Kiện hàng xóm lấn đất, ra tòa mới biết ranh giới thật của thửa đất

Mâu thuẫn hàng xóm từ vài centimet ranh đất

Theo trình bày của bà Y. (ngụ tỉnh Đắk Lắk), năm 1993 bà được công ty cấp cho một thửa đất tại địa phương. Ranh giới giữa thửa đất của bà với hộ liền kề phía Bắc khi đó được xác định bằng cọc cây cà phê.

Năm 1995, bà Y. xây một căn nhà tạm ở giữa thửa đất. Đến năm 2002, bà được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), sau đó được cấp đổi vào năm 2015.

Theo bà Y., trong thời gian đầu sử dụng đất, giữa gia đình bà và hộ liền kề không xảy ra tranh chấp. Tuy nhiên, sau khi thửa đất phía Bắc được chuyển nhượng cho bà T., người này xây nhà và công trình phụ bị cho là lấn sang phần đất của bà theo hình tam giác, với chiều rộng phía trước khoảng 10 cm và phía sau khoảng 30 cm.

Năm 2008, khi bà Y. cải tạo và xây lại nhà, hai bên bắt đầu phát sinh mâu thuẫn liên quan đến ranh giới đất. Bà cho rằng phía bà T. dựng cọc sắt và lợp tôn trên phần đất của gia đình mình để trừ lại diện tích, khiến nước mưa chảy vào cửa sổ nhà.

Tranh chấp được đưa ra hòa giải tại địa phương nhưng không thành, dẫn đến việc bà Y. khởi kiện, yêu cầu tòa án buộc bà T. tháo dỡ công trình và trả lại diện tích 5,7 m² đất theo kết quả đo đạc.

Về phía bị đơn, bà T. cho biết gia đình bà nhận chuyển nhượng thửa đất liền kề vào năm 2005, khi các ranh giới đã có hàng rào và dấu mốc rõ ràng. Theo bà, quá trình xây nhà vào năm 2006 hoàn toàn nằm trong phạm vi đất được chuyển nhượng và không lấn chiếm đất của ai.

Bà T. cũng cho rằng chính phía bà Y. mới là người có dấu hiệu xây dựng vượt ranh giới trong lần cải tạo nhà năm 2008, khi đào móng lấn sang đất bà từ 5 đến 7 cm. Tuy nhiên, vì tình làng nghĩa xóm nên gia đình bà không khiếu nại.

Theo bà T., đến cuối năm 2023 bà Y. xin xây thêm tường trên phần đất của gia đình bà để chắn nước mưa nhưng không được chấp thuận, từ đó phát sinh tranh chấp.

Diện tích đất thực tế lớn hơn trên sổ đỏ

Tại bản án sơ thẩm ngày 15/5/2025, TAND huyện Cư Kuin (nay là TAND khu vực 5 - Đắk Lắk) không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Y., cho rằng chưa đủ căn cứ chứng minh việc bà T. lấn chiếm diện tích đất theo yêu cầu.

Không đồng ý với phán quyết này, bà Y. kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, đề nghị cấp phúc thẩm xem xét lại vụ án theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện.

Tuy nhiên, tại phiên tòa phúc thẩm, Hội đồng xét xử nhận định ranh giới sử dụng đất giữa hai gia đình đã ổn định trong thời gian dài, từ năm 2006 đến năm 2023 mới phát sinh tranh chấp.

Dù bà Y. cho rằng thửa đất của mình có kích thước cụ thể theo sổ đỏ và ranh giới ban đầu được xác định bằng cọc cây cà phê, nhưng trong quá trình giải quyết vụ án bà không cung cấp được tài liệu hay chứng cứ chứng minh số đo các cạnh thửa đất như trình bày.

Các cơ quan lưu trữ có thẩm quyền cũng xác nhận không có hồ sơ thể hiện kích thước cụ thể của các cạnh thửa đất đang tranh chấp.

Kết quả trích đo hiện trạng cho thấy kích thước thực tế các cạnh đất không trùng khớp với số liệu bà Y. đưa ra. Đáng chú ý, diện tích đất gia đình bà Y. đang sử dụng thực tế là 164,4 m², lớn hơn 14,4 m² so với diện tích 150 m² được ghi trong sổ đỏ. Vì vậy, tòa án cho rằng việc bà Y. căn cứ vào sổ đỏ để yêu cầu bà T. trả lại 5,7 m² đất là không có cơ sở.

Về ranh giới sử dụng đất, kết quả thẩm định tại chỗ xác định hiện nay ranh giới giữa hai thửa đất là tường gạch và hàng rào cố định do hai bên xây dựng từ nhiều năm trước, không còn tồn tại mốc cọc cây cà phê như bà Y. trình bày. Người chuyển nhượng đất cho gia đình bà T. trước đây cũng xác nhận ranh giới sử dụng đất vẫn giữ nguyên như hiện trạng.

Từ các căn cứ trên, TAND tỉnh Đắk Lắk thống nhất với nhận định của cấp sơ thẩm rằng không đủ cơ sở xác định bà T. lấn chiếm đất của bà Y. Vì vậy, tòa không chấp nhận kháng cáo của bà Y. và giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Những vụ việc tương tự cho thấy việc xác định ranh giới đất cần dựa trên hồ sơ pháp lý, đo đạc thực tế và hiện trạng sử dụng ổn định. Người dân khi mua bán hoặc nhận chuyển nhượng đất nên tìm hiểu kỹ hồ sơ, lịch sử sử dụng đất và các thông tin thị trường từ những kênh nhà đất chính chủ để hạn chế rủi ro tranh chấp phát sinh về sau.