Tín dụng bất động sản tăng nóng, chuyên gia cảnh báo nguy cơ bong bóng

Dòng vốn tín dụng chảy mạnh vào bất động sản

Báo cáo mới nhất của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tính đến cuối tháng 8/2025, dư nợ tín dụng bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt khoảng 4 triệu tỷ đồng, tăng gần 19% so với cùng kỳ năm 2024, mức tăng này cao hơn đáng kể so với tốc độ tín dụng chung toàn nền kinh tế.

Không chỉ ở quy mô toàn thị trường, nhiều ngân hàng thương mại cũng ghi nhận tốc độ cho vay bất động sản tăng "nóng". Theo thống kê từ 14 ngân hàng, tính đến đầu quý III/2025, có tới 10/14 ngân hàng có mức tăng trưởng tín dụng bất động sản trên 20%. Theo đó, VIB dẫn đầu với dư nợ hơn 10.159 tỷ đồng, tăng tới 78,3% so với đầu năm. Saigonbank và PGBank cũng ghi nhận mức tăng lần lượt 30,9% và 30,1%. VIB đặc biệt gây chú ý khi chỉ trong một năm, dư nợ cho vay bất động sản tăng từ 1.673 tỷ đồng lên 5.695 tỷ đồng, tương đương gấp 2,4 lần.

Tín dụng bất động sản tăng cao, chuyên gia cảnh báo rủi ro "bong bóng" hiện hữu.
TÍnh đến cuối tháng 8/2025, dư nợ tín dụng bất động sản của các tổ chức tín dụng tăng gần 19% so với cùng kỳ năm 2024. (Ảnh minh hoạ)

TS. Lê Xuân Nghĩa, Nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho rằng, về nguồn vốn bất động sản, hiện tín dụng ngân hàng vẫn là kênh chủ yếu, chiếm khoảng 25% tổng tín dụng toàn hệ thống. Tại Mỹ, châu Âu hay Trung Quốc, con số này cũng dao động từ 25 - 29%.

"Ở Việt Nam, khoảng 40% tín dụng bất động sản dành cho đầu tư, còn 60% cho người mua nhà. Tuy nhiên, nếu chỉ dựa vào ngân hàng thì rất rủi ro, chưa đảm bảo tính bền vững", TS. Lê Xuân Nghĩa nêu rõ.

Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nhận định, tín dụng bất động sản hiện đang tăng gấp đôi tốc độ tăng trưởng chung toàn hệ thống.

Chuyên gia này cảnh báo sự lệ thuộc ngày càng lớn vào vốn ngân hàng đang khiến nền kinh tế dễ tổn thương hơn trước các cú sốc. Tính đến giữa năm nay, tín dụng ngân hàng đã chiếm tới 59% tổng nguồn vốn của nền kinh tế, trong khi đầu tư công và vốn FDI chỉ ở mức lần lượt 13,23% và 13,96%. Các kênh vốn dài hạn như trái phiếu doanh nghiệp và cổ phiếu tiếp tục thu hẹp, hiện chỉ chiếm dưới 10% tổng nguồn vốn, cho thấy sự mất cân đối rõ rệt trong hệ thống tài chính.

"Một vấn đề lớn khác là giá nhà vượt xa thu nhập. Hiện nay, một công chức tại Việt Nam phải mất tới 26 năm làm việc mới có thể mua được một căn hộ trung bình, trong khi con số này trên thế giới chỉ khoảng 15 năm. Điều này phản ánh tình trạng mất cân đối cung - cầu, đặc biệt ở phân khúc căn hộ, nơi thanh khoản ngày càng suy yếu và giấc mơ an cư của người trẻ ngày càng xa vời", TS. Cấn Văn Lực chỉ rõ.

Chuyên gia khuyến nghị loạt giải pháp tránh rủi ro tiềm ẩn

Trước bức tranh tín dụng bất động sản tăng trưởng nóng, các chuyên gia cho rằng, nếu không có giải pháp kịp thời, nguy cơ bong bóng giá nhà đất có thể trở thành hiện hữu, kéo theo rủi ro nợ xấu và bất ổn tài chính.

Cũng theo TS. Cấn Văn Lực, việc giá bất động sản tăng liên tục "không thể để kéo dài mãi". Ông khuyến nghị một loạt giải pháp đồng bộ, bao gồm: Đẩy nhanh hoàn thiện thể chế, khung pháp lý, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và bất động sản; siết chặt tình trạng đầu cơ, thổi giá; đồng thời kiểm soát chặt dòng tín dụng đổ vào phân khúc rủi ro.

"Việc đánh thuế đối với bất động sản thứ hai là một trong những biện pháp, nhưng điều quan trọng hơn là đa dạng hóa kênh huy động vốn, giảm bớt sự phụ thuộc vào ngân hàng. Doanh nghiệp bất động sản cũng cần đưa giá về mức hợp lý hơn, nếu không, chính họ cùng với ngân hàng và người dân sẽ phải gánh chịu rủi ro", TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh.

Ở góc nhìn khác, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế đánh giá, các ngân hàng có xu hướng ưu tiên cho vay bất động sản vì nhiều lợi thế như tài sản đảm bảo rõ ràng, khả năng thanh lý cao. Tuy nhiên, chuyên gia này cảnh báo rủi ro chu kỳ của thị trường. Khi tín dụng đổ vào quá nhiều, cung vượt cầu, bong bóng giá nhà đất rất dễ hình thành.

Để hạn chế rủi ro, TS. Đinh Thế Hiển đề xuất cần tập trung vốn cho người mua nhà ở thực, thay vì chỉ ưu tiên phân khúc cao cấp. Đây mới là lực cầu bền vững, tạo thanh khoản thật cho thị trường, đồng thời giúp cả chuỗi ngành liên quan như vật liệu xây dựng, nội thất… được hưởng lợi.

Ngoài vai trò kiểm soát của Nhà nước, cần mở rộng thêm các kênh vốn trung và dài hạn. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp cần sớm được khơi thông trở lại, cùng với việc củng cố niềm tin của nhà đầu tư chứng khoán. Việc phát triển các quỹ đầu tư bất động sản (REITs) cũng là một hướng đi tiềm năng để huy động vốn xã hội hóa, giảm tải cho hệ thống ngân hàng vốn đang gánh trọng trách quá lớn.

Câu chuyện tín dụng bất động sản tăng nóng không chỉ là hệ quả của nhu cầu lớn từ thị trường, mà còn phản ánh những bất cập cũ chưa được tháo gỡ. Nếu không sớm có giải pháp căn cơ và quyết liệt, rủi ro sẽ không chỉ nằm ở giá nhà đất, mà có thể lan sang cả hệ thống tài chính, đe dọa ổn định kinh tế vĩ mô./.