Bất động sản cuối năm 2026: Thị trường phục hồi nhưng phân hóa

Nguồn cung bất động sản có dấu hiệu cải thiện

Thị trường bất động sản đang ghi nhận những tín hiệu tích cực khi nguồn cung mới từng bước được bổ sung.

Theo dữ liệu của DXS-FERI, trong tháng 7, khu vực miền Bắc có khoảng 4.200 sản phẩm mới, tỷ lệ hấp thụ khoảng 40%. Trong khi đó, miền Nam ghi nhận khoảng 3.900 sản phẩm, với tỷ lệ hấp thụ đạt 58,6%.

Trước đó, Bộ Xây dựng cho biết cả nước có khoảng 59.000 căn nhà đủ điều kiện đưa vào kinh doanh trong quý II, tăng 23,6% so với quý trước và tăng 70,1% so với cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, số lượng giao dịch thành công vẫn chưa tương xứng với nguồn cung. Tổng giao dịch trong quý đạt hơn 100.000 giao dịch, tương đương 71,5% so với quý trước.

Lãi suất cao gây áp lực lên sức mua

Một trong những yếu tố đang ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường là chi phí vốn. Mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản phổ biến khoảng 12-14%/năm, trong khi lãi suất thả nổi tại một số nơi có thể lên tới 15-16%/năm.

Chi phí vay cao khiến người mua nhà và nhà đầu tư thận trọng hơn trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính.

Thay vì chỉ quan tâm đến khả năng tăng giá trong ngắn hạn, nhiều nhà đầu tư hiện chú trọng hơn đến khả năng khai thác thực tế của bất động sản như cho thuê, kinh doanh hoặc sử dụng để ở.

Dòng tiền ưu tiên bất động sản có pháp lý rõ ràng

Trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động, những sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí thuận lợi và khả năng khai thác thực tế được đánh giá có lợi thế hơn.

Nhà đầu tư cũng có xu hướng kiểm soát chặt dòng tiền, hạn chế vay quá nhiều và cân nhắc kỹ khả năng trả nợ trong trường hợp giá bất động sản đi ngang trong thời gian dài.

Theo các chuyên gia, thị trường cuối năm khó xuất hiện một đợt tăng giá đồng loạt. Thay vào đó, sự khác biệt giữa từng khu vực, dự án và phân khúc sẽ ngày càng rõ rệt.

Ba kịch bản cho thị trường cuối năm 2026

DXS-FERI đưa ra ba kịch bản cho thị trường bất động sản trong những tháng cuối năm.

Kịch bản thách thức

Nếu kinh tế thế giới tiếp tục diễn biến phức tạp, lạm phát tăng và lãi suất thả nổi duy trì ở mức 13-15%, nguồn cung có thể tăng khoảng 15-20%.

Trong trường hợp này, giá bán có khả năng giảm nhẹ, tỷ lệ hấp thụ dưới 20% và thanh khoản tiếp tục ở mức thấp.

Kịch bản kỳ vọng

Đây được đánh giá là kịch bản có khả năng xảy ra cao nhất. Kinh tế tiếp tục tăng trưởng ổn định, khung pháp lý được hoàn thiện từng bước và chính sách tiền tệ được điều hành thận trọng.

Nguồn cung có thể tăng 20-30%, lãi suất thả nổi khoảng 11-13%, trong khi giá bất động sản nhìn chung đi ngang hoặc tăng nhẹ. Tỷ lệ hấp thụ dự kiến khoảng 25-40%.

Thị trường sẽ phục hồi theo hướng ổn định, với dòng tiền tập trung vào những sản phẩm có pháp lý đầy đủ và đáp ứng nhu cầu ở thực.

Kịch bản lý tưởng

Ở kịch bản tích cực nhất, kinh tế vĩ mô thuận lợi, niềm tin thị trường phục hồi mạnh và lãi suất thả nổi giảm xuống 9-11%.

Khi đó, nguồn cung có thể tăng 30-40%, giá bán tăng khoảng 5-10% và dòng vốn đầu tư quay trở lại mạnh hơn.

Tuy nhiên, DXS-FERI đánh giá đây là kịch bản khó xảy ra trong bối cảnh hiện tại.

Thị trường tiếp tục sàng lọc mạnh

Nhìn chung, bất động sản cuối năm 2026 được dự báo phục hồi nhưng không đồng đều. Dòng tiền sẽ có xu hướng tìm đến những dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng phát triển, chất lượng tốt và giá trị sử dụng thực.

Quá trình sàng lọc này có thể tạo ra sự phân hóa rõ nét trên thị trường, đồng thời giúp những sản phẩm có chất lượng và nền tảng pháp lý tốt ngày càng được ưu tiên.