Đề xuất siết cho vay với người mua nhà thứ 2 trở đi

Đề xuất trên được Bộ Xây dựng nêu trong tờ trình dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản gửi các bộ ngành liên quan lấy ý kiến. Dự thảo nêu 3 nội dung điều tiết thị trường, gồm chính sách cho vay với người mua nhà, trung tâm giao dịch bất động sản và phát triển nhà thương mại giá phù hợp.

Theo đó, Bộ kiến nghị áp dụng hạn mức với các khoản vay mua nhà thứ hai trở lên. Người mua nhà ở thứ hai dự kiến chỉ được vay tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán và mức vay không quá 30% từ căn thứ 3.

Hạn mức vay mua bất động sản phụ thuộc vào loại nhà và quy định từng ngân hàng. Hiện mức cho vay tối đa phổ biến 70-80% giá trị tài sản đảm bảo hoặc hạn mức tín dụng.

Trên thị trường, nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại áp dụng cơ chế linh hoạt khi người mua chỉ cần trả trước 10-30%. Tức là, họ có thể vay đến 70-90% để sở hữu nhà. Nhiều chuyên gia nhìn nhận không ít nhóm đầu tư, đầu cơ tận dụng cơ chế này cùng ưu đãi miễn lãi - ân hạn gốc để găm hàng, lướt sóng, hưởng chênh lệch sau khi đẩy giá nhà tăng cao.

Lý giải đề xuất trên, Bộ Xây dựng cho biết thị trường bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với ngành tài chính - ngân hàng, tác động đến kinh tế vĩ mô, an sinh xã hội. Giá nhà đất tăng cao vượt khả năng chi trả của người dân sẽ dẫn đến mất cân bằng cung - cầu, bất ổn hệ thống tài chính.

Thực tế, giá nhà ở tại các đô thị như Hà Nội, TP HCM liên tục leo thang thời gian qua. Báo cáo của Bộ Xây dựng chỉ ra tại Thủ đô, phân khúc chung cư đạt trung bình mỗi m2 70-80 triệu đồng, tăng 5,6% so với đầu năm, trong khi liền kề, biệt thự lên ngưỡng 100-200 triệu. Tương tự ở TP HCM, giá chung cư tăng từ khoảng 35 triệu một m2 lên hơn 91 triệu đồng trong giai đoạn 2018-2024.

Trong khi đó, thu nhập bình quân đầu người chỉ tăng khoảng 6-7% một năm khiến khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng khó khăn. Bộ nhìn nhận trong nhiều trường hợp, "giá nhà đất chưa phản ánh đúng quy luật cung - cầu thực tế mà chủ yếu bị chi phối bởi đầu cơ, thông tin quy hoạch và tâm lý đám đông".

Cùng với đà tăng giá nhà, dư nợ tín dụng về nhà ở cũng leo thang. Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, khoảng 4 triệu tỷ đồng tín dụng "chảy" vào bất động sản, tính tới cuối tháng 8. Mức này tăng 19% so với cùng kỳ năm trước.

Theo cơ quan soạn thảo, nhiều nước trên thế giới triển khai thành công các biện pháp điều tiết giá như hạn chế đầu tư, kiểm soát tín dụng bất động sản. Hiện tại Việt Nam, các công cụ điều tiết thị trường gồm thuế, tín dụng, quy hoạch, giá đất nhà nước... thiếu đồng bộ, chưa theo kịp thực tế. Hệ quả là người dân, đặc biệt thế hệ trẻ, công nhân, viên chức, lao động đô thị ngày càng khó tiếp cận nhà ở.

"Việc ban hành một số biện pháp kiềm chế giá bất động sản là cần thiết, bảo đảm thị trường phát triển ổn định, lành mạnh", Bộ cho biết.

Bất động sản khu Đông TP HCM.

Bộ Xây dựng đề xuất thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản nhằm minh bạch thị trường

Trong tờ trình mới nhất, Bộ Xây dựng đề xuất thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản, đóng vai trò là đầu mối kết nối và công khai các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà đất trên nền tảng điện tử. Trung tâm này sẽ chịu trách nhiệm tổ chức, giám sát và xác thực toàn bộ các giao dịch, giúp tăng tính minh bạch và giảm thiểu rủi ro trong thị trường.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng kiến nghị dành tối thiểu 20% tổng số dự án nhà thương mại phát triển trong giai đoạn 2026-2030 cho phân khúc nhà ở có giá phù hợp với đại đa số người dân. Các chủ đầu tư dự án này sẽ được hưởng cơ chế đặc thù, bao gồm quyền lựa chọn nhà đầu tư mà không phải thông qua đấu giá hay đấu thầu, đồng thời được áp dụng lợi nhuận định mức tối đa 20% tổng vốn đầu tư (bao gồm tiền sử dụng đất và thuê đất). Đáng chú ý, doanh nghiệp tham gia các dự án này cũng được miễn trừ nghĩa vụ phải bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội.

Bà Tống Thị Hạnh – Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cho biết dự thảo nghị quyết hiện đang được xin ý kiến góp ý từ 5 bộ ngành có liên quan và sẽ trải qua nhiều vòng lấy ý kiến để hoàn thiện. Nếu được thông qua, nghị quyết sẽ có hiệu lực từ ngày ký cho đến hết ngày 1/3/2027.

Trước đó, tại hội nghị với các địa phương vào tháng 9, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã chỉ đạo tăng cường quản lý, định hướng và kiểm soát giá nhà đất đang ở mức cao. Thủ tướng nhấn mạnh: “Bao nhiêu người cần nhà nhưng vì giá quá cao nên không thể mua được. Nhà mà cứ trên 70 triệu, 100 triệu đồng một m2, ai có tiền mà mua?”. Ngay cuối tháng 9, Văn phòng Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng chủ trì xây dựng nghị quyết nhằm kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản trong thời gian tới.