Siết tín dụng mua nhà: Cân bằng thị trường hay khiến bất động sản chững lại?

Tại Việt Nam, thị trường Bất Động Sản (BĐS) cũng từng trải qua nhiều lần "phản ứng ngược" trước những can thiệp không tuân theo quy luật kinh tế. Cuối năm 2021, Ngân hàng Nhà nước ban hành công văn yêu cầu kiểm soát chặt tín dụng vào BĐS, đặc biệt là các dự án quy mô lớn và nhóm khách hàng có rủi ro cao. 

Động thái này khiến dòng vốn bị thu hẹp đáng kể, thị trường nhà đất gần như đóng băng. Riêng quý IV/2022, tỷ lệ hấp thụ chỉ ở mức hơn 14%, giảm mạnh so giai đoạn nửa đầu năm. Doanh thu sụt giảm, chi phí tăng cao khiến nhiều doanh nghiệp BĐS "đói vốn", phải tạm dừng triển khai dự án.

Theo VARS, chỉ trong 5 tháng đầu năm 2023, 554 doanh nghiệp BĐS giải thể, tăng 30% so với cùng kỳ; thêm 1.660 doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh, tăng 57%. Nguồn cung mới năm 2022 chỉ đạt 48.500 sản phẩm, bằng 1/5 so với năm 2018. Hơn 90% doanh nghiệp môi giới giảm doanh thu, 95% phải cắt giảm nhân sự.

Song song với việc siết tín dụng, các đề xuất đánh thuế tài sản (năm 2024) hay đánh thuế 10-20% (năm 2025) trên lợi nhuận chuyển nhượng cũng khiến thị trường hoảng loạn. Trước gánh nặng thuế, nhà đầu tư "án binh bất động", thị trường thứ cấp gần như tê liệt. Tháng 9/2025, đề xuất này bị rút lại, giữ nguyên thuế 2% như cũ - minh chứng cho rủi ro của những đề xuất thiếu tính toán, thiếu lộ trình.

Thực tế, ngay cả khi triển khai siết tín dụng hay đề xuất áp thuế, giá nhà tại Việt Nam cũng chưa hề giảm. Số liệu Bộ Xây dựng cho thấy, tại TP.HCM, giá căn hộ trung bình đã tăng từ khoảng 35 triệu đồng/m2 năm 2018 lên hơn 91 triệu đồng/m2 vào cuối năm 2024, thậm chí đạt mức 120 triệu đồng/m2 vào quý III//2025. Tại Hà Nội, giá nhà biệt thự và liền kề tăng trung bình 22-29%/năm, cá biệt, có dự án tăng tới 60% chỉ trong một năm.

Phân tích nguyên nhân sâu xa, giới chuyên gia cho rằng: giá nhà leo thang tại Việt Nam là do chi phí đầu vào tăng liên tục; cùng với nguồn cung bị bóp nghẹt, bắt nguồn từ tình trạng ách tắc pháp lý suốt nhiều năm qua, trong khi nhu cầu về nhà ở tăng cao. Chỉ tính riêng năm 2024, Hà Nội có gần 1.500 dự án bị "đắp chiếu" và TP.HCM có khoảng 2.600 dự án.

"Nếu tháo được điểm nghẽn pháp lý, nguồn cung dồi dào, thị trường sẽ tự điều chỉnh theo quy luật cung - cầu. Ngược lại, chữa bệnh mà dùng sai thuốc sẽ càng khiến bệnh trầm trọng hơn", TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư Vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia đánh giá.

Giới chuyên gia cũng cho rằng việc siết tín dụng trong bối cảnh thị trường đang khát cung chẳng khác nào "bóp phanh giữa dốc". Khi vốn tắc, doanh nghiệp dừng triển khai, người dân không tiếp cận được nhà, ngân hàng mất khách hàng, ngân sách thất thu - hệ lụy lan khắp nền kinh tế.

Giải pháp cần hướng tới là khơi thông, không siết chặt. Cụ thể, cần tập trung tháo gỡ pháp lý, cải thiện quy trình cấp phép, đa dạng hóa nguồn cung, phát triển nhà ở xã hội và căn hộ giá hợp lý.

"Để giảm giá nhà một cách bền vững, cần có những chính sách cải tổ toàn diện để nhà ở dễ tiếp cận hơn thông qua các giải pháp đồng bộ liên quan đến nguồn cung, quy hoạch, tài chính, và đa dạng hóa phát triển các loại hình nhà ở khác nhau", PGS.TS Trần Minh Tùng, Khoa Kiến trúc và Quy hoạch, Trường Đại học Xây dựng Hà Nội, nêu quan điểm.

Bàn về các chính sách đề xuất để giảm giá nhà hiện tại, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cũng nhận định: "Bài học từ Trung Quốc là minh chứng rõ ràng siết tín dụng không làm giá nhà giảm mà còn khiến nền kinh tế lao dốc, doanh nghiệp phá sản hàng loạt. Khi dòng vốn bị nghẽn, thị trường sẽ đóng băng, doanh nghiệp sẽ rơi vào khó khăn, còn người dân thì càng khó tiếp cận nhà ở".

Năm 2020, Trung Quốc ban hành chính sách "ba lằn ranh đỏ" - một biện pháp quản lý chưa từng có tiền lệ trong lĩnh vực BĐS. Theo đó, các doanh nghiệp địa ốc bị giới hạn nghiêm ngặt về tỷ lệ nợ, vốn chủ sở hữu và khả năng thanh toán. Mục tiêu của Bắc Kinh là giảm đòn bẩy, chặn đà tăng giá đã lên tới 6 lần sau 15 năm và hướng thị trường về quỹ đạo bền vững hơn. Tuy nhiên, chỉ sau hai năm chính sách hà khắc được thực thi, hàng loạt doanh nghiệp BĐS Trung Quốc phạm ít nhất một "ranh đỏ", khiến họ không còn tiếp cận được vốn vay.

Khủng hoảng trong lĩnh vực BĐS đã ảnh hưởng đến triển vọng tăng trưởng của Trung Quốc khi xương sống này đóng góp tới 30% vào GDP. Nhiều ngành phụ trợ như vật liệu, ngân hàng, xây dựng bị kéo theo vòng xoáy suy giảm. Chính sách "thanh lọc thị trường" tưởng như giúp lành mạnh hóa hệ thống, cuối cùng lại đẩy nền kinh tế lớn thứ 2 thế giới vào chu kỳ suy giảm, buộc nhà điều hành phải quay đầu cứu trợ.

Có thể thấy, BĐS không thể điều tiết bằng mệnh lệnh hành chính. Những biện pháp thiếu cân nhắc, duy ý chí và chính sách điều hành giật cục sẽ gây ra "phản ứng ngược" thị trường méo mó, doanh nghiệp suy kiệt. Theo các chuyên gia, BĐS là mạch dẫn của tăng trưởng. Chính sách chỉ tập trung "siết" mà không "khơi thông" chẳng khác nào bóp nghẹt dòng máu của nền kinh tế.