Thị Trường Bất Động Sản Công Nghiệp Miền Bắc 2025: Cơ Hội Cho Nhà Đầu Tư

Nguồn cung tăng nhanh, tỷ lệ lấp đầy tạm thời chững lại

Theo báo cáo từ Cushman & Wakefield, trong quý III, tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các khu công nghiệp ở miền Bắc đạt mức 67%, giảm nhẹ so với quý trước. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng đây không phải dấu hiệu của sự suy giảm nhu cầu, mà là hiện tượng điều chỉnh tạm thời khi thị trường tiếp nhận nguồn cung mới sau quá trình sáp nhập địa bàn. Lượng đất tăng thêm chủ yếu đến từ các tỉnh như Bắc Giang và Phú Thọ, khiến tỷ lệ lấp đầy trung bình bị ảnh hưởng nhất thời.

Ngược lại, nhu cầu thuê đất công nghiệp vẫn duy trì ổn định tại các khu vực dẫn đầu truyền thống. Hà Nội hiện gần như không còn quỹ đất công nghiệp trống, trong khi Bắc Ninh ghi nhận tỷ lệ lấp đầy lên tới 75%. Các ngành công nghệ cao, sản xuất linh kiện điện tử và bo mạch – vốn đòi hỏi hạ tầng đạt chuẩn quốc tế – tiếp tục là động lực chính thúc đẩy nhu cầu thuê.

Trong quý, mức giá chào thuê trung bình đạt 133 USD/m²/chu kỳ thuê, giảm nhẹ 2% do sự tham gia của các địa phương có mức giá thấp hơn trong vùng tính toán. Tuy nhiên, nếu so với cùng kỳ năm ngoái, giá thuê đã tăng 4%, cho thấy xu hướng tăng trưởng ổn định và bền vững tại khu công nghiệp trọng điểm khu vực phía Bắc.

Sau khi vùng kinh tế phía Bắc được “định nghĩa lại” theo đơn vị hành chính mới, thị trường Bất động sản công nghiệp đã có cú hích đáng kể về quy mô và tầm ảnh hưởng.

Nhà xưởng xây sẵn hút khách, công suất khai thác tăng mạnh

Phân khúc nhà xưởng xây sẵn (RBF) tiếp tục cho thấy sức bật mạnh mẽ. Tổng nguồn cung hiện hữu tại khu vực phía Bắc đạt 5,1 triệu m2 sàn cho thuê, tăng 14% so với quy mô trước sáp nhập. Trong quý, thị trường đón nhận thêm gần 100.000 m2 sàn mới từ hai dự án tại Bắc Ninh và Hưng Yên.

Dù nguồn cung tăng, tỷ lệ lấp đầy lại bất ngờ vọt lên 87%, tăng 4 điểm phần trăm so với quý 2 - minh chứng cho độ “nóng” của nhu cầu thực. Đặc biệt, Hà Nội đạt 100% công suất, Hưng Yên 93%, Hải Phòng 87%, Bắc Ninh 86%. Các dự án có vị trí thuận lợi gần cao tốc, cảng biển hoặc khu dân cư đều được thuê gần như ngay sau khi hoàn thiện.

Giá thuê trung bình duy trì 5,0 USD/m2/tháng, không biến động so với quý trước, thể hiện thế cân bằng cung - cầu. Tuy nhiên, so với cùng kỳ 2024, mức giá đã tăng 2%, tiếp tục khẳng định xu hướng tăng giá dài hạn.

Đối với Nhà kho xây sẵn (RBW), sau khi mở rộng địa giới vùng, tổng nguồn cung tích lũy đạt 3,4 triệu m2, tăng 7,6% so với trước sáp nhập. Quý 3 ghi nhận thêm 18.000 m2 sàn mới tại Hưng Yên.

Tỷ lệ lấp đầy của phân khúc này vọt lên 77%, tăng 7 điểm phần trăm chỉ trong ba tháng. Nguyên nhân chủ yếu đến từ nhu cầu lưu trữ hàng hóa tăng mạnh trước mùa cao điểm cuối năm, cùng sự mở rộng ổn định của các ngành linh kiện điện tử, vật liệu xây dựng và sản xuất truyền thống.

Các tỉnh như Hà Nội, Ninh Bình và Quảng Ninh gần như kín chỗ (97–100%), tiếp theo là Hưng Yên gần 80%, Hải Phòng 78%. Giá thuê Nhà kho giữ mức 4,9 USD/m2/tháng, ổn định trong nửa đầu năm nhưng cao hơn 2% so với cùng kỳ 2024.

Theo bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, từ nay đến năm 2028, khoảng 6.500ha đất công nghiệp mới sẽ được bổ sung, tạo dư địa phát triển mạnh mẽ cho khu vực miền Bắc. Trong số đó, Ninh Bình đang nổi lên như “ngôi sao mới” với hai dự án quy mô lớn: KCN Đồng Văn V và Đồng Văn VI do Western Pacific đầu tư, cung cấp gần 500ha đất cho thuê.

Không chỉ dừng lại ở đất công nghiệp, phân khúc RBF cũng sẽ mở rộng thêm 900.000 m2 sàn trong 3 năm tới, đáp ứng làn sóng đầu tư sản xuất quy mô lớn. Sự dịch chuyển từ mô hình Nhà kho lưu trữ sang nhà xưởng sản xuất cho thấy các nhà đầu tư đang nâng cấp chuỗi giá trị, hướng đến những lĩnh vực có hàm lượng công nghệ cao và giá trị gia tăng lớn.

Với phân khúc RBW, giai đoạn 2025–2028 dự kiến đón thêm 800.000 m2 sàn mới, trong đó Bắc Ninh chiếm 49% và Hải Phòng 31% - hai “cửa ngõ logistics” chiến lược của miền Bắc.

“Việc sáp nhập tỉnh và mở rộng vùng kinh tế đã tạo cú hích kép: vừa mở rộng quỹ đất, vừa đơn giản hóa thủ tục hành chính, giúp các nhà đầu tư quốc tế dễ dàng triển khai trung tâm phân phối hiện đại,” bà Trang Bùi nhận định.

Theo Cushman & Wakefield, loạt dự án hạ tầng chiến lược đang được thúc đẩy mạnh mẽ như mở rộng sân bay Gia Bình thành cảng hàng không quốc tế cấp 4E, cao tốc Bắc - Nam, cùng mạng lưới đường liên vùng mới sẽ tạo nên trục logistics xương sống kết nối các khu công nghiệp với cảng biển quốc tế. Điều này không chỉ giúp giảm chi phí vận chuyển, mà còn tăng sức hấp dẫn của dòng vốn FDI, đặc biệt trong các ngành công nghệ cao.