Có sổ đỏ vẫn bị từ chối tách thửa: Vì sao đất không đủ điều kiện pháp lý?

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, tách thửa là việc người sử dụng đất đề nghị cơ quan có thẩm quyền chia một thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa mới. Tuy nhiên, để được giải quyết, thửa đất phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý như còn thời hạn sử dụng, không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án và không bị áp dụng các biện pháp ngăn chặn theo quy định của pháp luật. Vì vậy, việc có sổ đỏ chỉ là điều kiện cần, chưa phải điều kiện đủ để được tách thửa.

Bên cạnh yêu cầu pháp lý, các thửa đất hình thành sau khi tách còn phải đảm bảo điều kiện về hạ tầng sử dụng. Cụ thể, mỗi thửa đất phải có lối đi hợp pháp, kết nối với đường giao thông công cộng và có khả năng đấu nối điện, nước, thoát nước. Đây là yếu tố nhằm đảm bảo việc khai thác, sử dụng đất ổn định và tránh phát sinh các tranh chấp về lối đi sau này.

Yếu tố quan trọng nhất khiến nhiều hồ sơ bị từ chối là quy định về diện tích tối thiểu. Pháp luật giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành mức diện tích được phép tách thửa phù hợp với điều kiện thực tế từng địa phương. Nếu thửa đất mới hoặc phần đất còn lại sau khi tách nhỏ hơn diện tích tối thiểu thì cơ quan chức năng có quyền không giải quyết. Vì vậy, mỗi tỉnh thành sẽ có tiêu chí khác nhau và người dân cần kiểm tra kỹ quy định tại nơi có đất.

Chẳng hạn tại TP.HCM, diện tích tối thiểu để tách thửa đất ở dao động từ 36 đến 80 mét vuông tùy khu vực. Tại Cần Thơ, mức tối thiểu là 40 mét vuông đối với phường và 60 mét vuông đối với xã. Đối với đất nông nghiệp, diện tích yêu cầu thường lớn hơn, có thể từ 500 đến 1.000 mét vuông mới đủ điều kiện. Do đó, việc địa phương quy định đất ở phải đủ 40 mét vuông mới được tách thửa là hoàn toàn phù hợp với thẩm quyền pháp luật.

Trước đây, khi muốn chuyển mục đích sử dụng một phần đất, người dân buộc phải tách thửa trước rồi mới làm thủ tục chuyển mục đích, dẫn đến phát sinh nhiều chi phí và thủ tục phức tạp. Tuy nhiên, theo quy định mới có hiệu lực từ năm 2026, người dân không còn bắt buộc phải tách thửa khi chỉ chuyển mục đích một phần diện tích. Cơ quan chức năng sẽ ghi nhận trực tiếp phần đất chuyển mục đích trên giấy chứng nhận. Thay đổi này giúp giảm gánh nặng hành chính, tiết kiệm thời gian và tạo thuận lợi hơn cho người sử dụng đất.

Như vậy, có thể thấy việc đất đã có sổ đỏ nhưng không được tách thửa là hoàn toàn có cơ sở pháp lý nếu không đáp ứng yêu cầu về diện tích tối thiểu, hạ tầng kết nối hoặc các điều kiện pháp luật khác. Người dân nên tìm hiểu kỹ quy định tại địa phương và tham khảo cơ quan đăng ký đất đai trước khi thực hiện thủ tục để tránh mất thời gian và chi phí không cần thiết.