Giá chung cư Hà Nội vượt 100 triệu/m², nhà đầu tư ồ ạt chuyển hướng

Sau thời gian dài liên tục duy trì đà tăng, giá bán sơ cấp trung bình căn hộ chung cư Hà Nội đã vượt mốc 100 triệu đồng/m2, mức cao nhất từ trước tới nay. Diễn biến này đã tạo ra những lo ngại về khả năng thị trường đang tiệm cận vùng đỉnh.

Ông Nguyễn Quốc Anh nhận định mức tăng nóng của giá chung cư Hà Nội đã tác động mạnh đến tâm lý thị trường. “Mức giá chung cư Hà Nội đang tăng quá nhanh, dẫn đến nhiều nhà đầu tư sợ rằng liệu thị trường chung cư có đang đạt đỉnh”, ông nói. Ông cho rằng rủi ro xuất hiện khi giá đã tăng liên tục trong thời gian dài, trong khi tâm lý nhà đầu tư bắt đầu lo ngại về khả năng điều chỉnh.

Theo ông Quốc Anh, mặt bằng giá chung cư tại Hà Nội ghi nhận mức rất cao ở nhiều khu vực. Tại Tây Hồ, giá trung bình vào khoảng 106 triệu đồng/m2; Bắc Từ Liêm khoảng 84 triệu đồng/m2; Long Biên khoảng 67 triệu đồng/m2; Nam Từ Liêm khoảng 77 triệu đồng/m2.

Không chỉ các khu vực nội thành, những khu vực ngoài trung tâm cũng chứng kiến mức tăng mạnh. Khảo sát đến hết quý III/2025, Thanh Trì là nơi có mức tăng nổi bật với biên độ tăng 119% so với quý I/2025, hiện giá trung bình khoảng 60 triệu đồng/m2. Tại Gia Lâm, mức tăng đạt 114%, đưa giá trung bình lên khoảng 67 triệu đồng/m2. Những diễn biến này làm gia tăng lo ngại khi mức tăng tập trung vào nhiều nhóm sản phẩm, không chỉ ở khu vực nội đô.

Trong khi giá chung cư tại Hà Nội tăng mạnh, giá bán sơ cấp căn hộ tại TP Hồ Chí Minh trong quý III/2025 ghi nhận mức trung bình 91 triệu đồng/m2. Một số dự án tại trung tâm TPHCM có giá từ 120–150 triệu đồng/m2 nhưng mặt bằng chung vẫn thấp hơn Hà Nội. Chênh lệch giá giữa hai thị trường lớn đang ảnh hưởng đến quyết định của nhiều nhà đầu tư.

Báo cáo của Batdongsan.com.vn cho thấy dòng tiền từ khu vực phía Bắc đang có xu hướng dịch chuyển vào miền Nam nhờ mức giá hiện tại và dư địa tăng trưởng tốt.

Dữ liệu từ Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) ghi nhận đến cuối quý III/2025, khoảng 30% lượng giao dịch tại khu vực phía Nam đến từ nhà đầu tư miền Bắc, tăng 10% so với quý II và gấp đôi cùng kỳ năm trước. Tại một số dự án của chủ đầu tư lớn – nơi mặt bằng giá được đánh giá là “trũng” hơn so với Hà Nội – đã xuất hiện mức tăng 5% chỉ trong một tuần khi có thông tin hạ tầng tích cực.

Theo đánh giá của quản lý bộ phận Nghiên cứu Savills TPHCM, dòng tiền của nhà đầu tư phía Bắc đang “ngược dòng” vào Nam. Tại Bình Dương, Long An (cũ) và Đồng Nai, nhà đầu tư miền Bắc chiếm khoảng 10–20% giao dịch trên thị trường.

Ông Đinh Minh Tuấn cho biết chênh lệch giá là nguyên nhân khiến nhà đầu tư phía Bắc quay lại thị trường miền Nam. Khi giá nhà tại Hà Nội đã tăng quá cao, biên lợi nhuận bị thu hẹp, nhà đầu tư tìm tới những khu vực có giá thấp hơn và kỳ vọng tăng theo hạ tầng.

Ông Tuấn cho biết sự quan tâm của nhóm nhà đầu tư này tập trung tại các khu vực đang được đầu tư hạ tầng mạnh của TP.HCM, đồng thời mở rộng sang Đồng Nai và Tây Ninh, bám theo các trục vành đai và metro.