Khơi thông nguồn cung bất động sản: Đề xuất mở rộng cơ chế thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất làm dự án

Doanh nghiệp bất động sản gặp khó trong việc tạo lập quỹ đất dự án

Nhu cầu phát triển nhà ở tại các đô thị lớn tiếp tục ở mức cao, nhưng nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn gặp khó khăn trong quá trình triển khai dự án do các quy định liên quan đến nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa thực sự đồng bộ.

Theo báo cáo số 3686/BC-BNNMT ngày 16.4.2026 của Bộ Nông nghiệp và Môi trường được HoREA dẫn lại, cả nước có 2.750 hồ sơ đăng ký thực hiện dự án thí điểm theo Nghị quyết 171/2024/QH15. Trong số này, mới có 742 khu đất được chấp thuận, với tổng diện tích khoảng 5.686ha.

Tại TPHCM, có 974 hồ sơ đăng ký thực hiện dự án theo cơ chế thí điểm. Thành phố đã chấp thuận 361 khu đất, tổng diện tích 2.284,52ha. Trong đó, 83 dự án thuộc hình thức nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất và 278 dự án thực hiện theo hình thức thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Những số liệu trên cho thấy nhu cầu phát triển các dự án nhà ở thương mại rất lớn. Tuy nhiên, số lượng hồ sơ chưa được thông qua cũng phản ánh những khó khăn trong quá trình rà soát, thẩm định điều kiện và hoàn thiện thủ tục pháp lý về đất đai.

Việc doanh nghiệp chưa thể tập hợp đủ diện tích đất theo yêu cầu không chỉ làm chậm tiến độ đầu tư mà còn ảnh hưởng đến khả năng bổ sung nguồn cung nhà ở cho thị trường.

Quy định pháp luật về đất đai còn tồn tại những điểm chưa đồng bộ

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, một trong những nguyên nhân khiến doanh nghiệp bất động sản khó tạo lập quỹ đất dự án là sự thiếu đồng bộ giữa các quy định của Luật Nhà ở và Luật Đất đai qua từng thời kỳ.

Trước đây, Luật Đất đai năm 2013 cho phép tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng nhiều loại đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh, bao gồm cả dự án nhà ở thương mại.

Tuy nhiên, khi Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực từ ngày 1.7.2015, quy định về hình thức sử dụng đất để phát triển nhà ở thương mại chủ yếu giới hạn ở đất ở. Điều này khiến doanh nghiệp gặp trở ngại khi muốn nhận chuyển nhượng những khu đất có cơ cấu sử dụng hỗn hợp, bao gồm đất ở và các loại đất khác.

Luật Đất đai năm 2024 tiếp tục quy định việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại chủ yếu đối với đất ở. Trong khi đó, thực tế thị trường cho thấy nhiều khu đất có cơ cấu hỗn hợp, bao gồm đất ở, đất vườn, ao và đất nông nghiệp xen kẽ.

Sự khác biệt giữa quy định pháp luật và thực tiễn sử dụng đất đã khiến quá trình tạo lập quỹ đất trở nên phức tạp. Đặc biệt, đối với các dự án nhà ở thương mại có quy mô lớn, doanh nghiệp phải mất nhiều thời gian để tìm kiếm, thương lượng và đáp ứng các điều kiện pháp lý liên quan.

Cơ chế thí điểm theo Nghị quyết 171 vẫn cần được tháo gỡ

Nghị quyết 171/2024/QH15 của Quốc hội đã mở ra cơ chế thí điểm cho phép thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất đối với nhiều loại đất theo quy định.

Đây được xem là giải pháp nhằm tạo điều kiện cho doanh nghiệp chủ động hơn trong việc tiếp cận quỹ đất, đồng thời góp phần tháo gỡ những bất cập tồn tại trong quá trình phát triển dự án nhà ở thương mại.

Dù vậy, theo HoREA, quá trình triển khai thực tế vẫn còn chậm. Tại TPHCM, việc rà soát và thẩm định hồ sơ phải trải qua nhiều bước, trong đó có sự tham gia của các tổ công tác liên ngành. Số lượng hồ sơ lớn khiến quá trình xem xét, trình Hội đồng nhân dân Thành phố chấp thuận mất nhiều thời gian.

Đáng chú ý, thời gian thực hiện cơ chế thí điểm theo Nghị quyết 171 chỉ kéo dài 5 năm, từ ngày 1.4.2025 đến ngày 1.4.2030.

Nếu tiến độ giải quyết hồ sơ tiếp tục kéo dài, nhiều doanh nghiệp có thể gặp khó khăn trong việc hoàn thiện thủ tục và triển khai dự án trong thời gian thí điểm.

Do đó, việc cải thiện quy trình thẩm định, rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ và hoàn thiện hành lang pháp lý được xem là những yếu tố quan trọng để nâng cao hiệu quả thực hiện cơ chế này.

HoREA kiến nghị luật hóa cơ chế tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất

Trước những vướng mắc đang tồn tại, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết Hiệp hội đã kiến nghị Thủ tướng Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét luật hóa quy định cho phép nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất vào dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.

Theo đề xuất của HoREA, đối với những trường hợp không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, nhà đầu tư có thể thực hiện dự án thông qua hình thức nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Đối với các dự án thuộc diện Nhà nước thu hồi đất nhưng không sử dụng vốn ngân sách nhà nước, nhà đầu tư có thể lựa chọn phương án nhận chuyển quyền sử dụng đất và không đề nghị Nhà nước thực hiện thu hồi đất.

Ngoài ra, trường hợp người đang có quyền sử dụng đất đề xuất dự án phù hợp với quy hoạch, có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, thì có thể được sử dụng đất để thực hiện dự án mà không cần Nhà nước thu hồi đất.

Việc mở rộng cơ chế thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được kỳ vọng sẽ giúp doanh nghiệp linh hoạt hơn trong quá trình tạo lập quỹ đất, giảm sự phụ thuộc vào các thủ tục thu hồi đất và tăng khả năng triển khai dự án theo nhu cầu thực tế.

Khơi thông quỹ đất góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản

Việc hoàn thiện cơ chế tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chỉ mang ý nghĩa tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp mà còn có thể tạo ra những tác động tích cực đối với thị trường bất động sản.

Khi các thủ tục pháp lý được đơn giản hóa và nguồn lực đất đai được khai thác hiệu quả hơn, doanh nghiệp sẽ có thêm cơ hội phát triển dự án nhà ở thương mại. Qua đó, nguồn cung nhà ở có thể được cải thiện, góp phần đáp ứng nhu cầu của người dân tại các đô thị.

Đồng thời, cơ chế thỏa thuận cũng tạo điều kiện để người sử dụng đất chủ động hơn trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên cơ sở phù hợp với quy hoạch và quy định pháp luật.

Tuy nhiên, quá trình hoàn thiện chính sách cần bảo đảm tính minh bạch, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, cũng như kiểm soát chặt chẽ việc thực hiện các dự án theo đúng quy hoạch.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang cần những giải pháp tháo gỡ khó khăn về pháp lý và nguồn cung, việc nghiên cứu, hoàn thiện cơ chế tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được kỳ vọng sẽ góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, thúc đẩy tiến độ dự án và tạo nền tảng cho sự phát triển ổn định của thị trường.

Nhà đất chính chủ – nhadatchinhchu.com.vn sẽ tiếp tục cập nhật những thông tin mới nhất về chính sách đất đai, pháp lý bất động sản và các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường.