Cách hạn chế găm đất chờ tăng giá, chống đầu cơ bất động sản

Đánh thuế để hạn chế găm đất, đầu cơ

Trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất nghiên cứu chính sách thuế đối với đất bỏ hoang và hoạt động mua bán bất động sản trong thời gian ngắn.

Mục tiêu là nâng cao hiệu quả sử dụng đất, hạn chế tình trạng đất bị bỏ hoang, đồng thời giảm động lực đầu cơ, mua đất chỉ để chờ tăng giá.

Theo luật sư Trương Anh Tuấn, Giám đốc Công ty Luật Trường Sơn, vấn đề quan trọng là phải đưa đất đai trở thành nguồn lực phục vụ phát triển kinh tế thay vì trở thành nơi tập trung dòng vốn đầu cơ.

Đất có thể tạo ra giá trị lớn khi được đưa vào phát triển khu công nghiệp, nhà máy, logistics, hạ tầng, nhà ở và các hoạt động sản xuất kinh doanh. Ngược lại, nếu nhà đầu tư chủ yếu mua đất rồi chờ quy hoạch hoặc hạ tầng để bán lại, dòng vốn có thể bị giữ lại trong tài sản thay vì đi vào sản xuất.

Giá đất tăng không đồng nghĩa kinh tế phát triển

Chuyên gia cho rằng cần phân biệt rõ giữa đầu tư bất động sản phục vụ nhu cầu thực và hoạt động đầu cơ.

Khi việc giữ đất mang lại lợi nhuận cao hơn hoạt động sản xuất kinh doanh, dòng vốn có thể chuyển hướng sang đất đai. Nhà đầu tư mua đất, chờ giá tăng rồi tiếp tục sử dụng tài sản làm tài sản bảo đảm để vay vốn và mua thêm bất động sản.

Cơ chế này có thể khiến đầu cơ được khuếch đại bởi tín dụng. Khi giá đất tăng, giá trị tài sản bảo đảm tăng và khả năng vay vốn cũng tăng theo. Nhưng khi thị trường giảm giá, tài sản bảo đảm mất giá có thể khiến tín dụng bị thu hẹp, kéo theo rủi ro đối với doanh nghiệp và hệ thống tài chính.

Do đó, giá đất cao không nhất thiết phản ánh nền kinh tế phát triển mạnh. Chi phí đất tăng còn có thể được chuyển vào giá thuê nhà xưởng, logistics, nhà ở và cuối cùng tác động đến giá hàng hóa.

Thuế cần đánh đúng đối tượng

Theo luật sư Trương Anh Tuấn, thuế có thể được sử dụng như một công cụ điều tiết dòng vốn.

Nếu lợi nhuận từ việc mua đất rồi chờ tăng giá cao hơn đáng kể so với đầu tư sản xuất, dòng tiền sẽ tiếp tục tìm đến bất động sản. Ngược lại, nếu chi phí nắm giữ đất không sử dụng tăng lên, sức hấp dẫn của hoạt động đầu cơ có thể giảm.

Tuy nhiên, chính sách thuế cần tránh đánh đồng người sở hữu nhiều bất động sản với người đầu cơ.

Việc xác định đối tượng chịu thuế nên dựa trên các yếu tố như:

• Mục đích sử dụng đất.
• Tình trạng sử dụng đất.
• Thời gian đất không được đưa vào sử dụng.
• Nguyên nhân không sử dụng đất.
• Tần suất mua bán, chuyển nhượng bất động sản.

Cách tiếp cận này có thể giúp chính sách tập trung vào hành vi đầu cơ, găm giữ và sử dụng đất kém hiệu quả thay vì ảnh hưởng đến nhu cầu sở hữu tài sản chính đáng.

Siết đòn bẩy tín dụng với người mua nhiều bất động sản

Bên cạnh chính sách thuế, tín dụng được xem là một công cụ quan trọng để kiểm soát đầu cơ bất động sản.

Chuyên gia đề xuất có thể nghiên cứu các biện pháp hạn chế việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao đối với những người mua bất động sản thứ hai, thứ ba trở lên.

Việc kiểm soát tỷ lệ vay hoặc điều kiện tín dụng đối với nhóm này có thể góp phần hạn chế dòng tiền vay ngân hàng chảy vào hoạt động mua gom, lướt sóng và tích lũy đất.

Đồng thời, có thể nghiên cứu cơ chế thuế phù hợp đối với giao dịch mua bán nhiều bất động sản trong thời gian ngắn, qua đó làm giảm lợi ích của hoạt động đầu cơ ngắn hạn.

Cần kết hợp thuế, tín dụng, quy hoạch và đầu tư

Đại biểu Lê Hoàng Anh cho rằng việc chống đầu cơ, găm giữ và sử dụng đất kém hiệu quả nên được thể chế hóa mạnh hơn bằng các công cụ kinh tế thay vì chỉ dựa vào biện pháp hành chính.

Một vấn đề quan trọng là cần xác định rõ thế nào là đất bỏ hoang, đất không được đưa vào sử dụng hoặc sử dụng kém hiệu quả. Đây sẽ là cơ sở để xác định đối tượng chịu thuế và mức chế tài phù hợp.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai khó có thể giải quyết toàn bộ vấn đề nếu đứng riêng lẻ. Chính sách chống đầu cơ cần được thiết kế đồng bộ với pháp luật về thuế, tín dụng, quy hoạch và đầu tư.

Thị trường bất động sản sẽ ưu tiên giá trị sử dụng thực

Nếu chính sách thuế và tín dụng được thiết kế phù hợp, hoạt động đầu cơ, găm đất chờ tăng giá có thể giảm sức hấp dẫn. Dòng vốn khi đó có thêm động lực chuyển sang những lĩnh vực tạo ra giá trị thực như sản xuất, công nghiệp, logistics, hạ tầng và nhà ở đáp ứng nhu cầu thực.

Đối với người mua bất động sản, yếu tố quan trọng vẫn là pháp lý rõ ràng, khả năng sử dụng, hạ tầng, dòng tiền và giá trị thực của tài sản, thay vì chỉ kỳ vọng vào việc tăng giá trong tương lai.

Kết luận

Chống găm đất và đầu cơ bất động sản không chỉ là câu chuyện tăng thuế. Giải pháp hiệu quả cần kết hợp thuế, kiểm soát đòn bẩy tín dụng và quản lý đất đai, đồng thời bảo đảm không làm ảnh hưởng đến nhu cầu sở hữu, đầu tư chính đáng của người dân.

Mục tiêu cuối cùng là đưa đất đai trở thành nguồn lực phục vụ sản xuất, phát triển hạ tầng và nhu cầu nhà ở, thay vì bị giữ lại để chờ tăng giá.