Quy Hoạch Và Vị Trí Là Yếu Tố Quan Trọng Để Phát Triển Nhà Ở Xã Hội

Nguồn cung nhà ở xã hội được bổ sung tại nhiều địa phương

Trong thời gian gần đây, nhiều địa phương đang đẩy nhanh việc chuẩn bị quỹ đất, đề xuất dự án và triển khai xây dựng nhà ở xã hội nhằm tăng nguồn cung cho người có nhu cầu.

Tại Hà Nội, Sở Xây dựng đã công bố một số vị trí ô đất theo hồ sơ đề xuất dự án nhà ở xã hội. Trong đó có Khu nhà ở xã hội Phú Thụy tại xã Gia Lâm với diện tích khoảng 18.277m²; Khu nhà ở xã hội Phú Lương 1 tại phường Phú Lương rộng khoảng 32.927m²; Nhà ở xã hội Quốc lộ 32 tại phường Tây Tựu có diện tích khoảng 4.810m².

Thành phố cũng đề xuất nghiên cứu đầu tư thêm một số dự án tại xã Sơn Đồng, xã Ô Diên, phường Vĩnh Hưng và phường Yên Nghĩa.

Một số dự án có quy mô đáng chú ý như Khu nhà ở xã hội IEC Sơn Đồng gần 5,7ha, Khu nhà ở xã hội Yên Nghĩa 1 khoảng 37.367m² và Nhà ở xã hội Tân Lập khoảng 26.773m².

Tại Đà Nẵng, hơn 22.000m² đất được giao để triển khai Khu nhà ở xã hội Núi Thành. Thành phố cũng tổ chức khởi công Nhà ở xã hội Lê Kim Lăng trên khu đất khoảng 0,7ha, dự kiến cung cấp khoảng 326 căn hộ với tổng mức đầu tư khoảng 489 tỷ đồng và hoàn thành, bàn giao vào quý II/2028.

Thủ tục từng là một trong những điểm nghẽn lớn

Để một dự án nhà ở xã hội có thể hoàn thiện và đưa sản phẩm ra thị trường, chủ đầu tư phải thực hiện nhiều thủ tục liên quan đến đầu tư, đất đai, quy hoạch và xây dựng.

Theo ý kiến của ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT G6 Group, trong giai đoạn 2020-2024, thủ tục đầu tư là một trong những nguyên nhân khiến nguồn cung bất động sản nói chung bị hạn chế.

Đối với nhà ở xã hội, ông cho rằng có ba nhóm thủ tục đáng chú ý gồm chấp thuận nhà đầu tư, định giá đất và quy hoạch, giao đất.

Dù nhà ở xã hội thuộc trường hợp được miễn tiền sử dụng đất theo quy định, quá trình xác định giá đất vẫn phải được thực hiện theo trình tự cần thiết. Thời gian xử lý có thể kéo dài tùy từng địa phương.

Bên cạnh đó, việc lập quy hoạch chi tiết, thẩm định thiết kế cơ sở và thực hiện thủ tục giao đất cũng cần nhiều thời gian trước khi dự án có thể triển khai đầy đủ.

Sau khi Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024 cùng các văn bản hướng dẫn có hiệu lực, nhiều thủ tục được kỳ vọng thông thoáng hơn, tạo điều kiện bổ sung nguồn cung nhà ở xã hội.

Có dự án hoàn thành nhưng tiêu thụ vẫn chậm

Việc tháo gỡ thủ tục giúp nguồn cung được cải thiện, nhưng thực tế thị trường cho thấy xây dựng đủ số lượng căn hộ chưa đồng nghĩa với việc sản phẩm sẽ được người dân lựa chọn.

Một số dự án nhà ở xã hội được đưa ra thị trường nhưng tốc độ bán vẫn khá chậm. Tại khu vực ngoại thành Quy Nhơn, một dự án mở bán từ tháng 3 đến thời điểm được đề cập mới giao dịch được hơn 20 căn.

Một dự án khác trong khu vực đã mở bán từ năm 2021 với bốn tòa nhà nhưng vẫn chưa bán hết hai tòa.

Tại Phổ Yên, Thái Nguyên, nơi nhu cầu nhà ở xã hội quanh khu công nghiệp Samsung được ước tính rất lớn, tình trạng tiêu thụ chậm cũng xuất hiện ở một số dự án. Có dự án quy mô khoảng 1.000 căn mới bán được 14 căn, dự án khác bán được khoảng 60 căn và có dự án gần 1.000 căn chưa ghi nhận căn nào được bán.

Những trường hợp này cho thấy bài toán nhà ở xã hội không chỉ nằm ở việc tạo thêm nguồn cung mà còn phải xác định đúng nơi có nhu cầu và khả năng tiếp cận của người mua.

Vị trí có thể quyết định khả năng tiếp cận nhà ở xã hội

Một trong những yếu tố được nhiều chuyên gia đề cập là vị trí dự án.

Theo GS.TS. Hoàng Văn Cường, nếu nhà ở xã hội hoặc nhà ở vừa túi tiền được quy hoạch tại khu vực không tập trung người có nhu cầu thì dù dự án được xây dựng tốt, khả năng thu hút người dân vẫn có thể bị ảnh hưởng.

Đối với người lao động và các gia đình có thu nhập vừa phải, khoảng cách từ nơi ở đến nơi làm việc có ý nghĩa lớn. Nếu phải di chuyển quá xa mỗi ngày, chi phí và thời gian đi lại có thể làm giảm lợi ích từ giá nhà thấp.

Đặc biệt, những gia đình có trẻ nhỏ hoặc người cao tuổi thường có nhu cầu tiếp cận các khu vực có trường học, dịch vụ thiết yếu, y tế và giao thông thuận tiện.

Do đó, quy hoạch nhà ở xã hội cần được xem xét đồng bộ với quy hoạch đô thị, việc làm, hạ tầng giao thông và hệ thống tiện ích.

Cần tính đến giao thông và tiện ích khi quy hoạch

Đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng cũng lưu ý việc quy hoạch khu vực phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê cần tính đến vị trí gần khu dân cư, tiện ích và điều kiện đi lại.

Thực tế tại một số địa phương cho thấy có những khu nhà ở xã hội được quy hoạch tại vị trí khá xa khu vực tập trung dân cư hoặc nơi làm việc. Điều này có thể tạo ra khoảng cách giữa nguồn cung được xây dựng và nhu cầu thực tế.

Một dự án nhà ở xã hội có thể có giá bán phù hợp nhưng nếu người mua phải mất quá nhiều thời gian đi lại thì tổng chi phí sinh hoạt vẫn có thể tăng.

Vì vậy, bên cạnh giá bán và điều kiện mua, quy hoạch vị trí, kết nối giao thông và hệ thống dịch vụ xung quanh cũng cần được tính toán ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án.

Hướng phát triển cần dựa trên nhu cầu thực tế

Thị trường nhà ở hiện nay có sự phân hóa rõ hơn về nhu cầu và khả năng chi trả. Một bộ phận người dân có nhu cầu mua nhà nhưng không thuộc nhóm đủ điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội có thể phải tìm kiếm các sản phẩm thương mại có mức giá vừa phải hơn.

Theo nhận định từ JLL Việt Nam, nhà ở xã hội có những điều kiện riêng về đối tượng được mua. Do đó, việc phát triển thêm các sản phẩm phù hợp với nhóm khách hàng có nhu cầu thực nhưng không thuộc diện mua nhà ở xã hội cũng là vấn đề cần được quan tâm.

Thay vì chỉ phân chia sản phẩm theo các khái niệm trung cấp hay cao cấp, việc nghiên cứu nhu cầu thực tế và khả năng thanh toán của người mua có thể giúp chủ đầu tư định hướng sản phẩm phù hợp hơn.

Quy hoạch đồng bộ để tránh lãng phí nguồn cung

Nhà ở xã hội có vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu chỗ ở của người thu nhập thấp và các nhóm đối tượng đủ điều kiện. Tuy nhiên, hiệu quả của chính sách không chỉ được đo bằng số căn hộ được xây dựng mà còn ở khả năng người dân thực sự tiếp cận và sử dụng.

Vì vậy, quá trình phát triển nhà ở xã hội cần được thực hiện đồng bộ từ quỹ đất, thủ tục đầu tư, quy hoạch, xây dựng đến giao thông và tiện ích.

Quy hoạch đúng vị trí, gần nơi làm việc và có khả năng kết nối thuận tiện có thể giúp nguồn cung nhà ở xã hội phù hợp hơn với nhu cầu thực tế, đồng thời hạn chế tình trạng dự án hoàn thành nhưng tiêu thụ chậm.

Nhà Đất Chính Chủ sẽ tiếp tục cập nhật các thông tin mới về nhà ở xã hội, quy hoạch đô thị, chính sách nhà ở và thị trường bất động sản trên cả nước.