Đề xuất hai phương án áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh

Theo dự thảo, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, được sử dụng làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các khoản thuế, phí, lệ phí cũng như bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Hệ số K là tỷ lệ điều chỉnh tăng hoặc giảm so với bảng giá đất, được xây dựng theo từng khu vực, vị trí cụ thể nhằm tiệm cận hơn với giá thị trường. Hiện nay, không phải tất cả các trường hợp đều áp dụng đồng thời bảng giá đất và hệ số K.

Dự thảo nghị định đưa ra hai phương án nhằm điều chỉnh phạm vi áp dụng hệ số này, qua đó tác động trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính của người dân và doanh nghiệp.

Phương án 1: Mở rộng áp dụng hệ số K

Theo phương án này, bảng giá đất và hệ số K sẽ được áp dụng đồng thời cho 14 trường hợp, tăng thêm 3 trường hợp so với quy định tại Luật Đất đai hiện hành.

Cụ thể, dự thảo đề xuất bổ sung việc áp dụng hệ số K trong các trường hợp doanh nghiệp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá hoặc đấu thầu; xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước. Việc mở rộng phạm vi áp dụng hệ số K được kỳ vọng sẽ giúp chi phí đất đai linh hoạt hơn, phản ánh sát hơn biến động thị trường, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào bảng giá đất cố định.

Phương án 2: Tách riêng các trường hợp áp dụng bảng giá đất

Với phương án thứ hai, dự thảo đề xuất phân định rõ các trường hợp chỉ áp dụng bảng giá đất và các trường hợp áp dụng đồng thời bảng giá đất với hệ số K.

Theo đó, có 9 trường hợp chỉ sử dụng bảng giá đất làm căn cứ tính toán, bao gồm: tính tiền khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; tính các loại thuế liên quan đến đất đai, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; các khoản lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai và tiền xử phạt vi phạm hành chính.

Ngoài ra, bảng giá đất còn được sử dụng để tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất; xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi công nhận quyền sử dụng theo hình thức giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất thu tiền một lần; xác định giá khởi điểm đấu giá đối với các khu đất đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật; tính tiền sử dụng đất khi bán nhà ở thuộc tài sản công cho người đang thuê.

Các trường hợp áp dụng đồng thời bảng giá đất và hệ số K

Bên cạnh đó, 8 trường hợp còn lại sẽ áp dụng đồng thời bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Các trường hợp này gồm: tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá; giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng thầu; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; gia hạn hoặc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất; điều chỉnh quy hoạch chi tiết; chuyển hình thức sử dụng đất và các trường hợp liên quan khác.

Việc lựa chọn phương án nào sẽ có tác động đáng kể đến nghĩa vụ tài chính về đất đai, đặc biệt trong bối cảnh Luật Đất đai mới đang được triển khai. Các cơ quan chức năng kỳ vọng phương án được thông qua sẽ góp phần tháo gỡ vướng mắc, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Các trường hợp áp dụng bảng giá đất

Các trường hợp áp dụng đồng thời bảng giá đất và hệ số K

Nhìn chung, cả hai phương án đều mở rộng dư địa linh hoạt cho địa phương so với việc phải xác định giá đất cụ thể cho từng dự án. Việc áp dụng bảng giá đất kết hợp với hệ số điều chỉnh giúp giảm sự phụ thuộc vào phương pháp định giá riêng lẻ cho từng thửa đất – vốn tốn nhiều thời gian, thủ tục và chi phí thực hiện.

Cách tiếp cận này tạo thuận lợi cho các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, gia hạn thời hạn sử dụng đất hoặc điều chỉnh quy hoạch, qua đó góp phần rút ngắn tiến độ triển khai dự án và đẩy nhanh giải ngân đầu tư. Đối với các địa phương có nhiều dự án và thị trường đất đai biến động mạnh, việc sử dụng bảng giá đất cùng hệ số K cũng giúp giảm áp lực cho bộ máy quản lý, thay vì phải thuê đơn vị tư vấn định giá hoặc tổ chức hội đồng thẩm định cho từng trường hợp cụ thể.

Theo dự kiến, nghị định này sẽ có hiệu lực từ ngày 1/1/2026 nếu được Chính phủ thông qua.