Những quyền cần biết khi đất thuộc diện quy hoạch năm 2026

Người sử dụng đất có thể đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn đối với đất thuộc khu vực quy hoạch. Theo quy định của Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) và các nghị định hướng dẫn, trong trường hợp sau 3 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hằng năm mà cơ quan nhà nước chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, người sử dụng đất có quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.

Từ ngày 1.7.2026, theo quy định của Luật Xây dựng 2025, giấy phép xây dựng có thời hạn sẽ được cấp cho các công trình nằm trong khu vực đã có quy hoạch nhưng chưa triển khai thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất từ cơ quan có thẩm quyền.

Trong nhiều trường hợp, người sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền hợp pháp đối với thửa đất của mình. Cụ thể, nếu quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của địa phương thì người sử dụng đất vẫn được thực hiện đầy đủ các quyền theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Các quyền này bao gồm quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đủ điều kiện, quyền hưởng thành quả đầu tư trên đất, quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đất đã nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm thì quyền sử dụng đất vẫn được duy trì nhưng có một số hạn chế nhất định. Người sử dụng đất vẫn được tiếp tục khai thác và sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình hoặc trồng cây lâu năm trên diện tích đất thuộc diện phải thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng.

Tuy nhiên, người dân vẫn có thể sửa chữa, cải tạo công trình hiện hữu hoặc xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Khi Nhà nước thu hồi đất thuộc quy hoạch, người sử dụng đất có thể được bồi thường nếu đáp ứng đủ điều kiện pháp lý. Theo Luật Đất đai 2024, hộ gia đình hoặc cá nhân đang sử dụng đất hợp pháp, không phải đất thuê trả tiền hằng năm và có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp lệ sẽ được xem xét bồi thường về đất cũng như tài sản gắn liền với đất.

Ngoài ra, trong một số trường hợp như nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp, trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc có các giấy tờ đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất cũng có thể được bồi thường theo quy định của pháp luật.

Nhìn chung, việc đất nằm trong quy hoạch không làm mất quyền sử dụng đất của người dân ngay lập tức. Tuy nhiên, để tránh rủi ro pháp lý và bảo đảm quyền lợi khi giao dịch hoặc xây dựng, người sử dụng đất cần thường xuyên cập nhật thông tin quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất tại địa phương.