Giá chung cư Hà Nội hạ nhiệt, nhiều căn hộ giảm từ vài trăm triệu đến hơn 1 tỷ đồng

Nhiều dự án ghi nhận mức giảm đáng kể

Khảo sát thị trường cho thấy xu hướng điều chỉnh giá đã xuất hiện tại nhiều khu vực, đặc biệt là các dự án từng có mức tăng mạnh trong thời gian qua.

Tại quận Thanh Xuân, nhiều căn hộ chuyển nhượng đang được chào bán thấp hơn mặt bằng giá phổ biến của dự án. Một số căn hộ diện tích lớn tại các khu đô thị đã giảm từ 500 triệu đồng đến hơn 1,5 tỷ đồng so với thời điểm giá đạt đỉnh vào cuối năm 2025 hoặc đầu năm 2026.

Không chỉ khu vực trung tâm, các dự án tại Hà Đông hay khu vực phía Tây Hà Nội cũng ghi nhận mức điều chỉnh tương đối mạnh. Một số căn hộ được rao bán thấp hơn từ 10 - 15% so với giá cao nhất từng ghi nhận trước đó.

Tuy nhiên, giới chuyên gia nhận định đây chủ yếu là hiện tượng điều chỉnh cục bộ sau giai đoạn tăng trưởng quá nhanh. Mặt bằng giá chung cư hiện nay vẫn cao hơn đáng kể so với cùng kỳ năm trước và chưa xuất hiện dấu hiệu giảm giá trên diện rộng.

Lịch sử giá căn hộ chung cư tại Imperia Garden. 

Áp lực tài chính khiến nhiều nhà đầu tư phải giảm giá

Theo ghi nhận từ thị trường, phần lớn các trường hợp giảm giá sâu đến từ nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc cần cơ cấu lại danh mục đầu tư.

Trong bối cảnh thanh khoản chưa thực sự bùng nổ như kỳ vọng, việc nguồn cung căn hộ chuyển nhượng ngày càng gia tăng đã tạo ra áp lực cạnh tranh lớn hơn. Để thu hút người mua, nhiều chủ sở hữu buộc phải điều chỉnh giá bán về mức hợp lý hơn thay vì giữ kỳ vọng lợi nhuận cao như giai đoạn trước.

Bên cạnh đó, khi nhiều khoản vay bất động sản bước sang thời kỳ trả cả gốc lẫn lãi, áp lực dòng tiền cũng khiến một bộ phận nhà đầu tư ưu tiên thu hồi vốn nhanh, chấp nhận giảm giá để sớm hoàn tất giao dịch.

Các chuyên gia cho rằng hiện tượng cắt lỗ hoặc giảm giá sẽ xuất hiện thường xuyên hơn trong thời gian tới, đặc biệt ở nhóm căn hộ mua đầu tư ngắn hạn hoặc các sản phẩm chưa thể khai thác cho thuê để tạo dòng tiền.

Nguồn cung tăng tạo áp lực lên giá bán

Một trong những yếu tố quan trọng tác động đến thị trường hiện nay là nguồn cung căn hộ mới đang dần cải thiện sau thời gian dài khan hiếm.

Nhiều dự án nhà ở thương mại và nhà ở xã hội được đẩy mạnh triển khai nhờ các chính sách tháo gỡ pháp lý. Khi nguồn hàng mới liên tục được bổ sung, người mua có thêm nhiều lựa chọn hơn, khiến áp lực cạnh tranh giữa căn hộ sơ cấp và căn hộ chuyển nhượng ngày càng lớn.

Trong bối cảnh đó, những căn hộ có mức giá vượt quá giá trị thực hoặc đã tăng quá nhanh trong thời gian ngắn sẽ đối mặt với nguy cơ điều chỉnh mạnh hơn các phân khúc khác.

Thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc

Theo các chuyên gia bất động sản, diễn biến giảm giá tại một số dự án không đồng nghĩa với việc thị trường chung cư đang lao dốc. Thay vào đó, đây là quá trình tái cân bằng sau chu kỳ tăng trưởng mạnh kéo dài nhiều năm.

Những dự án có vị trí tốt, pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn thiện và nhu cầu ở thực cao vẫn duy trì khả năng giữ giá tương đối ổn định. Ngược lại, các sản phẩm bị đẩy giá quá cao hoặc phụ thuộc nhiều vào dòng tiền đầu cơ sẽ chịu áp lực điều chỉnh lớn hơn.

Trong dài hạn, nhu cầu nhà ở tại Hà Nội vẫn được đánh giá tích cực nhờ tốc độ đô thị hóa, gia tăng dân số cơ học và sự phát triển của hệ thống hạ tầng giao thông. Tuy nhiên, mặt bằng giá căn hộ được dự báo sẽ tăng chậm hơn, hướng tới giá trị thực thay vì những đợt tăng nóng như giai đoạn trước.