Thanh Khoản Nhà Ở Chậm Lại, Một Số Sản Phẩm Thứ Cấp Giảm 10-20%

Thanh khoản thị trường nhà ở có sự phân hóa

Sau giai đoạn thị trường phục hồi và giá nhà tăng liên tục, diễn biến thanh khoản căn hộ đang cho thấy sự khác biệt giữa các phân khúc.

Theo bà Nguyễn Hồng Vân - Giám đốc Cấp cao, Trưởng Thị trường Hà Nội, JLL Việt Nam, căn hộ chung cư trung cấp vẫn ghi nhận giao dịch tương đối khả quan trong giai đoạn 2024-2025 và năm 2026.

Một số dự án thuộc phân khúc trung cấp mở bán trong năm 2025 cũng ghi nhận khả năng hấp thụ tốt, cho thấy nhu cầu ở thực vẫn là một yếu tố quan trọng trên thị trường.

Trong khi đó, phân khúc căn hộ cao cấp đang có tốc độ giao dịch chậm hơn. Theo dự báo được đưa ra, đến cuối quý IV/2026, lượng hấp thụ của phân khúc cao cấp có thể chưa đạt 50% tổng nguồn cung mới.

Con số này thấp hơn đáng kể so với mức khoảng 70-80% được ghi nhận trong giai đoạn 2024-2025.

Người mua nhà thận trọng hơn khi xuống tiền

Cùng với sự phân hóa về thanh khoản, hành vi của người mua nhà cũng đang thay đổi.

Theo bà Nguyễn Hồng Vân, trong khoảng thời gian 2024-2026, người mua có xu hướng giảm tâm lý chạy theo đám đông và thận trọng hơn khi đưa ra quyết định.

Thay vì chỉ quan tâm đến xu hướng tăng giá hoặc diễn biến chung của thị trường, người mua chú trọng nhiều hơn đến nguồn tiền cá nhân và khả năng tài chính thực tế.

Điều này cho thấy khả năng chi trả đang ngày càng trở thành yếu tố quan trọng trong quyết định mua bất động sản.

Đặc biệt, sau thời gian giá nhà tăng cao, một bộ phận người mua nhận thấy mức giá hiện tại chưa thực sự phù hợp với thu nhập. Vì vậy, khách hàng có xu hướng kéo dài thời gian tìm hiểu, so sánh và chờ đợi trước khi giao dịch.

Thanh khoản nhà ở đã chậm lại trong khoảng ba quý

Ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc CTCP Tư vấn và Phát triển Bất động sản SGO Homes - nhận định thanh khoản thị trường nhà ở đã chậm lại trong khoảng ba quý gần đây.

Khi lượng giao dịch giảm, tâm lý chờ đợi cũng gia tăng. Một bộ phận nhà đầu tư và người mua có xu hướng quan sát diễn biến giá, chính sách bán hàng và khả năng phục hồi của thị trường trước khi quyết định xuống tiền.

Giá nhà tăng mạnh trong giai đoạn 2024-2025 được cho là một trong những yếu tố tác động đến khả năng tiếp cận của người mua.

Khi mặt bằng giá vượt xa khả năng tài chính của một bộ phận khách hàng, nhu cầu có thể chuyển từ quyết định mua ngay sang tìm kiếm những sản phẩm có mức giá phù hợp hơn.

Một số sản phẩm thứ cấp giảm giá 10-20%

Bước sang quý IV/2026, thị trường bắt đầu xuất hiện một số tín hiệu cải thiện, dù mức độ phục hồi chưa lớn.

Đáng chú ý, giá bất động sản trên thị trường thứ cấp đã xuất hiện sự điều chỉnh ở một số sản phẩm. Một số căn hộ và bất động sản thứ cấp được ghi nhận giảm giá khoảng 10-20% so với mức chào bán trước đó.

Việc điều chỉnh giá có thể tạo thêm khoảng lựa chọn cho người mua, đặc biệt là nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực và nguồn tài chính sẵn có.

Đối với các dự án mới, một số chủ đầu tư cũng điều chỉnh giá bán hoặc thay đổi chính sách bán hàng nhằm phù hợp hơn với diễn biến của thị trường.

Các chính sách này có thể bao gồm việc điều chỉnh mức giá, phương thức thanh toán hoặc các chương trình hỗ trợ khách hàng, tùy từng dự án.

Giá bán và chính sách bán hàng có thể tác động đến thanh khoản

Trong bối cảnh người mua thận trọng hơn, việc điều chỉnh giá bán được xem là một trong những yếu tố có thể hỗ trợ thanh khoản.

Đối với khách hàng mua để ở, khả năng cân đối dòng tiền thường được đặt lên hàng đầu. Vì vậy, những sản phẩm có mức giá phù hợp hơn với khả năng tài chính có thể nhận được sự quan tâm lớn hơn.

Tuy nhiên, thanh khoản của từng dự án vẫn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, pháp lý, chất lượng sản phẩm, tiến độ, tiện ích, giá bán và chính sách thanh toán.

Do đó, mức giảm giá trên thị trường thứ cấp không đồng nghĩa toàn bộ thị trường bất động sản đều giảm cùng một mức.

Khách hàng có sẵn nguồn tiền được kỳ vọng đóng vai trò quan trọng

Sau thời gian dài quan sát thị trường, một bộ phận khách hàng đang bắt đầu quay trở lại khi giá bán có dấu hiệu điều chỉnh và chính sách bán hàng linh hoạt hơn.

Theo nhận định được đưa ra, nếu thanh khoản tiếp tục cải thiện trong quý IV/2026, nhóm khách hàng tham gia thị trường có thể tập trung nhiều hơn vào những người có nguồn tiền sẵn có và nhu cầu mua thực tế.

Điều này cũng cho thấy thị trường đang chuyển dần từ tâm lý mua theo xu hướng sang cân nhắc kỹ hơn về giá trị tài sản và khả năng tài chính.

Thị trường nhà ở cuối năm tiếp tục phân hóa

Nhìn chung, thanh khoản thị trường nhà ở chưa phục hồi đồng đều giữa các phân khúc.

Căn hộ trung cấp vẫn duy trì giao dịch tương đối khả quan, trong khi phân khúc cao cấp chịu áp lực lớn hơn về khả năng hấp thụ. Trên thị trường thứ cấp, việc một số sản phẩm giảm giá 10-20% đang tạo thêm sự lựa chọn cho người mua.

Trong những tháng cuối năm 2026, diễn biến thanh khoản sẽ tiếp tục phụ thuộc vào mặt bằng giá, chính sách bán hàng, nguồn cung và đặc biệt là khả năng tài chính của người mua.

Nhà Đất Chính Chủ – nhadatchinhchu.com.vn sẽ tiếp tục cập nhật những diễn biến mới nhất của thị trường bất động sản, giá nhà và thanh khoản các phân khúc.