Cấp sổ đỏ lần đầu: Những trường hợp nào phải nộp tiền sử dụng đất?

Nhận chuyển nhượng đất từ năm 2000, làm sổ đỏ lần đầu có phải nộp tiền?

Theo thông tin được đăng tải trên Cổng thông tin Chính phủ, một công dân tại Hà Nội phản ánh trường hợp gia đình nhận chuyển nhượng nhà đất từ người khác vào năm 2000. Văn bản chuyển nhượng có xác nhận của chính quyền địa phương, trong khi thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận cho chủ sử dụng trước đó từ năm 1990.

Do điều kiện kinh tế khó khăn, gia đình chưa thực hiện thủ tục đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận kể từ thời điểm nhận chuyển nhượng.

Sau khi được địa phương phổ biến quy định pháp luật, gia đình nhận thấy có khả năng đủ điều kiện cấp sổ đỏ lần đầu nhưng lo ngại về khoản tiền sử dụng đất phải nộp.

Theo thông tin trong hồ sơ, trường hợp này được xem xét theo quy định tại khoản 1 và khoản 5 Điều 137 Luật Đất đai năm 2024. Tuy nhiên, việc có phải nộp tiền sử dụng đất hay không cần được xác định dựa trên loại giấy tờ về quyền sử dụng đất và các điều kiện pháp lý cụ thể.

Đây cũng là vấn đề mà nhiều hộ gia đình đang sử dụng đất có giấy tờ đứng tên người khác cần lưu ý khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu.

Căn cứ pháp lý xác định nghĩa vụ tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ

Theo hướng dẫn của Thuế cơ sở 3 TP. Hà Nội, việc xác định nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu được căn cứ vào Điều 137 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 và Điều 9 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30.7.2024 của Chính phủ.

Trong đó, pháp luật phân biệt các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận không phải nộp tiền sử dụng đất và các trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Trường hợp được cấp sổ đỏ không phải nộp tiền sử dụng đất

Khoản 1 Điều 137 Luật Đất đai năm 2024 quy định về việc cấp Giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định và có một trong các loại giấy tờ được lập trước ngày 15.10.1993 theo quy định.

Đối với những trường hợp đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật, người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất.

Quy định này tạo điều kiện cho các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, có hồ sơ pháp lý phù hợp được hoàn thiện quyền sử dụng đất mà không phát sinh khoản tiền sử dụng đất trong những trường hợp được miễn theo luật.

Tuy nhiên, người dân cần kiểm tra kỹ loại giấy tờ đang có, thời điểm lập giấy tờ và nguồn gốc sử dụng đất để xác định chính xác trường hợp của mình.

Trường hợp giấy tờ về đất đứng tên người khác

Khoản 5 Điều 137 Luật Đất đai năm 2024 quy định đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ thuộc các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này nhưng trên giấy tờ ghi tên người khác.

Nếu người sử dụng đất có kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền trước thời điểm Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực và đất không có tranh chấp, thì có thể được cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

Đáng chú ý, quy định này xác định việc thực hiện nghĩa vụ tài chính phải tuân theo pháp luật hiện hành.

Như vậy, việc giấy tờ đất đứng tên chủ cũ không đồng nghĩa với việc người nhận chuyển nhượng chắc chắn phải nộp tiền sử dụng đất. Nghĩa vụ tài chính cần được xác định theo nguồn gốc đất và loại giấy tờ cụ thể.

Những trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ

Theo khoản 4 Điều 137 Luật Đất đai năm 2024, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ về việc được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất đúng quy định pháp luật trong khoảng thời gian từ ngày 15.10.1993 đến trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực, nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận, thuộc trường hợp được xem xét cấp sổ đỏ.

Đối với trường hợp chưa nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 9 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP quy định hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp cấp Giấy chứng nhận theo khoản 5 Điều 137 Luật Đất đai phải thực hiện các nghĩa vụ về thuế, phí và lệ phí nếu có.

Riêng trường hợp người được ghi tên trên giấy tờ về quyền sử dụng đất theo khoản 4 Điều 137 mà chưa nộp tiền sử dụng đất, người đề nghị cấp Giấy chứng nhận còn phải nộp tiền sử dụng đất được tính theo quy định tại khoản 1 Điều 9 Nghị định này.

Do đó, người dân cần phân biệt rõ giữa các trường hợp nhận chuyển nhượng đất có giấy tờ hợp pháp từ chủ cũ và các trường hợp có nguồn gốc giao đất, cho thuê đất của Nhà nước nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Người dân cần làm gì để xác định nghĩa vụ tài chính?

Đối với các hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu cấp sổ đỏ lần đầu, việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và xác định chính xác nguồn gốc sử dụng đất là yếu tố quan trọng để tránh phát sinh vướng mắc trong quá trình giải quyết thủ tục.

Người dân cần lưu ý một số nội dung sau:

• Kiểm tra giấy tờ về quyền sử dụng đất: Xác định giấy tờ được lập vào thời điểm nào, đứng tên ai và có thuộc các trường hợp quy định tại Điều 137 Luật Đất đai năm 2024 hay không.

• Chuẩn bị giấy tờ chuyển nhượng: Đối với trường hợp nhận chuyển nhượng từ chủ cũ, cần cung cấp hợp đồng, văn bản chuyển nhượng hoặc giấy tờ liên quan có xác nhận theo quy định.

• Xác minh tình trạng tranh chấp: Đất cần đáp ứng điều kiện pháp luật về tình trạng tranh chấp và các điều kiện cấp Giấy chứng nhận tương ứng.

• Đối chiếu quy định về nghĩa vụ tài chính: Kiểm tra các quy định tại Nghị định số 103/2024/NĐ-CP và những văn bản pháp luật liên quan.

• Liên hệ cơ quan có thẩm quyền: Khi hồ sơ có nguồn gốc phức tạp, người dân nên đề nghị cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thuế hướng dẫn cụ thể.

Trong quá trình giải quyết hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm tra, xác minh thông tin và chuyển dữ liệu đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính nếu phát sinh.

Kết luận

Việc xác định có phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ lần đầu không thể chỉ dựa vào thời điểm nhận chuyển nhượng nhà đất hoặc việc giấy tờ đang đứng tên chủ cũ. Cần xem xét tổng thể nguồn gốc sử dụng đất, thời điểm hình thành giấy tờ, hồ sơ chuyển quyền và điều kiện pháp lý của từng trường hợp.

Đối với những hộ gia đình nhận chuyển nhượng nhà đất từ nhiều năm trước nhưng chưa hoàn thành thủ tục sang tên, việc chủ động rà soát hồ sơ và tìm hiểu quy định pháp luật sẽ giúp quá trình cấp Giấy chứng nhận thuận lợi hơn, đồng thời hạn chế những lo ngại về nghĩa vụ tài chính phát sinh.

Nhà đất chính chủ – nhadatchinhchu.com.vn sẽ tiếp tục cập nhật các quy định mới về Luật Đất đai, thủ tục cấp sổ đỏ, nghĩa vụ tài chính và những thông tin pháp lý bất động sản hữu ích dành cho người dân.