Hạ Giá Chung Cư Hàng Trăm Triệu, Nửa Năm Vẫn Không Có Người Mua

Chung cư giảm giá nhưng vẫn khó tìm người mua

Một gia đình tại Hà Nội đang rao bán hai căn hộ tại tòa CT3 Bắc Linh Đàm sau hơn 20 năm sinh sống. Một trong hai căn có diện tích 68m², gồm 3 phòng ngủ, phòng khách, bếp, nhà vệ sinh và ban công rộng.

Căn hộ đã được cải tạo khu bếp và để lại một số nội thất như điều hòa, máy giặt, tủ quần áo, giường gỗ sồi. Căn hộ có Giấy chứng nhận và hiện được chào bán với giá 4,6 tỉ đồng, tương đương hơn 67 triệu đồng/m².

Theo chủ nhà, căn hộ có lợi thế về vị trí khi gần trường học, chợ dân sinh, không gian khá thoáng và ít chịu ảnh hưởng bởi tiếng ồn, bụi từ các tuyến đường lớn.

Tuy nhiên, sau khoảng nửa năm đăng bán, căn hộ vẫn chưa tìm được người mua. Gia đình đã điều chỉnh giá so với năm 2025 do có nhu cầu chuyển sang khu vực khác, nhưng lượng khách quan tâm vẫn hạn chế.

Thị trường chung cư Hà Nội đang xuất hiện độ lệch giữa kỳ vọng giá của người bán và tâm lý chờ đợi của người mua. Trong ảnh là khu chung cư Chelsea Residences tại 48 Trần Kim Xuyến (Hà Nội).

Không chỉ chung cư cũ, căn hộ mới cũng gặp khó

Tình trạng thanh khoản chậm không chỉ xuất hiện tại những chung cư đã sử dụng lâu năm. Một số căn hộ tại các dự án có thời gian sử dụng chưa dài cũng gặp khó khăn trong việc tìm người mua.

Một trường hợp tại Chelsea Residences là căn hộ rộng 130m². Dự án được đưa vào sử dụng gần 7 năm và có vị trí thuận lợi.

Theo chủ căn hộ, vào nửa cuối năm 2025 từng có khách trả khoảng 135 triệu đồng/m² nhưng gia đình chưa có nhu cầu bán. Sau Tết Nguyên đán 2026, khi kế hoạch thay đổi, căn hộ được đưa ra thị trường nhưng đến nay vẫn chưa xuất hiện khách hàng thực sự quan tâm.

Mức giá các căn hộ trong khu vực được môi giới thông tin dao động khoảng 120-130 triệu đồng/m², tùy thuộc vị trí, tầng và hướng căn hộ.

Điều đáng chú ý là vấn đề hiện nay không chỉ nằm ở mức giá. Chủ nhà cho biết ngay cả khi cân nhắc điều chỉnh giá, việc tìm được khách hàng có nhu cầu thực vẫn là thách thức.

Người bán giảm giá nhưng người mua vẫn chờ

Tại Vinhomes Smart City, một số chủ căn hộ cũng đang tìm cách bán nhà để chuyển sang khu vực khác thuận tiện hơn cho công việc.

Một chủ nhà cho biết đã chủ động tìm môi giới hỗ trợ bán hai căn hộ và giảm khoảng 15% so với mức kỳ vọng ban đầu. Tuy nhiên, giao dịch vẫn chưa được thực hiện.

Theo thông tin từ môi giới, một bộ phận khách hàng hiện có xu hướng tiếp tục theo dõi thị trường thay vì quyết định mua ngay. Tâm lý này khiến thời gian tìm khách của người bán kéo dài hơn.

Trong bối cảnh đó, việc giảm giá chưa chắc lập tức tạo ra thanh khoản. Người mua có thể đồng thời cân nhắc giá hiện tại, khả năng giá tiếp tục điều chỉnh, vị trí, pháp lý, chất lượng căn hộ và khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế.

Nhiều chung cư cũ tại Hà Nội được chủ nhà điều chỉnh giảm giá bán, nhưng lượng khách quan tâm vẫn khá hạn chế. Trong ảnh là tòa CT3 Bắc Linh Đàm (Hà Nội). 

Giá bán và thanh khoản có sự lệch pha

Theo môi giới bất động sản tại khu vực Cầu Giấy, tình trạng giao dịch chậm đang xuất hiện ở nhiều phân khúc nhà đất chứ không chỉ riêng một vài căn hộ.

Một số chủ nhà đã chấp nhận giảm hàng trăm triệu đồng nhưng vẫn chưa giao dịch được. Trong khi đó, người mua có xu hướng chờ thêm trước khi đưa ra quyết định.

Sự lệch pha giữa kỳ vọng của người bán và tâm lý của người mua khiến thời gian rao bán kéo dài. Với những căn hộ có mức giá cao hơn mặt bằng chung, việc tìm khách có thể càng mất nhiều thời gian.

Ngược lại, những căn có vị trí phù hợp, pháp lý rõ ràng và mức giá tương đối sát với mặt bằng thị trường vẫn có khả năng phát sinh giao dịch.

Giảm giá là điều kiện cần nhưng chưa đủ

Diễn biến tại một số căn hộ ở Hà Nội cho thấy điều chỉnh giá đang trở thành một trong những cách người bán sử dụng để tiếp cận khách hàng trong bối cảnh thanh khoản chậm.

Tuy nhiên, mức giảm giá không phải yếu tố duy nhất quyết định khả năng giao dịch. Người mua còn quan tâm đến pháp lý, vị trí, chất lượng công trình, diện tích, tầng, hướng căn hộ và nhu cầu sử dụng.

Đối với người bán, việc xác định lại giá dựa trên mặt bằng giao dịch và đặc điểm thực tế của căn hộ có thể quan trọng hơn việc chỉ dựa vào mức giá kỳ vọng trước đây.

Trong khi đó, người mua có xu hướng thận trọng hơn và cân nhắc khả năng giá tiếp tục thay đổi. Điều này khiến một số căn hộ dù đã giảm hàng trăm triệu đồng vẫn phải kéo dài thời gian rao bán.

Thị trường căn hộ Hà Nội tiếp tục phân hóa

Từ các trường hợp trên, có thể thấy thanh khoản căn hộ không diễn biến đồng đều giữa các dự án và phân khúc. Những căn có pháp lý rõ ràng, vị trí thuận lợi và mức giá phù hợp với nhu cầu thực tế vẫn có cơ hội giao dịch.

Ngược lại, các căn hộ có mức giá cao hoặc người bán vẫn giữ kỳ vọng lớn có thể mất nhiều thời gian hơn để tìm được khách.

Vì vậy, trong giai đoạn người mua thận trọng, giá bán thực tế và khả năng đáp ứng nhu cầu sử dụng đang trở thành những yếu tố quan trọng đối với thanh khoản căn hộ tại Hà Nội.

Lưu ý: Các mức giá và trường hợp trong bài được tổng hợp, biên tập từ thông tin nguồn cung cấp; giá chào bán thực tế có thể thay đổi theo thời điểm, vị trí, pháp lý và đặc điểm từng căn hộ.