Luật Xây Dựng 2025: Làm Rõ Vai Trò Thẩm Định, Gỡ Rối Cho Doanh Nghiệp & Bất Động Sản

Mâu thuẫn trong thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh

Theo Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, điểm nổi bật của Dự thảo lần này là đã quán triệt tinh thần cải cách thủ tục hành chính, phù hợp với định hướng tại Nghị quyết số 66/NQ-TW ngày 30/4/2025 và Nghị quyết số 68-NQ/TW ngày 4/5/2025 của Bộ Chính trị. Bộ Xây dựng, trong Tờ trình số 101/TTr-BXD ngày 10/9/2025, cũng đã nhấn mạnh yêu cầu “triệt để cắt giảm, đơn giản hóa điều kiện đầu tư, kinh doanh, thủ tục hành chính bất hợp lý” và lấy doanh nghiệp, người dân làm trung tâm.

Tại mục 3.4 của Tờ trình, Bộ Xây dựng đề xuất phương án đơn giản hóa thủ tục thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng. Theo đó, cơ quan chuyên môn về xây dựng chỉ kiểm soát các nội dung chuyên môn như an toàn xây dựng, PCCC, tuân thủ quy chuẩn – tiêu chuẩn, sự phù hợp với quy hoạch chi tiết 1/500. Các nội dung khác như sự cần thiết, mức độ khả thi, hiệu quả đầu tư sẽ thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư, người quyết định đầu tư.

Tuy nhiên, ông Đỉnh chỉ ra sự mâu thuẫn trong chính dự thảo Luật: Điều 27 vẫn quy định cơ quan chuyên môn về xây dựng phải thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đối với các dự án “có quy mô lớn hoặc có công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng”. Trong khi đó, Điều 13 của dự thảo lại giải thích khái niệm “Báo cáo nghiên cứu khả thi” với nội hàm rất rộng, bao gồm cả việc đánh giá sự cần thiết, tính khả thi, hiệu quả của dự án – những vấn đề vượt quá chuyên môn của cơ quan xây dựng.

Như vậy, nếu giữ nguyên Điều 27, cơ quan chuyên môn sẽ phải thẩm định cả những yếu tố kinh tế, hiệu quả, tính cần thiết – vốn thuộc trách nhiệm và lợi ích của nhà đầu tư. Điều này vừa không cần thiết, vừa đi ngược tinh thần cắt giảm thủ tục đã được nêu rõ trong Tờ trình 101/TTr-BXD.

Đề xuất của ông Đỉnh là bãi bỏ điểm c khoản 1 Điều 27 dự thảo Luật, tức bỏ quy định thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đối với các dự án đầu tư kinh doanh quy mô lớn. Thay vào đó, chỉ giữ lại nội dung cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định thiết kế xây dựng trong Báo cáo nghiên cứu khả thi.

Công trình kỹ thuật

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh nhắc lại: trước khi có Luật số 62/2020/QH14 và Nghị định số 15/2021/NĐ-CP, pháp luật không hề quy định cơ quan chuyên môn phải thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi của các dự án đầu tư kinh doanh. Họ chỉ thẩm định thiết kế cơ sở và thiết kế kỹ thuật.

Trong thực tiễn áp dụng các quy định mới sau năm 2020, trên thực tế, cơ quan chuyên môn về xây dựng cũng chỉ thẩm định phần thiết kế kỹ thuật, chứ không hề đánh giá tính khả thi, hiệu quả của dự án. Bởi lẽ, hiệu quả kinh tế – xã hội của dự án thuộc về nhà đầu tư, còn cơ quan xây dựng không có chuyên môn về kế hoạch, tài chính để làm việc đó.

Bất cập trong quy định về bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản

Một nội dung khác được luật sư Nguyễn Văn Đỉnh lưu ý là Điều 12 dự thảo Luật, quy định về “bất khả kháng” và “hoàn cảnh thay đổi cơ bản”.

Dự thảo vừa dẫn chiếu khái niệm bất khả kháng tại Điều 156 Bộ luật dân sự 2015, vừa liệt kê một loạt các sự kiện cụ thể như thiên tai, hỏa hoạn, dịch bệnh, đình công… Điều này, theo ông Đỉnh, có thể gây mâu thuẫn. Bởi nếu một sự kiện được liệt kê (ví dụ hỏa hoạn) xảy ra nhưng không đáp ứng đầy đủ 3 điều kiện của Bộ luật dân sự (khách quan, không lường trước, không thể khắc phục) thì có được coi là bất khả kháng theo Luật Xây dựng không?

Đặc biệt, dự thảo bổ sung quy định “các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định” là bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản. Ông Đỉnh cho rằng điều này “không hợp lý vì sử dụng biện pháp hành chính để can thiệp vào quan hệ dân sự giữa nhà nước và doanh nghiệp”. Điều này có thể dẫn đến nguy cơ xâm phạm quyền lợi của doanh nghiệp khi ký hợp đồng xây dựng với đơn vị nhà nước.

Kiến nghị về bàn giao công trình hạ tầng

Đối với Điều 57 về bàn giao công trình xây dựng, luật sư Đỉnh nêu tình huống thực tế: nhiều dự án đô thị, doanh nghiệp đầu tư hạ tầng kỹ thuật – xã hội để sau đó bàn giao cho Nhà nước quản lý. Tuy nhiên, việc bàn giao thường kéo dài, trong khi công trình vẫn phải duy trì vận hành.

Ông đề xuất bổ sung quyền cho chủ đầu tư trong giai đoạn chờ bàn giao: được phép thu phí từ cư dân, người sử dụng trên cơ sở “lấy thu bù chi, không vì lợi nhuận”. Giải pháp này vừa giúp doanh nghiệp duy trì dịch vụ, vừa bảo đảm chất lượng cuộc sống cho cư dân.

Một điểm khác ông Đỉnh tập trung góp ý là Điều 71 dự thảo Luật về xây dựng công trình tạm. Dự thảo hiện chỉ giới hạn công trình tạm cho thi công công trình chính hoặc phục vụ sự kiện, đồng thời giao UBND cấp tỉnh thẩm quyền chấp thuận.

Theo ông Đỉnh, trước đây, Luật Xây dựng và các nghị định cho phép công trình tạm phục vụ “hoạt động khác” (ví dụ trạm trộn bê tông, trạm nghiền đá…). Nếu bỏ đi, sẽ thiếu hành lang pháp lý cho các loại hình công trình tạm đang tồn tại.

Ông đề xuất duy trì cụm từ “công trình phục vụ hoạt động khác” và phân quyền cho UBND cấp xã chấp thuận thay vì cấp tỉnh, phù hợp nguyên tắc phân cấp – phân quyền.