HCM và các tỉnh giáp ranh hiện có khoảng 18 dự án khu đô thị quy mô trên 100 ha, với tổng diện tích lên tới 16.500 ha. Trong số này, khoảng 8 dự án đã hoặc đang được triển khai trở lại, cung cấp cho thị trường hơn 50.000 sản phẩm, nhiều dự án từng “đóng băng” trong thời gian dài do vướng pháp lý.

Nguồn cung cải thiện nhưng giá vẫn neo cao

Sự trở lại của các dự án lớn cho thấy kỳ vọng phục hồi rõ nét của doanh nghiệp trong giai đoạn 2026–2027. Tuy nhiên, một vấn đề lớn đặt ra là khả năng hấp thụ của thị trường khi mặt bằng giá nhà ở đã tăng nhanh trong thời gian ngắn.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, giá bán sơ cấp tại TP HCM và Hà Nội đã tăng 35–45% chỉ trong vòng một năm. Trong khi đó, thu nhập bình quân của người lao động trong suốt một thập kỷ qua chỉ tăng khoảng 6–8% mỗi năm, thấp hơn nhiều so với tốc độ tăng giá nhà từ 12–20%/năm.

Giới chuyên gia cho rằng khả năng giá nhà giảm trong ngắn hạn là khó xảy ra, đặc biệt với các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn. Nguyên nhân đến từ quỹ đất trung tâm ngày càng hạn chế, trong khi chi phí phát triển dự án như vật liệu xây dựng, nhân công, lãi vay và tiền sử dụng đất đều gia tăng.

Đáng chú ý, bảng giá đất mới dự kiến áp dụng từ năm 2026 cùng với các quy định về thuế, thủ tục đầu tư được siết chặt hơn sẽ tiếp tục đẩy chi phí đầu vào của doanh nghiệp lên cao. Điều này khiến giá bán sơ cấp có xu hướng duy trì ở mức cao, dù nguồn cung đang dần cải thiện.

Áp lực từ lãi suất và tín dụng

Một phép thử khác đối với quá trình hồi phục của thị trường là việc giai đoạn “tiền rẻ” đang dần khép lại. Ngân hàng Nhà nước được dự báo sẽ phải cân đối chặt chẽ hơn giữa mục tiêu tăng trưởng kinh tế, kiểm soát lạm phát và ổn định tỷ giá.

Trong bối cảnh lãi suất huy động có xu hướng nhích lên, các ngân hàng thương mại khó duy trì mặt bằng lãi suất cho vay thấp như giai đoạn trước. Thực tế, từ cuối năm 2025, một số ngân hàng đã điều chỉnh tăng lãi suất cho vay khoảng 0,5% đối với các khoản vay mới, đồng thời rút ngắn thời gian ưu đãi lãi suất cố định.

Việc chi phí vốn tăng khiến cả người mua nhà lẫn doanh nghiệp bất động sản chịu thêm áp lực. Với người mua, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, khả năng tiếp cận nhà ở trở nên khó khăn hơn. Trong khi đó, doanh nghiệp phải đối mặt với bài toán chi phí tài chính gia tăng trong bối cảnh thị trường chưa thực sự phục hồi mạnh mẽ.

Chặng đường hồi sinh còn nhiều thử thách

Dù tín hiệu phục hồi đã xuất hiện thông qua việc các dự án được tái khởi động và nguồn cung cải thiện, thị trường bất động sản vẫn đang bước vào giai đoạn sàng lọc khắt khe. Sự hồi sinh bền vững sẽ phụ thuộc lớn vào khả năng cân đối giữa giá bán, thu nhập người dân, chính sách tín dụng và tiến độ tháo gỡ pháp lý.

Trong bối cảnh đó, giai đoạn 2026–2027 được xem là phép thử quan trọng để xác định liệu thị trường bất động sản có thể bước sang chu kỳ tăng trưởng ổn định hay tiếp tục đối mặt với những biến động khó lường.