Muốn nhà ở xã hội thật sự rẻ, người dân chỉ nên mua nhà chứ không mua đất

Một trong những nguyên nhân chính được chỉ ra là chi phí đất trong các dự án. Nhiều dự án nhà ở xã hội được triển khai trên quỹ đất do doanh nghiệp tự bỏ tiền mua hoặc nhận chuyển nhượng theo hình thức giao đất có thu tiền. Trong khi đó, chi phí đất thường chiếm khoảng 30–60% tổng giá thành dự án. Khi chi phí đầu vào đã cao, giá bán nhà ở xã hội khó có thể giữ ở mức thấp dù lợi nhuận của chủ đầu tư bị giới hạn.

Ngoài ra, tại một số khu đô thị mới, việc dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội đôi khi chỉ mang tính hình thức. Chủ đầu tư có xu hướng bố trí các khu đất ở vị trí kém thuận lợi, ít tiện ích hoặc xin chuyển đổi nghĩa vụ bằng tiền để không phải xây dựng. Hệ quả là nhiều nơi xuất hiện tình trạng có chính sách nhưng thiếu nguồn cung nhà ở xã hội thực sự phù hợp với nhu cầu.

Từ thực tế đó, nhiều ý kiến cho rằng cần thay đổi cách tiếp cận trong phát triển nhà ở xã hội. Mô hình được đề xuất là Nhà nước giữ quyền quản lý đất, doanh nghiệp tham gia xây dựng và người dân chỉ mua nhà chứ không mua đất.

Theo mô hình này, toàn bộ quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội, bao gồm đất công, đất tái định cư hoặc quỹ đất 20% trong các dự án thương mại, sẽ do cơ quan quản lý trực tiếp. Nhà nước tổ chức đấu thầu lựa chọn doanh nghiệp xây dựng với các tiêu chí rõ ràng về thiết kế, chất lượng, tiến độ và giá bán.

Doanh nghiệp trúng thầu được phép xây dựng và bán nhà trong phạm vi lợi nhuận hợp lý, nhưng không sở hữu đất. Cách làm này giúp giảm đáng kể chi phí đầu vào của dự án, đồng thời vẫn đảm bảo doanh nghiệp có động lực tham gia phát triển nhà ở xã hội.

Trong mô hình này, các doanh nghiệp sẽ xây dựng căn hộ theo tiêu chuẩn do cơ quan quản lý quy định. Diện tích căn hộ có thể dao động từ khoảng 25–70 m², giá bán được công bố minh bạch và giới hạn mức lợi nhuận ở ngưỡng nhất định, ví dụ dưới 10%.

Do không phải bỏ vốn để mua đất, doanh nghiệp có thể giảm giá thành sản phẩm mà vẫn đảm bảo hiệu quả đầu tư. Đồng thời, việc đấu thầu công khai cũng giúp tạo ra môi trường cạnh tranh minh bạch giữa các nhà phát triển dự án.

Đối với người dân, khi mua nhà ở xã hội theo mô hình này, quyền sở hữu được cấp đối với căn hộ, trong khi đất vẫn thuộc quyền quản lý của Nhà nước và được cư dân sử dụng chung. Thời hạn sở hữu có thể kéo dài 30–50 năm tùy theo từng dự án.

Một điểm đáng chú ý là khi hết thời hạn sử dụng, giá trị căn hộ sẽ giảm dần theo thời gian. Người dân có thể đăng ký mua căn hộ nhà ở xã hội khác mà không phải chịu chi phí đất tăng theo thị trường. Cơ chế này giúp hạn chế tình trạng đầu cơ và giữ đúng mục tiêu phục vụ nhu cầu ở thực.

Trên thế giới, mô hình Nhà nước giữ đất và doanh nghiệp xây nhà đã được triển khai tại nhiều quốc gia như Singapore với hệ thống nhà ở HDB hoặc một số dự án nhà ở tại Mỹ và các nước Bắc Âu.

Các chuyên gia cho rằng nếu được áp dụng phù hợp, mô hình này có thể mang lại nhiều lợi ích dài hạn như kiểm soát giá nhà ở xã hội, hạn chế đầu cơ, khuyến khích doanh nghiệp đầu tư bài bản và giúp cơ quan quản lý giữ vai trò điều tiết quy hoạch đô thị.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng biến động, việc xây dựng chính sách nhà ở hiệu quả cần dựa trên nền tảng thông tin rõ ràng và minh bạch. Người mua nhà nên tham khảo các thông tin nhà đất minh bạch để hiểu rõ giá trị và pháp lý của từng dự án.

Bên cạnh đó, việc tìm kiếm bất động sản từ các nguồn nhà đất chính chủ cũng giúp người dân tiếp cận sản phẩm có pháp lý rõ ràng, giảm rủi ro trong quá trình giao dịch và sử dụng lâu dài.