Thị trường bất động sản chịu sức ép từ xu hướng tăng lãi suất

Lãi suất vay mua nhà bắt đầu tăng trở lại

Khảo sát thực tế cho thấy, trong tháng 12.2025, nhiều ngân hàng thương mại tiếp tục điều chỉnh tăng lãi suất huy động, có nơi lên tới khoảng 8%/năm đối với các khoản tiền gửi lớn, kỳ hạn từ 6 đến 12 tháng. Diễn biến này khiến mặt bằng lãi suất cho vay, đặc biệt là vay mua nhà, bắt đầu chịu tác động, buộc người mua phải cân nhắc kỹ hơn khi lựa chọn sản phẩm bất động sản chính chủ phù hợp với khả năng tài chính và kế hoạch an cư lâu dài.

Tại nhóm ngân hàng quốc doanh, các gói vay ưu đãi dành cho người trẻ dưới 35 tuổi đã được điều chỉnh. Lãi suất ưu đãi mới dao động khoảng 6,5–7,5%/năm, áp dụng trong thời gian 12–18 tháng, tùy điều kiện khoản vay. So với trước đó, mức ưu đãi đã thu hẹp đáng kể cả về lãi suất lẫn thời gian cố định.

Trong khi đó, nhiều ngân hàng thương mại cổ phần vẫn duy trì các gói vay mua nhà cho người trẻ, song lãi suất ban đầu cũng được điều chỉnh tăng. Mức lãi suất phổ biến hiện nay quanh 6,3%/năm, cao hơn giai đoạn trước vốn dưới 6%/năm. Tính trung bình toàn thị trường, lãi suất vay mua nhà năm đầu đã tăng khoảng 1–2%/năm chỉ trong một thời gian ngắn.

Với những người vay vốn, nỗi lo lớn nhất nằm ở giai đoạn sau ưu đãi. Chị Hồng Ái (TP HCM), hiện đang vay 2 tỉ đồng mua nhà, cho biết khoản vay của chị sẽ chuyển sang lãi suất thả nổi từ đầu năm 2026. Nếu lãi suất tăng lên mức 11–12%/năm, áp lực trả nợ hàng tháng sẽ lớn hơn nhiều, buộc gia đình phải tính toán lại chi tiêu và kế hoạch tài chính dài hạn, đồng thời chủ động tìm kiếm thông tin nhà đất minh bạch để hạn chế rủi ro khi quyết định mua bán hoặc đầu tư.

Doanh nghiệp địa ốc đứng trước bài toán chi phí vốn

Không chỉ người mua nhà, các doanh nghiệp bất động sản cũng chịu sức ép đáng kể khi lãi suất huy động tăng cao. Trong bối cảnh này, lãi suất cho vay trong năm 2026 được dự báo có thể vượt ngưỡng 10%/năm, kéo theo chi phí tài chính gia tăng.

Thực tế, nhiều chủ đầu tư đang triển khai chính sách bán hàng dựa trên việc hỗ trợ lãi suất cho người mua trong 2–3 năm đầu nhằm kích cầu. Tuy nhiên, khi mặt bằng lãi suất tăng, chi phí để duy trì các chương trình hỗ trợ này sẽ trở thành gánh nặng không nhỏ.

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, trong quý IV/2025, giá căn hộ sơ cấp tại TP HCM đạt trung bình khoảng 90 triệu đồng/m², tăng 5% theo quý và hơn 20% so với cùng kỳ năm trước. Trên thị trường thứ cấp, giá bán lại cũng tăng khoảng 18%, lên mức bình quân 64 triệu đồng/m². Đà tăng giá không chỉ dừng ở khu vực trung tâm mà còn lan sang các địa phương lân cận.

Mặt bằng giá cao khiến khả năng chi trả của người dân ngày càng hạn chế, trong khi lãi suất vay có xu hướng tăng lại càng làm sức mua thêm suy yếu. Khi đó, các chính sách bán hàng phụ thuộc vào tín dụng sẽ đối mặt với rủi ro lớn.

Thanh khoản có nguy cơ suy giảm

Theo TS Nguyễn Duy Phương, Giám đốc Đầu tư tài chính DG Capital, khi lãi suất cho vay tăng, tác động đầu tiên và rõ rệt nhất là thanh khoản thị trường suy giảm. Người mua nhà sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ thận trọng hơn, còn nhà đầu tư khó đạt được mức sinh lời kỳ vọng để bù đắp chi phí vốn ngày càng cao.

“Nếu lãi suất cho vay vượt mốc 10%/năm, nhiều khả năng người mua sẽ chùn tay, giao dịch giảm mạnh. Khi đó, chính các chủ đầu tư sẽ gặp khó do dòng tiền quay vòng chậm, trong khi chi phí tài chính gia tăng”, ông Phương nhận định.

Theo các chuyên gia, kịch bản lãi suất tăng sẽ khiến nguồn cung mới bị thu hẹp do doanh nghiệp phải cân nhắc kỹ hơn về hiệu quả đầu tư. Đồng thời, mặt bằng giá bất động sản cũng khó duy trì đà tăng mạnh như giai đoạn trước, nhất là khi sức cầu suy yếu.

Doanh nghiệp thận trọng bước vào năm 2026

Trước áp lực từ lãi suất, nhiều doanh nghiệp bất động sản tại TP HCM cho biết đang theo dõi sát diễn biến chính sách tiền tệ để điều chỉnh kế hoạch kinh doanh trong năm 2026. Một số chủ đầu tư đang đàm phán với ngân hàng nhằm xây dựng các gói vay có lãi suất cố định, thời gian ưu đãi dài hơn để hỗ trợ người mua.

Tuy nhiên, trong bối cảnh chi phí vốn tăng và sức mua chịu áp lực, thị trường bất động sản được dự báo sẽ bước vào giai đoạn chọn lọc mạnh hơn. Những dự án có pháp lý rõ ràng, giá bán phù hợp và đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ có lợi thế, trong khi các sản phẩm phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tín dụng sẽ đối mặt với nhiều thách thức hơn trong thời gian tới.