Nguồn cung tăng, bất động sản chuyển sang cuộc chơi giá trị thực

Nguồn cung tăng, thị trường ngày càng chọn lọc

Theo các chuyên gia, mặt bằng giá bất động sản hiện đã ở mức cao, đặc biệt tại những đô thị lớn. Khi nguồn cung được cải thiện, người mua có thêm nhiều lựa chọn và không còn tâm lý phải nhanh chóng xuống tiền như trước.

Thị trường đang dần chuyển từ cuộc chơi dựa trên kỳ vọng tăng giá sang cuộc chơi của giá trị thực.

Những sản phẩm có pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn chỉnh, vị trí thuận tiện và đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ có lợi thế hơn. Ngược lại, các bất động sản phụ thuộc quá nhiều vào kỳ vọng đầu cơ có thể gặp áp lực thanh lọc.

Chủ đầu tư tăng ưu đãi thay vì giảm giá trực tiếp

Thanh khoản chậm khiến các chủ đầu tư phải thay đổi cách tiếp cận khách hàng. Tuy nhiên, việc giảm mạnh giá niêm yết không phải lựa chọn phổ biến.

Thay vào đó, doanh nghiệp có thể áp dụng nhiều chính sách nhằm giảm chi phí thực tế cho người mua như:

• Chiết khấu trực tiếp.
• Hỗ trợ lãi suất.
• Giãn tiến độ thanh toán.
• Ân hạn nợ gốc.
• Tặng các gói nội thất hoặc ưu đãi đi kèm.
• Điều chỉnh phương thức thanh toán phù hợp với khả năng tài chính.

Cách làm này vừa hỗ trợ thanh khoản, vừa hạn chế tác động đến mặt bằng giá và giá trị tài sản của những khách hàng đã mua trước đó.

Vì sao giá bất động sản vẫn khó giảm sâu?

Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), nguồn cung được dự báo tiếp tục dồi dào trong năm nay và các năm tới. Tuy nhiên, dư địa giảm giá của doanh nghiệp không lớn.

Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc hàng loạt chi phí đầu vào đang tăng, gồm:

• Chi phí đất đai.
• Bồi thường, giải phóng mặt bằng.
• Xây dựng và nguyên vật liệu.
• Chi phí vốn, lãi vay.
• Chi phí pháp lý và quản lý dự án.
• Chi phí bán hàng.
• Các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.

Đặc biệt, tại các đô thị lớn, chi phí đất thường chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng chi phí phát triển dự án. Khi giá đất và các chi phí liên quan tăng, doanh nghiệp khó có thể giảm sâu giá bán mà vẫn đảm bảo hiệu quả đầu tư.

Giá trị thực sẽ quyết định sức hút của bất động sản

Giá bất động sản không chỉ phụ thuộc vào bảng giá đất hay chi phí đầu vào mà còn chịu tác động của cung cầu, thu nhập, tín dụng, lãi suất, quy hoạch, hạ tầng và nhu cầu sử dụng thực tế.

Một lô đất nằm xa khu dân cư, thiếu hạ tầng, không tạo ra dòng tiền và chủ yếu được mua dựa trên tin đồn quy hoạch có thể vẫn giảm giá mạnh.

Ngược lại, bất động sản có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn chỉnh, kết nối giao thông tốt, gần nơi làm việc, trường học, dịch vụ và có nhu cầu ở thực sẽ có khả năng duy trì giá trị tốt hơn.

Đây cũng là lý do người mua hiện nay có xu hướng kiểm tra kỹ hơn trước khi quyết định.

Lãi suất tiếp tục gây áp lực lên thị trường

Bên cạnh chi phí đất và xây dựng, lãi suất cũng là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá bất động sản.

Chi phí vay cao làm giảm khả năng tiếp cận vốn của người mua, đồng thời khiến chủ đầu tư phải chịu thêm chi phí tài chính trong quá trình triển khai dự án.

Khi lãi suất và chi phí vật liệu cùng tăng, doanh nghiệp khó giảm giá bán sâu dù thanh khoản thị trường chậm lại.

Đối với người mua sử dụng đòn bẩy tài chính, việc tính toán khả năng trả nợ cũng trở nên quan trọng hơn. Một sản phẩm có giá hấp dẫn nhưng khiến người mua chịu áp lực tài chính lớn vẫn tiềm ẩn rủi ro.

Doanh nghiệp có pháp lý tốt sẽ có lợi thế

Trong giai đoạn mới, lợi thế không còn chỉ nằm ở việc sở hữu quỹ đất lớn mà còn phụ thuộc vào khả năng triển khai dự án.

Doanh nghiệp có quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng, nguồn vốn lành mạnh và khả năng kiểm soát chi phí sẽ có nhiều lợi thế hơn.

Ngược lại, những dự án kéo dài thủ tục, chậm triển khai hoặc phụ thuộc quá lớn vào vốn vay có thể chịu áp lực tài chính ngày càng tăng.

Các chuyên gia cho rằng lợi nhuận trong giai đoạn mới sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào năng lực quản trị, tối ưu thiết kế, rút ngắn thời gian triển khai và phát triển sản phẩm phù hợp với sức mua thực tế.

Bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc

Nguồn cung tăng không đồng nghĩa giá bất động sản sẽ giảm đồng loạt. Thị trường có xu hướng phân hóa mạnh, trong đó những sản phẩm có giá trị thực sẽ được ưu tiên.

Đối với người mua, đây là giai đoạn cần hạn chế tâm lý chạy theo tin đồn hoặc kỳ vọng tăng giá nhanh. Thay vào đó, nên ưu tiên các yếu tố như pháp lý, vị trí, hạ tầng, chất lượng dự án, giá bán và khả năng khai thác thực tế.

Nhà đất chính chủ nhận định, khi thị trường chuyển sang cuộc chơi của giá trị thực, bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thật, có pháp lý minh bạch và hạ tầng đồng bộ sẽ có khả năng giữ sức hút tốt hơn trong dài hạn.