Giá chung cư bị đẩy lên cao, nhiều dự án tồn hàng 5–10 năm vẫn không giảm giá

Giá chung cư tiếp tục leo thang

Trong quý I/2026, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức rất cao.

Tại Hà Nội, giá căn hộ sơ cấp trung bình đã lên khoảng 128 triệu đồng/m2

Tại TPHCM, giá sơ cấp quanh mức 110–112 triệu đồng/m2

Tại Đà Nẵng, giá sơ cấp khoảng 91 triệu đồng/m2

Nguyên nhân chính đến từ việc nguồn cung mới chủ yếu là phân khúc cao cấp, hạng sang, trong khi căn hộ trung cấp và bình dân ngày càng khan hiếm. Khi thị trường thiếu sản phẩm vừa túi tiền, mặt bằng giá trung bình bị kéo lên mạnh.

Vì sao nhiều dự án tồn kho lâu năm vẫn không giảm giá?

Một thực tế đáng chú ý là nhiều dự án tồn hàng 5–10 năm nhưng giá bán gần như không hạ.

1. Tâm lý giữ giá của chủ đầu tư

Nhiều doanh nghiệp không muốn giảm giá vì lo ảnh hưởng đến thương hiệu dự án, mặt bằng giá khu vực và quyền lợi của khách hàng đã mua trước đó.

2. Giá tham chiếu lẫn nhau

Khi thị trường tập trung vào một nhóm chủ đầu tư lớn, giá bán thường được thiết lập dựa trên mặt bằng chung thay vì hoàn toàn theo nhu cầu thực tế. Điều này khiến nhiều dự án dù thanh khoản thấp vẫn cố giữ giá.

3. Kỳ vọng lợi nhuận quá cao

Không ít dự án tự định vị là “cao cấp” dù vị trí hoặc chất lượng chưa tương xứng, dẫn đến giá bán bị đẩy lên vượt sức hấp thụ thực của người mua.

Giá chung cư liên tục tăng trong thời gian dài.

Người mua ở thực mới là yếu tố quyết định

Theo nhiều chuyên gia, giá thị trường về dài hạn không thể chỉ dựa vào kỳ vọng của chủ đầu tư hay nhà đầu cơ.

Người mua ở thực mới là nhóm quyết định sức mua bền vững. Nếu mức giá vượt quá khả năng chi trả, thanh khoản sẽ giảm và áp lực điều chỉnh là khó tránh khỏi.

Trong bối cảnh lãi suất, chi phí vốn và áp lực dòng tiền ngày càng rõ rệt, việc “găm hàng” kéo dài sẽ khiến nhiều chủ đầu tư chịu sức ép lớn hơn.

Thị trường đang phân hóa mạnh

Hiện nay, không phải mọi sản phẩm giá cao đều được thị trường chấp nhận.

Nhóm vẫn giữ giá tốt:

Dự án vị trí trung tâm

Pháp lý rõ ràng

Tiện ích đồng bộ

Nguồn cung giới hạn

Nhóm dễ bị thanh lọc:

Dự án xa trung tâm nhưng định giá cao

Sản phẩm gắn mác cao cấp nhưng chất lượng chưa tương xứng

Dự án tồn kho lâu năm, thanh khoản yếu

Điều này cho thấy thị trường đang ngày càng thực dụng hơn, tập trung vào giá trị sử dụng thực thay vì chỉ chạy theo kỳ vọng tăng giá.

Áp lực lớn với người mua nhà

Mặt bằng giá cao kéo dài khiến nhiều người trẻ và gia đình trung lưu ngày càng khó tiếp cận nhà ở tại đô thị lớn.

Khi giá căn hộ vượt xa tốc độ tăng thu nhập, nhu cầu ở thực có xu hướng dịch chuyển sang:

Nhà ở xã hội

Khu vực vùng ven

Thị trường thuê dài hạn

Đây cũng là lý do nhà ở xã hội đang dần trở thành “trụ đỡ” mới của thị trường trong bối cảnh phân khúc thương mại ngày càng đắt đỏ.

Dự báo thời gian tới

Nhiều chuyên gia cho rằng thị trường khó xảy ra giảm giá diện rộng ngay lập tức, nhưng sẽ xuất hiện điều chỉnh cục bộ ở các dự án định giá quá cao hoặc thanh khoản yếu.

Xu hướng có thể diễn ra gồm:

Giá tiếp tục neo cao ở khu vực trung tâm, dự án chất lượng tốt

Dự án xa trung tâm hoặc “cao cấp hóa” quá mức có thể phải điều chỉnh chính sách bán hàng

Khuyến mãi, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất sẽ phổ biến hơn thay vì giảm giá trực tiếp

Tổng kết

Giá chung cư tăng mạnh trong nhiều năm qua phản ánh sự thiếu hụt nguồn cung phù hợp hơn là sức khỏe đồng đều của toàn thị trường. Việc nhiều dự án tồn kho 5–10 năm vẫn không giảm giá cho thấy tâm lý neo giá còn lớn, nhưng về dài hạn, thị trường sẽ phải quay về giá trị thực.

Khi người mua ở thực ngày càng thận trọng, những sản phẩm định giá vượt quá giá trị sử dụng sẽ đối mặt nguy cơ bị thanh lọc, còn các dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và giá hợp lý vẫn sẽ giữ được sức hút.