Giá chung cư giảm nhưng người mua vẫn chần chừ

Giá chung cư giảm, thanh khoản vẫn chậm

Nếu như giai đoạn 2024–2025, người mua chung cư tại Hà Nội từng phải cạnh tranh để sở hữu căn hộ, thậm chí trả thêm hàng chục đến hàng trăm triệu đồng tiền chênh, thì hiện nay thị trường đã thay đổi rõ rệt.

Một số dự án tại khu vực phía Tây Hà Nội đang ghi nhận mức giá điều chỉnh giảm. Có những căn hộ được chào bán thấp hơn khoảng 1 tỷ đồng so với đầu năm.

Chẳng hạn, một căn hộ rộng 54m², gồm 2 phòng ngủ, từng được chào bán gần 5 tỷ đồng vào cuối năm trước. Hiện mức giá còn khoảng 3,7 tỷ đồng và có thể thương lượng.

Tuy nhiên, mức giảm này vẫn chưa đủ để thúc đẩy người mua nhanh chóng ra quyết định. Nhiều khách hàng tiếp tục khảo sát thị trường và chờ giá tốt hơn.

Giao dịch chung cư giảm đáng kể

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, trong quý II/2026, thị trường bất động sản tiếp tục có dấu hiệu giảm thanh khoản.

Cả nước ghi nhận hơn 100.005 giao dịch bất động sản thành công, chỉ bằng 71,5% so với quý I/2026 và bằng 63,7% so với cùng kỳ năm 2025.

Trong đó:

• Căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ: 26.567 giao dịch, bằng 86,1% quý I/2026 và 77,1% cùng kỳ năm trước.
• Đất nền: 73.438 giao dịch, bằng 67,4% quý I/2026 và 59,9% cùng kỳ năm 2025.

Những con số này cho thấy người mua đang thận trọng hơn, dù một số phân khúc đã bắt đầu điều chỉnh giá.

Người mua chuyển từ FOMO sang “sợ chọn sai”

Theo các chuyên gia, tâm lý người mua nhà hiện nay đã thay đổi đáng kể.

Nếu trước đây thị trường bị chi phối bởi tâm lý FOMO – sợ bỏ lỡ cơ hội, khiến nhiều người nhanh chóng xuống tiền khi giá liên tục tăng, thì hiện nay người mua có xu hướng “sợ chọn sai”.

Các yếu tố được quan tâm nhiều hơn gồm:

• Pháp lý dự án rõ ràng.
• Giá bán phù hợp với giá trị thực.
• Khả năng khai thác cho thuê.
• Tiềm năng tăng giá trong dài hạn.
• Khả năng trả nợ nếu sử dụng vốn vay.
• Chất lượng và tiến độ bàn giao.
• Hạ tầng, tiện ích và vị trí thực tế.

Điều này khiến người mua dành nhiều thời gian tìm hiểu, so sánh và thương lượng trước khi quyết định.

Lãi suất cao khiến người mua tiếp tục chờ

Một trong những nguyên nhân lớn khiến thị trường chung cư giảm nhiệt là chi phí vốn.

Theo dữ liệu được dẫn từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, lãi suất vay mua nhà phổ biến khoảng 13–15%/năm, trong khi lãi suất ưu đãi cố định ban đầu có thể ở mức khoảng 9–10%/năm.

Một số chuyên gia cũng cho rằng mức lãi suất vay mua bất động sản khoảng 9–11%/năm trong thời gian đầu, cùng với rủi ro lãi suất thả nổi sau ưu đãi, đang khiến những người phụ thuộc vào vốn vay phải cân nhắc kỹ hơn.

Khi chi phí vay tăng, việc mua căn hộ bằng đòn bẩy tài chính trở nên rủi ro hơn. Vì vậy, nhiều gia đình có xu hướng chờ thêm thay vì mua ngay khi thấy giá giảm.

Giá sơ cấp khó giảm sâu

Dù nhu cầu yếu hơn, các chuyên gia nhận định giá căn hộ sơ cấp khó giảm mạnh trong thời gian ngắn.

Nguyên nhân đến từ chi phí đất, xây dựng, vật liệu, tài chính và các chi phí phát triển dự án vẫn ở mức cao. Do đó, chủ đầu tư có thể ưu tiên điều chỉnh chính sách thanh toán, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc quà tặng thay vì giảm mạnh giá niêm yết.

Trong khi đó, thị trường thứ cấp có thể linh hoạt hơn, đặc biệt với những chủ nhà đang sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc cần cơ cấu lại danh mục đầu tư.

Thị trường đang dần nghiêng về phía người mua

Việc thanh khoản chậm và tâm lý thận trọng đang tạo ra lợi thế nhất định cho người mua có nhu cầu ở thực và có khả năng tài chính tốt.

Thay vì chạy theo tâm lý đám đông, người mua có thể tập trung vào những căn hộ có pháp lý rõ ràng, giá hợp lý, vị trí tốt và đáp ứng nhu cầu sử dụng thực tế.

Trong thời gian tới, thị trường chung cư được dự báo tiếp tục phân hóa. Những dự án có chất lượng tốt, pháp lý minh bạch và mức giá phù hợp sẽ có khả năng duy trì thanh khoản tốt hơn, trong khi các sản phẩm có giá cao hoặc phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính sẽ gặp khó khăn hơn.

Góc nhìn cho người mua nhà

Giá giảm không đồng nghĩa mọi căn hộ đều đã trở nên rẻ. Người mua nên so sánh giá với các dự án tương đồng, kiểm tra pháp lý, tính toán tổng chi phí sở hữu và đặc biệt cân đối khả năng trả nợ trước khi xuống tiền.

Nhà đất chính chủ khuyến nghị người mua ưu tiên giá trị sử dụng thực, pháp lý minh bạch và khả năng tài chính an toàn thay vì chỉ tập trung vào mức giảm giá được quảng cáo.