Giá nhà tăng nhanh gấp đôi thu nhập: Giấc mơ an cư ngày càng xa tầm với

Khoảng cách giá nhà – thu nhập ngày càng rộng

Ông Dương Long Thành, Chủ tịch HĐQT Thắng Lợi Group, cho biết cách đây hơn một thập kỷ, một căn nhà tại khu vực Bến Cát (Bình Dương cũ) chỉ khoảng 300 triệu đồng. Khi đó thu nhập của công nhân, viên chức đạt mức 7 triệu đồng/tháng – nghĩa là chỉ cần tiết kiệm trong 5–6 năm là có thể mua được nhà.

Tuy nhiên đến hiện tại, ông Thành cho rằng, dù nhu cầu mua ở thực vẫn chiếm tới 70–80% thị trường, nhưng mức tăng thu nhập 6–8% mỗi năm là quá nhỏ so với tốc độ tăng giá nhà 12–20%/năm.

“Người lao động đang ngày càng hụt hơi trước giá nhà. Nếu không tháo gỡ, giấc mơ an cư sẽ càng xa vời”, ông Thành nhấn mạnh.

Theo ông, nguyên nhân nằm ở cơ cấu nguồn cung thiên về phân khúc cao cấp, căn hộ lớn, tiêu chuẩn hoàn thiện cao và chi phí đầu vào tăng mạnh từ pháp lý, thuế, giá đất đến lãi vay.

Bất động sản khu Đông TP HCM với các dự án chung cư.

Giá nhà lập đỉnh mới, vượt xa khả năng của đại đa số người dân

Số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy quý III vừa qua, giá trung bình thị trường đã lên mức 78 triệu đồng/m², trong đó hơn 30% nguồn cung mới vượt 100 triệu đồng/m².

Riêng tại TP HCM, giá bình quân đạt 91 triệu đồng/m², nhiều dự án trung tâm dao động 120–150 triệu đồng/m². Báo cáo của CBRE và Knight Frank cũng ghi nhận 60% căn hộ mở bán mới tại TP HCM có giá trên 100 triệu đồng/m², trong khi nhà giá rẻ gần như biến mất.

Trong khi đó, thu nhập bình quân 9 tháng đầu năm của người lao động chỉ đạt 8,3 triệu đồng/tháng. Với mức này, một người làm việc cả năm chỉ mua được… 1 m² nhà.

Thu nhập của lao động đô thị khoảng 10 triệu đồng/tháng, tương đương 120 triệu đồng/năm – vẫn quá nhỏ so với giá một căn hộ trung cấp.

Nghiên cứu của One Mount Group khẳng định thêm:

Một gia đình thu nhập 200 triệu đồng/năm sẽ cần hơn 36 năm mới mua nổi căn hộ thương mại 2 phòng ngủ.

54% hộ tại Hà Nội và TP HCM có thu nhập dưới 200 triệu đồng/năm, đồng nghĩa phần lớn hoàn toàn không thể mua nhà nội thành.

Nhu cầu tăng mạnh nhưng khả năng sở hữu giảm

Theo ông Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Bcons Group, Việt Nam hiện có hơn 53 triệu người trong độ tuổi lao động, tốc độ đô thị hóa trên 41%, khiến nhu cầu nhà ở tại các thành phố lớn gia tăng liên tục.

Người mua nhà hiện nay đặt nặng yếu tố pháp lý rõ ràng, tiện ích thật, chi phí quản lý hợp lý và khả năng thanh khoản. Nhưng thị trường lại lệch pha khi cung đang đi xa khỏi nhu cầu thực.

Ông Thạch dự báo khi số lượng nhà ở tiến đến mốc 40 triệu căn, thị trường có thể chạm ngưỡng bão hòa. Vì vậy, tăng khả năng tiếp cận nhà ở ngay hiện tại là nhiệm vụ cấp bách.

Cần thay đổi cách phát triển sản phẩm để kéo giá về mức dễ tiếp cận

Ông Thạch cho rằng bài toán mấu chốt là thay đổi cách thiết kế và phát triển dự án:

1. Tối ưu diện tích – tối ưu giá bán

Người mua quan tâm tổng giá trị căn hộ hơn là giá/m². Vì vậy, các căn diện tích nhỏ nhưng công năng đủ đầy sẽ giảm áp lực tài chính ban đầu.

2. Chủ đầu tư tự triển khai đồng bộ

Để giữ giá trong ngưỡng hợp lý, doanh nghiệp có thể tự đảm nhiệm từ thiết kế – thi công – vận hành, giảm chi phí trung gian. Tuy nhiên, cách này đòi hỏi bộ máy mạnh và hoạt động liên tục để giảm rủi ro chi phí.

Cần sự đồng bộ chính sách để khơi thông nguồn cung vừa túi tiền

Ông Dương Long Thành nhấn mạnh bản thân doanh nghiệp không thể tự tháo gỡ toàn bộ nút thắt. Nhà nước cần:

- Cải cách thủ tục pháp lý

- Tạo nguồn cung nhà ở phù hợp thu nhập

- Giảm chi phí và rủi ro cho chủ đầu tư

- Có cơ chế hỗ trợ người mua nhà lần đầu

- Khi pháp lý được rút gọn, chi phí đầu vào giảm, giá nhà mới có cơ hội hạ nhiệt.

Ông cũng nhấn mạnh thị trường phải quay về giá trị cốt lõi: nhà để ở, thay vì chỉ phục vụ đầu tư. Tại các thành phố lớn, mô hình đô thị nén – 15 phút di chuyển đang trở thành hướng đi phù hợp để tăng cơ hội tiếp cận nhà ở, trong bối cảnh chung cư cao tầng dần thay thế nhà thấp tầng.