Giá chung cư mới tăng mạnh, thị trường chuyển nhượng lại hạ nhiệt

Nhiều dự án mới mở bán tại khu vực phía Tây và phía Bắc thành phố đang thiết lập mặt bằng giá cao. Một dự án gần đại lộ Thăng Long đưa ra mức giá trung bình khoảng 93 triệu đồng/m², chưa bao gồm chi phí bảo trì. Nếu sử dụng đòn bẩy tài chính, tổng chi phí thực tế có thể lên tới gần 100 triệu đồng/m², tương đương hơn 5,5 tỷ đồng cho căn hộ 2 phòng ngủ. Đây được xem là một trong những mức giá cao nhất khu vực An Khánh hiện nay.

Không xa dự án này, các căn hộ chuyển nhượng trong cùng khu đô thị lại có giá thấp hơn đáng kể, chỉ khoảng 78–85 triệu đồng/m². Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại nhiều khu vực khác, khi giá sơ cấp tiếp tục tăng nhưng giá thứ cấp gần như đi ngang.

Ở phía Bắc thành phố, một dự án được quảng bá là phân khu cao tầng cuối cùng của đại đô thị có mức giá dự kiến lên tới 128–132 triệu đồng/m². Với mức này, người mua phải chi hơn 5 tỷ đồng cho căn studio và trên 8 tỷ đồng cho căn hộ 2 phòng ngủ – lập kỷ lục mới về giá tại khu vực Đông Anh.

Trái ngược hoàn toàn, thị trường chuyển nhượng lại kém sôi động. Nguồn cung căn hộ rao bán tăng mạnh, nhưng thanh khoản giảm. Nhiều chủ nhà đã điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận, thậm chí chấp nhận giảm giá vài trăm triệu đồng để nhanh chóng thoát hàng. Một số trường hợp sử dụng vốn vay buộc phải “cắt lỗ” từ 200–400 triệu đồng/căn.

Dữ liệu thị trường cho thấy từ cuối năm 2025, lượng giao dịch căn hộ chuyển nhượng đã giảm đáng kể. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc giá nhà tăng cao vượt khả năng chi trả của người mua ở thực, trong khi lãi suất vay có xu hướng nhích lên khiến nhà đầu tư gặp áp lực tài chính.

Theo các chuyên gia, sự chênh lệch giữa giá sơ cấp và thứ cấp xuất phát từ nhiều yếu tố. Đối với thị trường sơ cấp, chi phí đầu vào như tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng, tài chính… đều tăng, khiến giá bán bị đẩy lên. Bên cạnh đó, nguồn cung mới chủ yếu tập trung trong các đại đô thị lớn, do một số chủ đầu tư chi phối, góp phần duy trì mặt bằng giá cao.

Trong khi đó, thị trường thứ cấp chịu tác động trực tiếp từ cung – cầu thực tế. Khi nhu cầu đầu tư giảm, đặc biệt là hoạt động “lướt sóng”, nhiều nhà đầu tư buộc phải hạ giá để thu hồi vốn, tạo nên xu hướng giảm cục bộ.

Các chuyên gia dự báo, trong năm 2026, hành vi của người mua sẽ thay đổi theo hướng thận trọng hơn, ưu tiên nhu cầu ở thực thay vì đầu tư ngắn hạn. Nếu xu hướng này tiếp diễn, căn hộ chuyển nhượng giá hợp lý có thể trở thành lựa chọn hấp dẫn hơn, trong khi các sản phẩm cao cấp, giá cao sẽ đối mặt với áp lực thanh khoản và nguy cơ tồn kho.

Để thích ứng, các doanh nghiệp bất động sản được khuyến nghị điều chỉnh cơ cấu sản phẩm theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu thực, đồng thời đa dạng hóa nguồn vốn và chiến lược giá. Đây được xem là yếu tố quan trọng giúp thị trường duy trì sự ổn định và phát triển bền vững trong thời gian tới.