Cách kiểm tra pháp lý nhà đất trước khi mua bán, chuyển nhượng. Cập nhật 2025

Theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng khi đáp ứng 4 điều kiện pháp lý bắt buộc sau:

Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng); Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Đang trong thời hạn sử dụng đất hợp pháp.

Dưới đây là hướng dẫn chi tiết cách người mua có thể tự mình kiểm tra tính pháp lý của nhà đất trước khi quyết định giao dịch.

1. Kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng)

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014, người bán chỉ được phép chuyển nhượng khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, trừ hai trường hợp ngoại lệ quy định tại Điều 168 và Điều 186 Luật Đất đai.

Cách kiểm tra:

Yêu cầu bên bán xuất trình bản gốc Giấy chứng nhận (sổ đỏ, sổ hồng).

Kiểm tra trang 2 của Giấy chứng nhận để xem: Tên chủ sở hữu; Diện tích, mục đích sử dụng; Thời hạn sử dụng; Số tờ bản đồ, số thửa đất.

- Lưu ý: Nếu không am hiểu về giấy tờ, bạn có thể nhờ văn phòng công chứng, luật sư hoặc văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra tính thật – giả của sổ. Tránh trường hợp sổ photo, sổ giả hoặc sổ bị tẩy xóa thông tin.

- Việc yêu cầu xuất trình Giấy chứng nhận gốc ngay từ giai đoạn đặt cọc giúp bạn tránh mua phải đất chưa có sổ hoặc sổ đang bị thế chấp.

2. Kiểm tra thời hạn sử dụng đất

Theo Khoản 7 Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, thời hạn sử dụng đất được ghi rõ tại trang 2 của Giấy chứng nhận.

Cách đọc thông tin này như sau:

Nếu ghi “Lâu dài” → Đất ở ổn định, không giới hạn thời gian.

Nếu ghi “Sử dụng đến ngày …/…/…” → Đất có thời hạn, thường là đất thuê, đất sản xuất, đất dự án.

Nếu là thửa đất ở có vườn, ao → sẽ có ghi rõ:

“Đất ở: lâu dài; Đất nông nghiệp/vườn: sử dụng đến ngày …/…/…”.

Người mua cần xác định rõ phần diện tích nào là đất ở, phần nào là đất khác để tránh nhầm lẫn giữa đất ở lâu dài và đất có thời hạn.

3. Kiểm tra quy hoạch, tranh chấp và thế chấp đất

Đây là bước quan trọng nhất để biết đất có thuộc diện quy hoạch, tranh chấp, hoặc đang thế chấp ngân hàng hay không.

Các cách kiểm tra phổ biến:

a. Kiểm tra tại UBND xã/phường hoặc phòng Tài nguyên – Môi trường:

Đến UBND cấp xã hoặc huyện nơi có đất để tra cứu quy hoạch và tình trạng pháp lý.

Yêu cầu văn bản xác nhận quy hoạch hoặc phiếu cung cấp thông tin thửa đất.

b. Tra cứu trực tuyến:

Một số địa phương (như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng...) cho phép tra cứu quy hoạch đất online trên cổng thông tin điện tử của UBND quận/huyện.

Chỉ cần nhập số tờ, số thửa hoặc tọa độ lô đất để xem bản đồ quy hoạch chi tiết.

c. Hỏi công chức địa chính hoặc người dân xung quanh:

Người dân sống lâu năm tại khu vực thường nắm rõ đất có tranh chấp hay bị quy hoạch không.

Đây là cách kiểm tra thực tế, giúp người mua có thêm thông tin khách quan.

d. Xin thông tin từ Văn phòng đăng ký đất đai:

Có thể yêu cầu cung cấp Giấy xác nhận tình trạng pháp lý của thửa đất (bao gồm thế chấp, tranh chấp, hoặc hạn chế giao dịch).

Hồ sơ này giúp xác định đất đang thế chấp tại ngân hàng hoặc bị kê biên thi hành án.

Kết luận: Kiểm tra pháp lý là bước bắt buộc trước khi mua bán nhà đất

Việc kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý giúp người mua tránh được nhiều rủi ro như:

- Mua phải đất chưa có sổ, đất quy hoạch, hoặc đất bị tranh chấp;

- Không sang tên được do đất đang thế chấp;

- Mất tiền cọc do hợp đồng vô hiệu.

Do đó, trước khi ký hợp đồng đặt cọc hoặc công chứng, người mua nên:

- Yêu cầu xuất trình Giấy chứng nhận bản gốc;

- Kiểm tra thời hạn sử dụng đất và mục đích sử dụng;

- Tra cứu quy hoạch, tranh chấp, thế chấp qua cơ quan chức năng.