Giá đất nền và chung cư đồng loạt giảm, thanh khoản chưa cải thiện

Giá chung cư thứ cấp tại Hà Nội bắt đầu giảm

Theo báo cáo quý II/2026 của Avison Young Việt Nam, thị trường Hà Nội có hơn 4.000 căn hộ mới được mở bán, đưa tổng nguồn cung sơ cấp đang chào bán lên gần 10.000 căn.

Đáng chú ý, hơn 75% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Trong khi đó, căn hộ trung cấp và bình dân vẫn khá khan hiếm.

Nguồn cung giá cao xuất hiện trong bối cảnh người mua ngày càng thận trọng khiến tốc độ hấp thụ tại nhiều dự án có dấu hiệu chậm lại. Tỷ lệ hấp thụ của nhiều dự án mở bán trong nửa đầu năm 2026 chỉ khoảng 35-50%, thấp hơn đáng kể so với mức trên 80% của giai đoạn thị trường sôi động năm 2025.

Trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ tại Hà Nội đã bắt đầu điều chỉnh sau thời gian tăng nóng. Một số dự án ghi nhận mức giảm cục bộ khoảng 5-12%.

Theo CBRE Việt Nam, giá bán căn hộ trung bình trên thị trường thứ cấp trong quý II/2026 đạt khoảng 60 triệu đồng/m², giảm 3% so với quý trước. Đây cũng là lần đầu tiên giá chung cư thứ cấp tại Hà Nội giảm theo quý kể từ cuối năm 2022.

Tuy nhiên, việc giảm giá chưa tạo ra sự cải thiện đáng kể về thanh khoản. Người mua hiện có xu hướng khảo sát nhiều dự án, so sánh giá và cân nhắc kỹ khả năng tài chính trước khi quyết định xuống tiền.

Đất nền nhiều nơi giảm mạnh so với đỉnh

Không chỉ phân khúc chung cư, thị trường đất nền tại nhiều khu vực cũng đang trải qua đợt điều chỉnh mạnh sau thời gian tăng nóng.

Tại khu vực Bắc Ninh, giá đất nền ở một số địa phương đã giảm đáng kể so với mức đỉnh. Chẳng hạn, tại khu vực Bắc Lý, giá đất nền phổ biến khoảng 15 triệu đồng/m², giảm 54% so với mức đỉnh 33 triệu đồng/m² vào quý III/2025.

Tại dự án Aqua Garden, giá khoảng 19,1 triệu đồng/m², giảm 55% so với mức đỉnh 42,8 triệu đồng/m².

Trong khi đó, khu vực Đoan Bái ghi nhận giá khoảng 10 triệu đồng/m², giảm 65% so với mức đỉnh 29 triệu đồng/m².

Tại Hà Nội, Khu đô thị Minh Giang Đầm Và có giá khoảng 30 triệu đồng/m², giảm 50% so với mức đỉnh 60 triệu đồng/m². Khu đô thị Cienco 5 Mê Linh ghi nhận khoảng 41,5 triệu đồng/m², giảm 31,1% so với mức đỉnh 60,2 triệu đồng/m².

Một số khu vực khác cũng ghi nhận mức điều chỉnh đáng chú ý. Tại xã Uy Nỗ, giá đất khoảng 133 triệu đồng/m², giảm 23,1% so với mức đỉnh 173 triệu đồng/m². Tại Phú Cát, giá khoảng 33 triệu đồng/m², giảm 15,4% so với cùng kỳ và thấp hơn mức đỉnh 39 triệu đồng/m².

Thanh khoản đất nền vẫn chịu áp lực

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý II/2026 của VARS IRE, đất nền tiếp tục là một trong những phân khúc chịu áp lực thanh khoản lớn nhất trong quá trình thị trường tái cơ cấu.

Những sản phẩm chủ yếu được giao dịch dựa trên thông tin quy hoạch hoặc kỳ vọng tăng giá trong tương lai đang gặp nhiều khó khăn. Ngay cả khi giá bán đã điều chỉnh đáng kể, sức mua vẫn chưa cải thiện tương xứng.

Một số nhà đầu tư buộc phải giảm kỳ vọng lợi nhuận, thậm chí chấp nhận hạ giá để thu hồi vốn. Tuy nhiên, lượng người mua thực sự xuống tiền vẫn còn hạn chế.

Dòng tiền đầu cơ đang có xu hướng thu hẹp khi người mua quan tâm nhiều hơn đến khả năng khai thác thực tế, pháp lý và giá trị sử dụng của bất động sản.

Người mua ưu tiên bất động sản có giá trị thực

Diễn biến hiện nay cho thấy thị trường bất động sản đang chuyển từ giai đoạn tăng trưởng dựa nhiều vào kỳ vọng sang giai đoạn chú trọng hơn đến giá trị thực và khả năng khai thác.

Đối với chung cư, người mua quan tâm nhiều hơn đến mức giá, chất lượng dự án, tiện ích, vị trí và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực.

Trong khi đó, với đất nền, các yếu tố như pháp lý, hạ tầng đã hoàn thiện, khả năng kết nối giao thông và nhu cầu dân cư thực tế ngày càng đóng vai trò quan trọng.

Việc giá đất nền và chung cư điều chỉnh cũng có thể tạo thêm cơ hội cho người có nhu cầu mua ở thực nếu lựa chọn được sản phẩm phù hợp. Tuy nhiên, người mua vẫn cần kiểm tra kỹ pháp lý, quy hoạch và khả năng tài chính trước khi giao dịch.

Nhà đất chính chủ - nhadatchinhchu.com.vn tiếp tục cập nhật những thông tin mới nhất về giá đất nền, giá chung cư, thị trường bất động sản và các chính sách nhà đất trên toàn quốc.