Đất nông nghiệp đã có nhà xin chuyển sang đất ở, có phải tháo dỡ công trình?

Nhiều người thắc mắc quy định pháp lý đất nông nghiệp đã xây nhà. 

Trường hợp cụ thể được ông T.M.T phản ánh cho thấy những vướng mắc thường gặp. Năm 2019, ông nhận chuyển nhượng khoảng 3.000 m² đất trồng cây hằng năm đã có sổ đỏ. Khi nhận chuyển nhượng, trên thửa đất đã tồn tại một căn nhà do chủ cũ xây dựng từ trước. Do công trình đã xuống cấp, ông chỉ sửa chữa lại để sử dụng.

Hiện nay, ông T muốn chuyển mục đích sử dụng khoảng 500 m² sang đất ở. Tuy nhiên khi nộp hồ sơ, UBND xã yêu cầu ông phải nộp phạt vì xây dựng nhà trên đất nông nghiệp và buộc tháo dỡ công trình trước khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo phản ánh, thửa đất đã được chuyển nhượng qua nhiều người trước khi đến ông T. Người dân xung quanh cho biết căn nhà có thể đã được xây dựng từ trước năm 2014, thậm chí có thể từ trước năm 2000. Tuy nhiên, do thời điểm đó việc xây dựng không đăng ký với chính quyền địa phương nên hiện không có giấy tờ chứng minh chính xác thời điểm xây dựng.

Trước tình huống này, ông T đặt ra nhiều câu hỏi liên quan đến quy định pháp luật như liệu trường hợp của ông có thuộc diện được xem xét theo khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai hay không; có bắt buộc phải chứng minh căn nhà được xây dựng trước năm 2014 để tránh bị buộc tháo dỡ; và nếu cần chứng minh thì có thể sử dụng lời khai của hàng xóm làm căn cứ hay không.

Ngoài ra, ông cũng băn khoăn liệu mình có bị xử phạt vi phạm hành chính hay phải nộp lại khoản lợi bất hợp pháp theo quy định tại Nghị định 123/2024/NĐ-CP. Đồng thời, ông muốn biết cần thực hiện những thủ tục nào để có thể chuyển mục đích sử dụng đất hoặc đăng ký quyền sở hữu đối với công trình đang tồn tại trên đất.

Trả lời vấn đề này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết việc xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp là hành vi vi phạm quy định của pháp luật đất đai. Do đó, việc UBND cấp xã yêu cầu xử lý vi phạm hành chính trong trường hợp này là phù hợp với chức năng và thẩm quyền theo quy định.

Tuy nhiên, pháp luật cũng có những quy định nhằm xử lý các trường hợp phát sinh trong thực tế. Luật Đất đai hiện hành cho phép xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một số trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nhưng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, với điều kiện không vi phạm pháp luật đất đai và không thuộc trường hợp được giao đất trái thẩm quyền theo quy định tại Điều 138.

Bên cạnh đó, Điều 139 Luật Đất đai cũng quy định việc giải quyết đối với các trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1/7/2014, nhằm tháo gỡ một số vướng mắc tồn tại trong quá trình quản lý đất đai trước đây.

Vì vậy, cơ quan chức năng khuyến nghị người dân trong những trường hợp tương tự nên liên hệ trực tiếp với UBND cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai tại địa phương để được hướng dẫn, xem xét và giải quyết theo đúng thẩm quyền và quy định của pháp luật.

Trong thực tế giao dịch bất động sản, việc kiểm tra kỹ hiện trạng công trình, mục đích sử dụng đất và hồ sơ pháp lý trước khi nhận chuyển nhượng là yếu tố quan trọng giúp hạn chế rủi ro. Người mua cũng nên tham khảo các nguồn thông tin nhà đất đáng tin cậy và ưu tiên giao dịch nhà đất chính chủ để đảm bảo tính minh bạch trong quá trình mua bán.