Giá đất nền một số khu vực bất ngờ tăng, nhưng thị trường vẫn phân hóa mạnh

Giá đất nền tăng cục bộ ở một số địa phương

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, phần lớn giá đất nền dự án trên thị trường thứ cấp tại các địa phương cơ bản ổn định so với quý trước. Tuy nhiên, một số khu vực vẫn ghi nhận mức tăng nhẹ.

Khánh Hòa tăng khoảng 2%

Đà Nẵng và Đồng Nai tăng trên 1%

Mức tăng này chủ yếu tập trung ở các sản phẩm có vị trí tốt, hạ tầng tương đối hoàn chỉnh, pháp lý minh bạch và khả năng khai thác thực tế cao.

Tại Hà Nội, nhiều khu vực tiếp tục duy trì giá cao như Thanh Hà Mường Thanh, Cienco 5 Mê Linh hay Hòa Lạc. Ở TP.HCM, các dự án như Gia Hòa, Long Thuận hay Đức Phát cũng giữ mặt bằng giá đáng chú ý. Trong khi đó, miền Trung và Quảng Ninh ghi nhận sự phục hồi về mức độ quan tâm tại một số khu đô thị đã có hạ tầng rõ nét.

“Hàng tốt” mới có giao dịch

Điểm đáng chú ý của thị trường hiện nay là không phải toàn bộ đất nền cùng tăng, mà chỉ những sản phẩm được xem là “hàng tốt” mới có khả năng giữ giá hoặc tăng nhẹ.

Khái niệm “hàng tốt” hiện đã thay đổi rõ rệt so với giai đoạn sốt đất trước đây.

Pháp lý hoàn chỉnh

Kết nối giao thông thuận lợi

Có thể khai thác ở thực hoặc kinh doanh

Hạ tầng hiện hữu hoặc rõ tiến độ

Ngược lại, nhiều lô đất xa trung tâm, thiếu tiện ích, chỉ dựa vào kỳ vọng quy hoạch hoặc tin đồn tăng giá hiện gần như khó thanh khoản dù đã giảm giá.

Thanh khoản toàn thị trường vẫn thấp

Dù có những điểm sáng cục bộ, nhưng thanh khoản chung vẫn chưa phục hồi mạnh. Nhiều nhà đầu tư hiện chuyển sang tâm lý phòng thủ, ưu tiên bảo toàn vốn thay vì đầu cơ theo sóng ngắn hạn.

Sau giai đoạn tăng nóng kéo dài, thị trường đang bước vào quá trình “lọc hàng”, nơi yếu tố sử dụng thực, giá trị bền vững và độ an toàn pháp lý quan trọng hơn nhiều so với kỳ vọng lướt sóng.

Điều này khiến phần lớn thị trường vẫn trong trạng thái dò đáy thanh khoản, đặc biệt tại các khu vực từng tăng nóng nhưng chưa có nền tảng phát triển thực chất.

Đất nền vẫn nhạy cảm với chính sách và quy hoạch

Đất nền tiếp tục là phân khúc phản ứng mạnh nhất với các yếu tố vĩ mô như:

Thông tin quy hoạch

Đầu tư hạ tầng

Lãi suất

Chính sách thuế

Sáp nhập địa giới hành chính

Biến động kinh tế hoặc địa chính trị

Chỉ cần một thông tin tích cực về hạ tầng hoặc quy hoạch, nhu cầu tìm kiếm có thể tăng mạnh. Ngược lại, khi chính sách tín dụng siết lại hoặc lãi suất tăng, thị trường có thể chững rất nhanh.

Nhà đầu tư cần lưu ý gì?

Trong giai đoạn hiện nay, chiến lược đầu tư đất nền cần thận trọng hơn trước.

Ưu tiên sản phẩm có pháp lý rõ ràng

Đánh giá khả năng khai thác thực tế

Tránh chạy theo tin đồn quy hoạch

Kiểm tra tiến độ hạ tầng

Cân nhắc thanh khoản dài hạn

Dòng tiền hiện không còn dễ dàng chấp nhận các sản phẩm chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá đơn thuần.

Triển vọng thời gian tới

Thị trường đất nền nhiều khả năng tiếp tục phân hóa trong năm 2026. Những khu vực có đầu tư công mạnh, hạ tầng thực tế và tốc độ đô thị hóa cao vẫn có cơ hội tăng trưởng, nhưng sẽ không còn làn sóng tăng diện rộng như các chu kỳ trước.

Xu hướng sắp tới nghiêng về chọn lọc tài sản chất lượng, thay vì đầu cơ theo phong trào.

Tổng kết

Giá đất nền quý I/2026 có tăng tại một số khu vực, nhưng đây mới chỉ là hiện tượng cục bộ ở nhóm sản phẩm chất lượng cao. Toàn thị trường vẫn đang trong giai đoạn phân hóa mạnh, thanh khoản chưa phục hồi đồng đều và dòng tiền ngày càng thận trọng.

Trong bối cảnh đó, đất nền vẫn là kênh đầu tư tiềm năng, nhưng chỉ phù hợp với nhà đầu tư có khả năng chọn đúng vị trí, đúng pháp lý và đúng nhu cầu thực của thị trường.