Chuyển đất nông nghiệp, đất thủy sản sang đất ở: Thủ tục và nghĩa vụ tài chính theo quy định mới nhất năm 2026

Mới đây, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã có văn bản hướng dẫn cụ thể đối với trường hợp công dân đề nghị chuyển toàn bộ diện tích đất cây trồng lâu năm và đất nuôi trồng thủy sản sang đất ở, qua đó làm rõ căn cứ pháp lý và thẩm quyền giải quyết theo quy định mới áp dụng từ năm 2026.

Nhiều người quan tâm quy định chuyển sang đất ở.

Chuyển sang đất ở phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép

Theo điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (đất ở) thuộc diện phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Việc cho phép chuyển mục đích được xem xét trên cơ sở:

Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện;

Quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu đô thị;

Kế hoạch sử dụng đất hằng năm đã được phê duyệt.

Đối với các đơn vị hành chính cấp xã sau sắp xếp, theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, địa phương vẫn được tiếp tục áp dụng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hiện hành cho đến khi hoàn tất việc lập quy hoạch mới.

Thủ tục thực hiện theo cơ chế phân cấp mới

Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đã được quy định chi tiết tại Phụ lục I ban hành kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 226/2025/NĐ-CP).

Đáng chú ý, theo cơ chế phân cấp quản lý đất đai:

Chủ tịch UBND cấp xã là người có thẩm quyền giải quyết thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;

Hồ sơ được tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế “một cửa” tại địa phương.

Tùy điều kiện từng tỉnh, UBND cấp tỉnh quyết định cụ thể cơ quan tiếp nhận hồ sơ, thời gian giải quyết và quy trình liên thông giữa các đơn vị chuyên môn nhằm bảo đảm thuận tiện, tiết kiệm thời gian cho người dân.

Nghĩa vụ tài chính khi chuyển sang đất ở

Khi được chấp thuận chuyển mục đích, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP.

Khoản tiền phải nộp được xác định căn cứ vào:

Diện tích chuyển mục đích;

Giá đất theo bảng giá hoặc hệ số điều chỉnh giá đất tại địa phương;

Chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp.

Do nội dung này thuộc thẩm quyền quản lý của cơ quan tài chính, người dân cần liên hệ chi cục thuế hoặc phòng tài chính – kế hoạch địa phương để được hướng dẫn cụ thể.

Khuyến nghị cho người dân

Các chuyên gia pháp lý lưu ý, trước khi nộp hồ sơ chuyển đổi, người dân nên:

Kiểm tra thửa đất có phù hợp quy hoạch đất ở hay không;

Chuẩn bị đầy đủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);

Tìm hiểu trước chi phí tiền sử dụng đất để chủ động tài chính.

Việc thực hiện đúng trình tự pháp luật không chỉ giúp hợp thức hóa mục đích sử dụng đất mà còn bảo đảm quyền lợi lâu dài khi xây dựng, mua bán hoặc chuyển nhượng nhà đất.