Trái phiếu bất động sản sôi động trở lại với hàng loạt thương vụ lớn

Nhóm bất động sản dẫn đầu

Trong tháng 10, nhóm bất động sản dẫn đầu về số lượng và giá trị phát hành, với 5 thương vụ lớn có giá trị từ 3,8 nghìn tỉ đến 7,65 nghìn tỉ đồng. Ngược lại, nhóm ngân hàng ghi nhận mức phát hành giảm 15% so với tháng trước.

Ví dụ điển hình: CTCP Đầu tư Xây dựng Thái Sơn

Ngày 28/10/2025, Thái Sơn phát hành 40.000 trái phiếu, huy động 4.000 tỉ đồng.

Kỳ hạn 2 năm, đáo hạn tháng 10/2027, lãi suất 12,5%/năm. Đây là trái phiếu 3 không: không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, không tài sản đảm bảo.

Công ty có vốn điều lệ 13.500 tỉ đồng, thành lập năm 2007, đang còn một lô trái phiếu phát hành tháng 8/2024 trị giá 1.890 tỉ đồng.

Saigon Ratings xếp hạng tín nhiệm công ty ở mức rủi ro thấp.

Báo cáo bán niên 2025: vốn chủ sở hữu 19.653 tỉ đồng, nợ phải trả 82.722 tỉ đồng (gấp 4,2 lần vốn), chủ yếu là nợ phải trả khác, không vay ngân hàng, trái phiếu chỉ hơn 1.800 tỉ đồng.

CTCP Phát triển TN

- Từ 22-28/10/2025, phát hành 29.500 trái phiếu, huy động 2.950 tỉ đồng.

- Kỳ hạn 5 năm, lãi suất 8,75%, trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, được bảo lãnh thanh toán.

FiinRatings đánh giá quy mô công ty còn nhỏ, hiệu quả kinh doanh thấp hơn trung bình ngành do tập trung phát triển một dự án tại Hà Nội.

Tình hình chậm trả và thanh khoản

- Tháng 10/2025: ghi nhận 3 trường hợp chậm trả gốc/lãi, tổng mệnh giá 2 nghìn tỉ đồng.

- Từ đầu năm: 30 trường hợp chậm trả, tỉ lệ chậm trả 10 tháng đầu năm 2025 là 1,2%.

- Ví dụ: Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình (HBC) dù có lợi nhuận và số dư tiền mặt khoảng 300 tỉ đồng cuối quý III/2025, vẫn không thanh toán được gốc 12,4 tỉ đồng cho lô trái phiếu HBCH2225002 ngày 31/10/2025.

- Điều này cho thấy khoảng trống thanh khoản, trong khi các chỉ tiêu kế toán không phản ánh đầy đủ năng lực thanh toán thực tế.

Thu hồi trái phiếu cải thiện

- Tỉ lệ thu hồi chậm trả toàn thị trường cuối tháng 10/2025: 38,6% (tăng so với 37,5% cuối tháng 9).

- Nhóm doanh nghiệp bất động sản nhà ở: tỉ lệ thu hồi tăng lên 45,33%, phản ánh sự cải thiện tích cực trong việc xử lý trái phiếu chậm trả gần đây.