Nên cho thuê nhà theo từng phòng hay nguyên căn

1. Cho thuê theo phòng – Tối đa lợi nhuận nhưng tốn công quản lý

Ưu điểm:

- Tăng lợi tức đầu tư (ROI)
Cho thuê từng phòng giúp bạn tối ưu hóa doanh thu trên cùng một bất động sản.
Ví dụ: một căn nhà 3 tầng có thể cho một gia đình thuê 24 triệu/tháng; nhưng nếu tách 3 phòng cho thuê riêng lẻ với giá 10 triệu/phòng, tổng thu nhập sẽ là 30 triệu/tháng – cao hơn 25%.

- Giảm rủi ro bỏ trống toàn bộ
Nếu một phòng trống, các phòng khác vẫn có người thuê giúp duy trì dòng tiền ổn định, khác với hình thức cho thuê nguyên căn – nơi chỉ cần một người rời đi là mất toàn bộ doanh thu.

Nhược điểm:

- Tỷ lệ thay đổi người thuê cao
Phần lớn người thuê phòng chỉ ở tạm thời, nên việc xoay vòng hợp đồng liên tục là điều khó tránh khỏi.
→ Giải pháp: Ký hợp đồng tối thiểu 6–12 tháng, yêu cầu cọc hợp lý để hạn chế rủi ro.

- Thu nhập có thể không đều
Khi một vài phòng trống hoặc đang sửa chữa, doanh thu giảm tạm thời.
Với nhà đầu tư sống bằng thu nhập cho thuê, đây là yếu tố cần tính kỹ.

- Quản lý phức tạp hơn
Nhiều người thuê đồng nghĩa nhiều vấn đề hơn: bảo trì, vệ sinh, điện nước, xung đột giữa người thuê, quản lý hợp đồng...
Nếu bạn không có thời gian, nên thuê đơn vị quản lý chuyên nghiệp.

2. Cho thuê nguyên căn – Ổn định, ít rủi ro vận hành

Ưu điểm:

- Nguồn thu nhập ổn định, lâu dài
Người thuê nguyên căn thường là gia đình hoặc nhóm người có nhu cầu ở lâu dài, giúp giảm thiểu tình trạng trống nhà và chi phí tìm khách mới.

- Dễ quản lý hơn
Chỉ làm việc với một người thuê duy nhất, bạn tiết kiệm thời gian xử lý sự cố, đàm phán và bảo trì tài sản.

Nhược điểm:

- Lợi nhuận thấp hơn cho thuê phòng
Do chỉ có một hợp đồng thuê, doanh thu hàng tháng ít hơn so với mô hình cho thuê nhiều phòng.

- Rủi ro trống nhà toàn bộ
Khi người thuê chuyển đi, toàn bộ căn nhà sẽ trống – nghĩa là bạn mất hoàn toàn dòng tiền cho đến khi tìm được khách mới.

3. Năm 2025 – Mô hình nào đang “lên ngôi”?

Theo xu hướng hiện nay:

Khu vực gần trường đại học, khu công nghiệp, đô thị trẻ (Bình Dương, Thủ Đức, Cầu Giấy, Hà Đông...): mô hình cho thuê theo phòng đang phát triển mạnh vì nhu cầu cao, dễ tìm khách.

Khu dân cư ổn định, gia đình trẻ hoặc chuyên gia nước ngoài thuê lâu dài (TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng...): hình thức cho thuê nguyên căn vẫn chiếm ưu thế nhờ sự ổn định và ít rủi ro.

4. Gợi ý dành cho nhà đầu tư

Chọn cho thuê theo phòng nếu:

• Bạn có thời gian, nhân sự hoặc công ty quản lý hỗ trợ.
• Bất động sản nằm ở vị trí đông sinh viên, lao động, chuyên gia thuê ngắn hạn.
• Muốn tăng ROI và tận dụng tối đa không gian.

Chọn cho thuê nguyên căn nếu:

• Bạn muốn thu nhập ổn định, ít rủi ro và tiết kiệm thời gian quản lý.
• Bất động sản ở khu vực dân cư ổn định, phù hợp cho gia đình thuê dài hạn.

So sánh nhanh hai hình thức cho thuê

Kết luận

Không có mô hình cho thuê nào “tốt nhất” cho mọi trường hợp.
Điều quan trọng là hiểu rõ thị trường mục tiêu, khả năng quản lý và chiến lược tài chính của bạn.

Nếu bạn muốn tối đa hóa lợi nhuận, hãy chọn cho thuê theo phòng.
Nếu bạn ưu tiên sự ổn định và nhàn rỗi, hãy chọn cho thuê nguyên căn.