Siết hạn mức vay mua nhiều nhà: Đòn hãm đầu cơ bất động sản

Hạn mức vay mua nhà mới được đề xuất

Người mua căn nhà thứ hai chỉ được vay tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán.

Người mua căn nhà thứ ba trở lên bị giới hạn vay không quá 30% giá trị (ngoại trừ nhà ở xã hội).

Tác động đến thị trường và nhà đầu tư

Theo Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), quy định mới sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến nhóm đầu cơ sử dụng đòn bẩy tài chính để nắm giữ nhiều bất động sản cùng lúc. Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư áp dụng chính sách trả trước 10-30%, vay đến 70-90%, cùng với ưu đãi miễn lãi, ân hạn nợ gốc, tạo điều kiện cho việc đầu cơ và lướt sóng.

Điều này khiến người mua thực sự có nhu cầu an cư bị ảnh hưởng lớn, do giá nhà bị đẩy lên cao bởi nhóm đầu cơ "găm hàng". Việc siết hạn mức vay sẽ hạn chế hoạt động này, góp phần ổn định giá và giúp dòng vốn quay về phục vụ nhu cầu ở thực.

Bất động sản khu trung tâm TP HCM. 

Ý kiến chuyên gia

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, nhận định chính sách mới sẽ giúp giảm áp lực tăng giá bất hợp lý và hạn chế hoạt động đầu cơ – nguyên nhân làm thị trường biến động giai đoạn 2020–2022. Khi hạn mức vay bị thu hẹp, nhà đầu tư buộc phải tăng vốn tự có, thận trọng hơn trong việc vay vốn và ôm hàng.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Bất Động Sản, cho biết việc giới hạn vay sẽ buộc nhà đầu tư cân nhắc kỹ, giảm nguy cơ bán cắt lỗ tạo hiệu ứng giảm giá dây chuyền. Tuy nhiên, ông cũng lưu ý có thể ảnh hưởng đến thanh khoản toàn thị trường, nhất là thị trường sơ cấp, nơi đầu tư chiếm tỷ trọng lớn.

Những thách thức và cảnh báo

Việc siết tín dụng có thể kéo theo giảm thanh khoản, khiến các dự án cao cấp, đất nền vùng ven, và bất động sản nghỉ dưỡng trầm lắng. Doanh nghiệp phát triển dự án có thể gặp áp lực về dòng tiền, phải tăng ưu đãi hoặc kéo dài tiến độ thanh toán để kích cầu.

VARS IRE cảnh báo không nên đánh đồng nhóm đầu cơ với người mua nhà thứ hai, thứ ba có nhu cầu chính đáng như kinh doanh hoặc tích lũy tài sản. Áp dụng chính sách đồng loạt có thể triệt tiêu động lực phát triển lành mạnh của thị trường.

Nhóm nhà đầu tư đổ về xã Toàn Lưu, tỉnh Hà Tĩnh săn đất vùng quy hoạch khu công nghiệp, tháng 9/2025.

Giải pháp hoàn thiện chính sách

Chuyên gia đề xuất cần xây dựng hệ thống dữ liệu liên ngành tích hợp thông tin dân cư, đăng ký đất đai, tín dụng, thuế để phân biệt người mua thực tế và đầu cơ. Việc phân tầng tín dụng theo số lượng nhà sở hữu và tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV) sẽ giúp nhắm đúng nhóm cần kiểm soát, giảm thiểu tác động tiêu cực tới thanh khoản chung.

Đồng thời, cần mở rộng kênh huy động vốn trung và dài hạn cho doanh nghiệp thông qua thị trường trái phiếu minh bạch, hỗ trợ tín dụng cho người mua nhà lần đầu và người có nhu cầu ở thực.

Quan điểm từ lãnh đạo cấp cao

Tại cuộc họp ngày 11/10, Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh cần có chính sách tín dụng phù hợp để điều tiết dòng vốn, ưu tiên các dự án nhà ở xã hội và người có nhu cầu thực. Ông cũng yêu cầu xây dựng chính sách thuế hợp lý nhằm ngăn chặn đầu cơ, thổi giá và chào bán nhà vượt quá giá trị thực tế của thị trường.

Kết luận: Việc siết hạn mức vay mua nhiều nhà là bước đi cần thiết để kiềm chế đầu cơ bất động sản, ổn định thị trường. Tuy nhiên, chính sách cần được triển khai linh hoạt, đồng bộ với các công cụ quản lý khác và hỗ trợ thiết thực cho người mua nhà thực sự, nhằm phát triển thị trường bền vững, công bằng.