Cả Nước Có Khoảng 2.930 Chung Cư Cũ, Đề Xuất Cơ Chế Tháo Gỡ Vướng Mắc Cải Tạo

Cả nước có khoảng 2.930 chung cư cũ

Bộ Tư pháp vừa công khai hồ sơ thẩm định dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Trong báo cáo tổng kết việc thi hành Luật Nhà ở năm 2023, Bộ Xây dựng cho biết công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đã có khung pháp lý tương đối rõ ràng.

Tuy nhiên, số lượng chung cư cũ tại các đô thị vẫn ở mức lớn, đặc biệt tập trung tại những thành phố lớn.

Theo số liệu lũy kế đến hết tháng 11/2025, cả nước có khoảng 2.930 chung cư cũ, trong đó:

• Hà Nội: khoảng 2.160 chung cư.
• TPHCM: khoảng 474 chung cư.
• Hải Phòng: khoảng 178 chung cư.

Số lượng chung cư cũ tại các địa phương còn lại phân bố ở nhiều đô thị khác nhau.

Trong tổng số khoảng 2.930 chung cư cũ, đã có 1.589 chung cư được kiểm định chất lượng.

TPHCM và Hải Phòng đã hoàn thành kiểm định đối với toàn bộ chung cư cũ trên địa bàn. Trong khi đó, Hà Nội mới kiểm định khoảng 848 chung cư, tương đương khoảng 39% tổng số chung cư cũ của thành phố.

Cải tạo chung cư cũ vẫn gặp nhiều vướng mắc

Mặc dù Luật Nhà ở năm 2023 đã tạo cơ sở pháp lý cho việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, quá trình triển khai tại các địa phương vẫn phát sinh nhiều khó khăn.

Một trong những vấn đề được Bộ Xây dựng chỉ ra là thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án còn phức tạp. Điều này có thể kéo dài thời gian chuẩn bị và triển khai dự án.

Bên cạnh đó, một số địa phương có cơ chế, chính sách riêng để thực hiện các dự án cải tạo chung cư cũ. Chẳng hạn, Hà Nội đang triển khai một số nội dung liên quan đến tái thiết đô thị. Việc này đặt ra yêu cầu tiếp tục rà soát các quy định của Luật Nhà ở để bảo đảm tính thống nhất và khả năng thực thi.

Các quy định liên quan đến kiểm định, đánh giá chất lượng chung cư, quy hoạch, kế hoạch cải tạo và phương án bồi thường cũng được đánh giá là chưa đủ linh hoạt trong một số trường hợp.

Ngoài ra, pháp luật về đất đai, xây dựng và đầu tư theo phương thức đối tác công tư đã có nhiều điều chỉnh trong thời gian qua. Vì vậy, các quy định về cải tạo, xây dựng lại chung cư cần tiếp tục được rà soát để bảo đảm đồng bộ giữa các hệ thống pháp luật.

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đề xuất thêm cơ chế tái thiết

Để tháo gỡ những điểm nghẽn trên, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đề xuất bổ sung một số quy định mới liên quan đến tái thiết và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Một trong những nội dung đáng chú ý là bổ sung hình thức BT trong thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư.

Cơ chế này được kỳ vọng có thể bổ sung thêm nguồn lực tài chính, qua đó tạo điều kiện cho việc triển khai các dự án cải tạo chung cư cũ.

Việc đa dạng hóa nguồn vốn được xem là vấn đề quan trọng trong bối cảnh nhiều dự án cải tạo chung cư cần nguồn kinh phí lớn, trong khi việc cân đối nguồn lực và bảo đảm hiệu quả đầu tư vẫn là bài toán khó.

Làm rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi cũng đề xuất quy định cụ thể hơn về thời hạn sử dụng nhà chung cư.

Theo hướng đề xuất, thời hạn sử dụng công trình được xác định và thể hiện trong hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Quy định này nhằm làm rõ cơ sở xác định thời hạn sử dụng của công trình ngay từ quá trình thiết kế, đồng thời tạo cơ sở để xử lý đối với những chung cư đã hết thời hạn sử dụng.

Đối với chung cư hết thời hạn sử dụng và thuộc diện phải phá dỡ, dự thảo cũng làm rõ hơn quyền và trách nhiệm của chủ sở hữu.

Chủ sở hữu có thể tự xây dựng lại chung cư trong một số trường hợp

Một điểm đáng chú ý khác là dự thảo quy định chủ sở hữu chung cư khi công trình hết thời hạn sử dụng và thuộc diện phải phá dỡ có quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư để tự thực hiện xây dựng lại nhà chung cư theo quy định.

Quy định này hướng tới việc làm rõ quyền của chủ sở hữu đối với phần diện tích đất gắn với nhà chung cư trong quá trình xử lý công trình hết thời hạn sử dụng.

Bên cạnh đó, dự thảo cũng đề xuất đơn giản hóa thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án, qua đó tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp tham gia vào hoạt động cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Cơ chế mới có thể tạo thêm nguồn lực cho cải tạo chung cư cũ

Với số lượng chung cư cũ lớn, đặc biệt tại Hà Nội, TPHCM và Hải Phòng, việc hoàn thiện cơ chế pháp lý có ý nghĩa quan trọng đối với tiến độ cải tạo, xây dựng lại các công trình xuống cấp.

Các đề xuất trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tập trung vào nhiều nhóm vấn đề như nguồn vốn, thủ tục đầu tư, thời hạn sử dụng công trình, quyền của chủ sở hữu và lựa chọn chủ đầu tư.

Nếu được hoàn thiện và ban hành, những quy định mới sẽ là cơ sở để tiếp tục tháo gỡ các vướng mắc trong thực tế, đồng thời hỗ trợ quá trình tái thiết những khu chung cư cũ tại các đô thị.

Nhà Đất Chính Chủ – nhadatchinhchu.com.vn sẽ tiếp tục cập nhật những thông tin mới về chính sách nhà ở, cải tạo chung cư cũ và thị trường bất động sản.